Ligjvënësit e shtetit marrin rregullore lokale që rrisin kostot e banesave

Guvernatorët dhe ligjvënësit në të gjithë vendin vazhdojnë propozojnë dhe zbatojnë politikat për të krijuar një klimë më konkurruese tatimore dhe rregullatore, pjesërisht për të tërhequr investime që do të sjellin punëdhënës dhe vende pune me pagesë të lartë. Megjithatë, nëse nuk ka furnizim të mjaftueshëm dhe të përballueshëm me banesa për të akomoduar një fluks familjesh të mbështetura nga punë të reja, atëherë zyrtarët shtetërorë kanë një problem tjetër në duart e tyre. Kjo është sfida me të cilën po përballen tani politikëbërësit në shumë shtete me rritje të shpejtë.

Për shembull në Karolinën e Veriut, ndër 10 shtetet me rritjen më të shpejtë vitin e kaluar, anëtarët e Asamblesë së Përgjithshme të shtetit po shqyrtojnë tani legjislacionin për të "deaneksuar", ose hequr nga juridiksioni i zonave lokale, pronën në Summerfield, një qytet që ndodhet pak jashtë Greensboro, ku zyrtarët lokalë kanë refuzuar në mënyrë të përsëritur zhvillimin e propozuar. Ligjvënësit e konsiderojnë çështjen me interes mbarëkombëtar sepse Summerfield ndodhet në një pjesë të Karolinës së Veriut ku duhet të rritet furnizimi me banesa në mënyrë që të akomodohen projekte të shumta masive të zhvillimit ekonomik që janë planifikuar të sjellin shumë të ardhur në zonë. Kjo lëvizje dhe propozimet e lidhura me të në shtete të tjera tregojnë se si debati mbi kostot e banesave dhe zonimin është ai që tenton të nxehet dhe të përlesh koalicionet tradicionale politike.

Summerfield, i cili u inkorporua në 1996 në mënyrë që të mos bëhej pjesë e Greensboro, ka një zonim përjashtues të tillë që, në pjesën më të madhe të qytetit, mund të ndërtohen vetëm banesa për një familje dhe në parcela prej 1.3 hektarësh. Lëvizja për të miratuar legjislacionin shtetëror për deaneksimin e një pjese të Summerfield në mënyrë që të lejohet ndërtimi i banesave të reja pason kërkesa zyrtare prej vitesh për të liruar kufizimet e përmendura dhe madje edhe një pranim nga zyrtarët e qeverisë Summerfield se politikat e tyre të zonave duhet të ndryshojnë.

Avokati i qytetit të Summerfield paralajmëroi Bordi i Qytetit në vitin 2021 që praktikat e tij të zonimit përjashtues ftojnë çështje gjyqësore të Aktit të Strehimit të Drejtë. "Nëse doni të shmangni përgjegjësinë e mundshme, krijoni opsione në urdhëresën tuaj që do të lejojnë strehim të përballueshëm diku në Summerfield," këshilloi avokati i qytetit. "Ju as nuk duhet të identifikoni se ku tani," shtoi avokati i Summerfield. "Gjithçka që duhet të bëni është të krijoni kornizën e zonimit që do të lejonte një zhvillues të hyjë dhe të thotë, 'E dini çfarë, unë do të doja të vendosja strehim më të dendur'." Zyrtarët e Summerfield nuk pranuan ta pranonin atë këshillë.

Furnizimi i pamjaftueshëm i banesave dhe kostot e strehimit në rritje të shpejtë nuk kufizohen vetëm në Summerfield dhe zonën përreth. Një Instituti Kato studim i publikuar në dhjetor 2022 theksoi se si rritja e popullsisë në Karolinën e Veriut ka tejkaluar shkallën e ndërtimit të banesave të reja. Ndërsa zonimi kufizues lokal pengon rritjen e ofertës së banesave në shumë pjesë të tjera të shtetit, nevoja për të korrigjuar çështjen është veçanërisht e domosdoshme në Greensboro dhe rajonin përreth, shpesh të referuar si Triada.

Greensboro, që i afrohet Summerfield, rendit numri një në vend vitin e kaluar për rritjen më të madhe të kostove të qirasë, me qiranë për një apartament me një dhomë gjumi në Greensboro që u rrit me 74% në një vit. Toyota, Boom Supersonic, Publix dhe të tjerë po investojnë miliarda në rajon në objekte të reja prodhimi dhe shpërndarjeje që do të sjellin mijëra punëtorë të paguar mirë. Dëshira për të siguruar që këta punëtorë dhe familjet e tyre të kenë akses në banesa të përballueshme, së bashku me refuzimin e zyrtarëve lokalë për të hequr ose lehtësuar pengesat rregullatore për zhvillimin e më shumë banesave, ka bërë që ligjvënësit e shtetit në Raleigh të arrijnë në përfundimin se duhet të veprojnë.

Boom Supersonic po investon gjysmë miliardë dollarë për të ndërtuar një objekt prodhimi të avionëve supersonikë që ndodhet 11 minuta nga Summerfield me makinë. Ky objekt do të punësojë më shumë se 2,000 njerëz. Toyota po shpenzon 3.4 miliardë dollarë për të ndërtuar një fabrikë të prodhimit të baterive litium që ndodhet 35 minuta nga Summerfield. Fabrika e baterive, e cila do të jetë e para e Toyota-s në Amerikën e Veriut, parashikohet të punësojë 3,875 njerëz. Publix, ndërkohë, po shpenzon 400 milionë dollarë për të ndërtuar një kompleks shpërndarjeje më shumë se dy milionë metra katrorë aty pranë që do të furnizojë dyqane ushqimore në të gjithë Karolinën e Veriut dhe Virxhinia. Ky projekt do të krijojë 1,000 vende të reja pune.

Zhvillimi i rëndësishëm ekonomik që ndodh në rajon dhe nevoja që ai krijon për strehim shtesë nuk ka bërë që anëtarët e Bordit të qytetit Summerfield të ndryshojnë kurs. Pasi fillimisht propozoi një kompleks të ri apartamentesh me 1,161 njësi në 2021, një zhvillues e zvogëloi propozimin e tij në një projekt me 600 njësi. Bordi i Qytetit e refuzoi atë propozim në një votim të mbajtur më 22 shkurt. Presidenti i Senatit Pro Tempore Phil Berger (R) shpjegoi në një deklaratë pse mospërputhja e vazhdueshme e nivelit lokal tani po shkakton një përgjigje legjislative të shtetit:

"Unë nuk e di nëse planet e paraqitura nga një zhvillues lokal duhet ose nuk duhet të miratohen nga bordi lokal," tha senatori Berger. “Ajo që di është se Triada po tërheq miliarda dollarë në zhvillim të ri ekonomik dhe ndërsa zona jonë vazhdon të rritet, nevojiten urgjentisht strehim shtesë në mënyrë që infermierët, mësuesit, punonjësit e parë dhe punëtorët e ndërtimit ku mbështetet zona jonë, të mund të jetojnë në komuniteteve të cilave u shërbejnë.”

Një lëvizje nga Asambleja e Përgjithshme për të deaneksuar një pjesë të Summerfield sigurisht që do të përballet me rezistencë të ashpër nga zyrtarët lokalë. "Do të ishte një padrejtësi e madhe dhe do të krijonte një precedent të rrezikshëm për Asamblenë tonë të Përgjithshme që të injoronte zyrtarët e zgjedhur lokalë dhe të bënte një ndryshim të tillë në qytetin tonë," thotë kryetari i Summerfield, Tim Sessoms.

Përveç mënyrës në të cilën ato rrisin kostot e strehimit dhe ulin furnizimin, kritikët e rregulloreve lokale të zonimit të Summerfield pretendojnë se kufizimet gjithashtu rrezikojnë shëndetin mjedisor dhe sigurinë publike. Me rreth 12,000 banorë, Summerfield është qyteti më i populluar i Karolinës së Veriut pa asnjë infrastrukturë uji ose kanalizimi. Në fakt, është qyteti më i madh në Karolinën e Veriut, Karolinën e Jugut dhe Virxhinia që është plotësisht në sistemet septike. Siç kanë bërë në të kaluarën, zyrtarët e Summerfield po e përdorin përsëri këtë si një justifikim për të bllokuar zhvillimin e propozuar të banesave.

"Qyteti nuk ka as ujë dhe as një sistem kanalizimi për të mbështetur mbi trefishin e dendësisë që lejojnë aktualisht urdhëresat tona të zhvillimit," shkroi kryebashkiaku Sessoms në një letër publike të lëshuar më 9 mars, e cila shpjegon refuzimin e tij ndaj zhvillimit të lartpërmendur. "Summerfield nuk ka infrastrukturën për të trajtuar barrën që do të vendoste dendësia e propozuar në shkollat ​​tona tashmë të mbipopulluara dhe rrugët e mbipopulluara."

Megjithatë, zhvilluesi i projektit prej 600 njësive të refuzuar së fundmi do të kishte instaluar infrastrukturën e nevojshme të ujit dhe kanalizimeve në Summerfield. Zyrtarët e Summerfield kanë refuzuar në të kaluarën propozimin për investime në infrastrukturën e kanalizimeve dhe ujit. Kjo mungesë e infrastrukturës ujore është përdorur si arsye për të kundërshtuar zhvillimin dhe rritjen prej vitesh.

David Couch, pronar i tokës së propozuar për zhvillim, tha në një deklaratë se "Këshilli i qytetit Summerfield ka miratuar politika zonimi që kanë shërbyer për të përjashtuar banorët me mjete modeste, dhe ata e kanë bërë këtë me efekt të madh."

"Zona e Greensboro dhe e Qarkut Guilford u rendit e para në vend vitin e kaluar në rritjen e qirave," shtoi Couch. "Ne kemi nevojë dëshpërimisht për më shumë furnizime me banesa, veçanërisht me përpjekjet e suksesshme të rekrutimit të vendeve të punës nga shumë njerëz dhe miliarda dollarë në zhvillimin ekonomik në afërsi."

Couch dhe kritikë të tjerë të neverisë së zyrtarëve të Summerfield ndaj zhvillimit pohojnë se mbajtja e 12,000 njerëzve ekskluzivisht në sistemet septike private, përveçse e bën strehimin më të shtrenjtë, përbën rrezik për shëndetin mjedisor, sepse sisteme të tilla septike mund të rrjedhin në furnizimet lokale të ujit. Përveç rreziqeve mjedisore që rrjedhin nga mungesa e infrastrukturës ujore, ka edhe rreziqe në rritje për sigurinë publike. Kjo për shkak se aftësia e shuarjes së zjarrit zvogëlohet kur nuk ka një sistem lokal të infrastrukturës ujore për t'u përdorur nga reaguesit e parë.

Shefi i Departamentit të Zjarrfikësve në Summerfield, Chris Johnson i thotë këtij autori se një sistem i infrastrukturës ujore do të lejonte departamentin e tij të përgjigjet në mënyrë më efektive ndaj emergjencave. “Nëse do të kishim një sistem hidranti, do të kishim më shumë njerëz që do të bënin shuarjen e zjarrit dhe më pak njerëz do të largoheshin për të punuar për të siguruar një burim pozitiv uji,” thotë shefi Johnson.

Kryebashkiaku Sessoms thotë se po bëhen përpjekje për të sjellë infrastrukturën e ujit në qytetin e tij. "Summerfield ka qenë dhe po punon për një plan për ujin për të ardhmen e qytetit tonë," shkroi ai në një email drejtuar këtij autori. I pyetur se kur parashikohet plani i tij për funksionimin e një sistemi të infrastrukturës ujore në Summerfield, kryebashkiaku Sessoms nuk u përgjigj.

Karolina e Veriut mund të ecë përpara me një projekt-ligj për të hequr Këshillin e Qytetit Summerfield nga ekuacioni nëse do të miratojë banesa të reja në një pjesë të madhe të pronës që është aktualisht në juridiksionin e qytetit. Shumë besojnë se shteti duhet të shkojë më tej. Udhëheqësi i shumicës në Senat, Paul Newton (R), për shembull, Legjislacioni futur në seancën e mëparshme që do të parandalonte zonimin lokal në Karolinën e Veriut që kufizon zhvillimin e banesave shtesë.

"Ky është një problem furnizimi i krijuar drejtpërdrejt nga qeveria," tha senatori Newton gjatë një Ngjarja e 8 dhjetorit mbi politikën e strehimit të organizuar nga Fondacioni John Locke, një institut me bazë në Raleigh. Newton shtoi se "sektori privat do ta adresojë këtë nëse ne e çlirojmë atë".

Ligjvënësit dhe guvernatorët e shteteve në shtete të tjera kanë propozuar reforma të ngjashme me ato që Njutoni ka kërkuar në Karolinën e Veriut. Guvernatori i Montanës, Greg Gianforte (R), për shembull, është një nga përkrahësit më të zëshëm të legjislacionit shtetëror që parandalon kufizimet lokale të zonave që pengojnë rritjen e ofertës së banesave.

“Zonimi i rreptë dhe rregulloret e tjera të furnizimit me banesa janë me të vërtetë një batanije e lagësht për ndërtimin, për zhvillimin e përgjegjshëm. Ata rrisin kostot dhe kufizojnë furnizimin,” Guvernatori Gianforte tha anëtarë të grupit të tij të punës për strehimin vitin e kaluar. “Ne duhet ta heqim qeverinë nga rruga, aty ku mundemi me përgjegjësi dhe siguri. Ne kemi nevojë për rregullore për sigurinë publike dhe për të mbrojtur mjedisin, por në fusha të tjera ne duhet të kuptojmë se si të racionalizojmë.”

Kostot e tepruara dhe në rritje të banesave po bëjnë kërdi në buxhetet e familjes në të gjithë SHBA-në dhe po i kushtojnë shumë nga tregu i banesave, aq sa çështja ka tërhequr vëmendje të konsiderueshme të medias kombëtare gjatë vitit të kaluar. Për shembull, New York Times botoi një shtator të diskutuar gjerësisht artikull duke menduar se çfarë ndodhi me shtëpinë fillestare. Para kësaj, New York Times botoi një artikull korrikun e kaluar duke dokumentuar sesi kriza e strehimit nuk kufizohet më vetëm në bregdet.

"Është padyshim koha më e keqe ndonjëherë për të marrë me qira një apartament në Manhattan në të njëjtën kohë që përballueshmëria e blerjes së shtëpive në metro si Austin është më e keqja që ka qenë ndonjëherë," një analizë e Bloomberg e 20 shtatorit. vuri në dukje. “Në mesin e vitit 2020, qiratë mujore dhe pagesat e hipotekave ishin të lira, por sot është e kundërta.”

"Kostoja për të marrë me qira ose për të blerë një shtëpi është shumë e shtrenjtë," Guvernatori i Virxhinias Glenn Youngkin (R) tha në një fjalim të gushtit 2022 në Komitetin e Përbashkët të Parave të Senatit të Virxhinias, duke i bërë jehonë një mesazhi të dëgjuar nga guvernatorët dhe ligjvënësit në shumë shtete të tjera. “Ne duhet të trajtojmë shkaqet kryesore që qëndrojnë pas kësaj mospërputhjeje të ofertës dhe kërkesës; rregullore të panevojshme, qeverisje vendore të stërngarkuar dhe joefikase, politika kufizuese të zonave dhe një ideologji për të luftuar dhëmbë e dhëmbë kundër çdo zhvillimi të ri.”

Ulja e kostove të larta të strehimit do të mbetet ndër prioritetet kryesore për guvernatorët dhe ligjvënësit në shumë shtete për të ardhmen e parashikueshme. Siç është demonstruar, përkatësitë partiake dhe prirjet ideologjike nuk tregojnë preferencën e një guvernatori apo ligjvënësi për këtë çështje, ndryshe nga rasti në shumë fusha të tjera problematike. Debati mbi kufizimet lokale të zonave dhe nëse ligjvënësit e shtetit duhet t'i anashkalojnë ato nuk po shkon askund. Në fakt, ka të ngjarë të përshkallëzohet, duke prodhuar koalicione politike jokonvencionale në proces.