Dy të tjera “këpucë që do të bien” në tregun e pasurive të paluajtshme deri në…

Realitetet aktuale - dhe pasojat e mundshme - të mënyrës se si mund të luhet tregu komercial i pasurive të paluajtshme në muajt në vijim

Kohët e fundit mësova origjinën e shprehjes "duke pritur që të bjerë këpuca tjetër". Në fund të shekullit të nëntëmbëdhjetë, banorët në apartamentet e Nju Jorkut mund të dëgjonin zhurmat e fqinjëve që jetonin sipër tyre. Një zë i zakonshëm ishte heqja e këpucëve; sapo keni dëgjuar goditjen e mbytur të një këpuce që bie në dysheme, prisnit të dëgjonit rënien e këpucës tjetër menjëherë pas kësaj.

Këpuca e parë në tregun e banesave dhe pasurive të paluajtshme komerciale në SHBA ishte i gjithë viti 2022: rritje të qëndrueshme të normave të interesit, një reduktim i ndjeshëm në vëllimet e shitjeve dhe një tërheqje e ftohtë në çmimet e pasurive të paluajtshme. Tre nga gjashtë ndërtuesit kryesorë të shtëpive të reja në vend raportuan kohët e fundit porosi të reja neto për vjeshtën 2022 me rënie prej 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) dhe 80% (KB HomeKBH
). Në dhjetor 2022, Departamenti Amerikan i Tregtisë raportoi se shitjet e shtëpive të reja për një familje ranë 27% nga dhjetori 2021

Për firmat komerciale të pasurive të paluajtshme, veçanërisht në tregun e zyrave, kushtet mbeten të vështira. Sipas studimeve të fundit, deri në 71% hapësira e zyrës mund të mbështesë "katërfishin e përdorimit të tyre aktual". Statistikat si këto vënë në pikëpyetje serioze statistikat kombëtare për vendet e lira të zyrave.

Le te jemi te sinqerte; 2022 nuk ishte i bukur. Megjithatë, ekspertët ende nuk janë të sigurt se si mund të formohet viti 2023. Sa këpucë të tjera duhet të bien përpara se të mund ta quajmë proverbialen "të gjitha të qarta" në banesat dhe pasuritë e paluajtshme komerciale? Përgjigja është dy dhe një e treta e mundshme (për të gjithë ata lojtarë të lopatës atje):

1. Auditimet
2. Taksat komunale
3. (e mundur) shitje e detyruar

Këpuca e parë që do të hidhet: Auditimet

Shumica e firmave të kapitalit privat të pasurive të paluajtshme kanë një fund dhjetor dhe duhet të ofrojnë pasqyra financiare të audituara për bankat dhe investitorët e tyre deri në fund të marsit ose prillit. Për shkak se dhjetori i vitit 2021 ishte fjalë për fjalë mjedisi me normën më të ulët të interesit në histori, ndërkohë që qiratë po rriteshin shumë shpejt (dmth, inflacioni), vlera e pasurive të paluajtshme ishte afër gravitetit. Me shpejtësi në fund të vitit 2022 dhe kushtet ishin shumë të ndryshme, megjithatë shumë investitorë të pasurive të paluajtshme nuk e kanë rivlerësuar në mënyrë proaktive vlerën e zotërimeve të tyre të pasurive të paluajtshme përballë normave të interesit në mënyrë dramatike.

Pse disa investitorë të pasurive të paluajtshme nuk i kanë rivlerësuar vlerat e tyre? Nga njëra anë, qiratë dhe për rrjedhojë fitimet kanë të ngjarë të rriteshin ende në vitin 2022 kundrejt vitit 2021. Në pamje të parë, pronarëve të pasurive të paluajtshme u pëlqen të besojnë se nëse po gjenerojnë më shumë përfitim, po krijojnë më shumë vlerë, gjë që është e vërtetë. Por në pasuri të paluajtshme, vlerësimi kërkon që ju të shumëzoni fitimet tuaja me një faktor vlerësimi për të marrë përgjigjen përfundimtare (vetëm për t'i bërë gjërat pak më konfuze). Ju e ndani fitimin tuaj me një përqindje - të quajtur normë kapitalizimi - për të marrë vlerën aktuale të pronës suaj. Normat e kapitalit priren të ndjekin normat e interesit. Me rritjen e normave të interesit, rriten normat e kapitalit. Kur normat e kapitalit rriten, vlera e pasurive të paluajtshme bie.

Pra, nëse të gjitha të tjerat janë të barabarta, nëse një pronar i pasurive të paluajtshme do të kishte më shumë fitime në 2022 sesa në 2021 në zotërimet e tyre të pasurive të paluajtshme, ata ende ka të ngjarë të kenë vlerësime më të ulëta krahasuar me një vit më parë, sepse normat e interesit u rritën me gati 5 pikë përqindjeje.

Dhe sezoni i auditimit është momenti i së vërtetës. Me shumë më pak transaksione - që do të thotë më pak kompensime për vlerësuesit që vlerësojnë pronat komerciale - investitorët e pasurive të paluajtshme do të duhet të mbrojnë vlerat e tyre për herë të parë që nga rritja e normës. I gjithë ky "rivlerësim" po ndodh tani dhe do të zgjasë për 60 deri në 90 ditët e ardhshme. Ka një probabilitet relativisht të ulët që vlera të jetë më e lartë se vitin e kaluar.

Pse është e gjithë kjo e rëndësishme? Nëse maksimumi i kredisë në vlerë të një investitori me huadhënësin e tyre është 80%, banka do t'ju japë hua vetëm 80% - edhe nëse vlera e pronës suaj bie. Çfarë ndodh nëse investitori i ka borxh bankës më shumë se sa ata janë të gatshëm t'ju japin hua? Ju ose duhet të paguani të gjithë kredinë ose t'i jepni bankës më shumë para (ose aktive të tjera) si kolateral. Gjatë pandemisë, bankat ishin të shpejta për të bërë modifikime dhe për të mbuluar investitorët gjithsesi, por gjërat janë shumë të ndryshme sot.

Kushtet aktuale të tregut financiar janë në mënyrë dramatike më të shtrënguara. Pronarët që mund të kenë qenë të sigurt në vitet e fundit tani mund të detyrohen të gjejnë opsione të tjera financimi. Ose bëhuni shitës të detyruar.

Ka investitorë që kanë qenë të zgjuar dhe të ndershëm në mënyrë aktive përballë rritjes së normave të interesit (edhe pse të ardhurat po rriteshin ende në pronat e tyre), por shumë prej tyre i kanë mbajtur vlerat e tyre të njëjta si në 2021. Disa madje i kanë ngritur ato.

Ata që kanë nisur vlerësimin e kanaçeve mund të detyrohen të pranojnë faktin se normat e interesit janë rritur. Edhe nëse performojnë mirë, bankat mund t'i detyrojnë t'i përgjigjen pyetjes: A e plotësojnë testin e vlerës së kredive tuaja?

Këpuca e dytë për t'u hequr: Rrotullimet e taksave të reduktuara

Nëse jeni një qytet, qark ose distrikt shkollor që mbledh taksat e pasurive të paluajtshme, të ardhurat tuaja bazohen në dy gjëra: 1. Normat e fshatrave (normat e taksave) dhe 2. Vlera e pronave që po taksoni.

Gjithmonë ka një ndryshim midis asaj që një vlerësues thotë se një pronë vlen dhe asaj që është vlera e tatueshme. Reduktime shumë të rëndësishme në vlerat e pronës ka të ngjarë të ndodhin në gjykata gjatë dy muajve dhe tremujorëve të ardhshëm. Ndërsa auditorët dhe pronarët e pronave mendojnë se sa vlera të larta mund të jenë për financat e audituara, të njëjtët pronarë të pronave priren të luftojnë gjykatat për të marrë vlerën më të ulët të mundshme të vlerësimit tatimor nga komunat.

Pra, çfarë do të thotë kjo? Nëse normat më të larta të interesit rezultojnë në vlera më të ulëta gjatë sezonit të auditimit, investitorët e pasurive të paluajtshme që zotërojnë ato prona do të bëjnë udhëtimin e tyre të radhës në gjykata për të ulur shumën e taksave që u paguajnë bashkive.

Një ulje e vlerës së pronës dhe një rritje në normat e vendeve të lira do të thotë të ardhura më të ulëta tatimore për qytetet. Për shkak se qytetet luajnë një rol shumë të rëndësishëm në ofrimin e formave të ndryshme të financimit për të arritur marrëveshjet e pasurive të paluajtshme përtej vijës së finishit, është problematike të parashikohen reduktime të konsiderueshme të të ardhurave tatimore në vendet ku përmirësimet e infrastrukturës janë jetike për zhvillimin e pasurive të paluajtshme.

E thënë thjesht, të ardhurat më të ulëta tatimore do të thotë më pak mundësi për zhvilluesit.

Kjo këpucë e veçantë do të jetë shumë rajonale. Komunat kanë gjendje të ndryshme të qëndrueshmërisë financiare. Ata me tregje më të vogla zyrash, për shembull, ka të ngjarë të shkojnë më mirë. Shqetësimi i listës së taksave mund të zbutet gjithashtu nga një rritje në normat e taksave, e cila mund të rregullojë përkohësisht një vrimë të faturave, por përfundimisht e bën çdo vend më pak tërheqës për investitorët afatgjatë.

Këpuca e tretë (e mundshme) për t'u hedhur: Shitësit e detyruar

Më lejoni të bëj një gjë të qartë: nuk po parashikoj një treg të detyruar të shitësve. Mund të ndodhë; mund të mos jetë.

Por ndërsa shikojmë rënien e dy këpucëve të para, të gjithë duhet t'i mbajmë veshët hapur për të dëgjuar nëse ajo këpucë e tretë bie për tregjet e banesave dhe të pasurive të paluajtshme komerciale. Është shumë e mundur që kombinimi i këtyre dy faktorëve të parë – vlerësimet e audituara dhe të ardhurat e reduktuara nga taksat – të rezultojë që investitorët të bëhen shitës të detyruar.

Pyetjet që duhet të bëjmë tani janë: "Kur do ta zbulojmë?" dhe "Sa kohë do të zgjasë?" Përgjigja e shkurtër është se ndoshta do ta dimë deri në verë. Pranvera është një kohë e shkëlqyer për të parë fuqinë e tregut të konsumit, sepse sezoni i shitjeve pranverore është kur shumica e konsumatorëve blejnë shtëpi të reja (në kohë) për vitin e ardhshëm shkollor. Gjethet e hershme të çajit në sezonin e shitjes së pranverës duket se janë në rregull, por kjo mund të ndryshojë shpejt nëse normat e interesit shfaqen për ndonjë arsye.

Do të jetë gjithashtu verë përpara se bankat të jenë në gjendje të deshifrojnë zgjidhjet për ata që nuk i plotësojnë testet LTV të kredive të tyre.

Nëse vlerësimet më të ulëta të pronave nuk rezultojnë me shitje të detyruara, besoj se do t'i afrohemi plotësisht të qartë në tregun e banesave. Shumica e cikleve të strehimit janë shumë më të gjata se një vit, por gjithçka është më e paqëndrueshme në pasuritë e paluajtshme komerciale sesa ishte më parë. Kulmet janë më të larta, shpejtësia e rënieve është më e shpejtë dhe besoj se kur investitorët mendojnë se normat janë të qëndrueshme dhe rreziku i shitjeve të detyruara neutralizohet, do të ketë një kërkesë reale për pasuri të paluajtshme.