Starwood REIT, si BREIT, Kufizon Shlyerjet e Investitorëve nga Fondi i Pasurive të Paluajtshme

I njohur si SREIT, REIT prej 14.6 miliardë dollarësh kryesohet nga Barry Sternlicht, themeluesi dhe CEO i Starwood Capital, një firmë private investimesh e fokusuar në pasuri të paluajtshme me mbi 125 miliardë dollarë aktive nën menaxhim. Starwood Capital menaxhon REIT. Sternlicht është gjithashtu CEO i Starwood Property Trust (STWD), një kompani huadhënëse e pasurive të paluajtshme e tregtuar publikisht.

SREIT është REIT i dytë më i madh i patregtueshëm pas Blackstone Real Estate Income Trust, i cili ka rreth 69 miliardë dollarë aktive neto. Automjeti Blackstone (ticker: BX), i njohur si BREIT, lëvizur për të kufizuar riblerjet në nëntor, pasi kërkesat e rritura për tërheqje të investitorëve tejkaluan kufirin tremujor prej 5%.

Ashtu si BREIT, SREIT lejon shlyerjet mujore të 2% të vlerës neto të aktiveve, ose NAV, dhe 5% të NAV çdo tremujor.

Kërkesa e rritur e riblerjes tregon se shumë investitorë me pakicë po lëvizin drejt daljeve nga REIT të patregtueshme, të cilat nuk tregtohen në bursë, pasi performanca e tyre ka tejkaluar shumë atë të homologëve të tregtuar publikisht këtë vit. Hendeku i madh i performancës midis REIT-ve jopublike dhe publike ka krijuar një nxitje për investitorët në REIT-të e patregtueshme për të marrë para.

Në vend që të tregtojnë në bursa si NYSE, këto REIT janë si fonde të përbashkëta sepse investitorët mund të blejnë ose shesin aksione çdo muaj bazuar në NAV-në e tyre që i nënshtrohen kufijve të riblerjes.

Në një letër drejtuar këshilltarëve financiarë që iu përcoll Barron's, SREIT tha se mori kërkesa për riblerje të barabarta me 3.2% të NAV në nëntor. Bazuar në kufirin mujor prej 2%, ajo plotësoi 63% të kërkesave për riblerje të investitorëve (0.63 herë 3.2 është 2). Çdo kërkesë që nuk është plotësuar do të duhet të bëhet sërish në dhjetor, thuhet në letër.

REITS të patregtueshme kanë kufizime mujore dhe tremujore të shlyerjes për t'i mbrojtur ata nga nevoja për të likuiduar sasi të konsiderueshme të pasurive të paluajtshme ose për të rritur materialisht levën në përgjigje të kërkesave të larta të riblerjes nga investitorët.  

"Këto kufizime janë krijuar për të mbrojtur investitorët ekzistues dhe shëndetin afatgjatë të automjetit, dhe në fund të fundit për të maksimizuar vlerën e aksionerëve," shkroi SREIT në letrën e tij.

SREIT ka një përzierje aktivesh dhe strukturë tarifash të ngjashme me BREIT dhe ka pasur performancë të krahasueshme. SREIT, si BREIT, ka pjesën më të madhe të aseteve të tij në komplekset e apartamenteve shumëfamiljare, të ndjekur nga magazinat. Këta kanë qenë dy nga sektorët me performancën më të fortë në industrinë e REIT në vitet e fundit.

Kthimi nga viti deri në datën e SREIT deri në tetor ishte 10.2% në një nga klasat e aksioneve të tij, i krahasueshëm me kthimin prej rreth 9% për BREIT.

REIT-të kryesore të apartamenteve publike si

Kapitali rezidencial

(EQR) dhe

Komunitetet e Apartamenteve në Mes të Amerikës

(

MAA

) janë jashtë me rreth 30% në vitin 2022. Tarifa bazë vjetore e SREIT është 1.25% e aktiveve neto dhe një tarifë e performancës prej 12.5% ​​që i nënshtrohet një norme pengese prej 5%. Është rikthyer rreth 15% në vit në tre vitet e fundit.

Bazat e aktiveve SREIT dhe BREIT dominohen nga investimet komerciale në pasuri të paluajtshme, të cilat janë më pak likuide se letrat me vlerë të tregtueshme publikisht. Në tremujorin e 10-të, SREIT tha se kishte 2.5 miliardë dollarë likuiditet të menjëhershëm në fund të shtatorit, i përbërë nga 1.7 miliardë dollarë fuqi huamarrëse dhe 800 milion dollarë para të gatshme.

Ashtu si BREIT, SREIT është rritur me shpejtësi vitin e kaluar pasi aktivet totale u rritën në 30 miliardë dollarë në tetor nga rreth 20 miliardë dollarë në fund të vitit 2021. Me rreth 15 miliardë dollarë borxh të papaguar në fund të shtatorit, SREIT ka një raport më të lartë të levës sesa REIT të krahasueshme publike si komunitetet e apartamenteve në Amerikën e Mesme,

Komunitetet AvalonBay

(AVB), dhe

Prologis

(PLD), magazina më e madhe REIT. AvalonBay, për shembull, ka një vlerë të ngjashme të ndërmarrjes - vlerë tregu plus borxhin neto - si SREIT, por ka 8 miliardë dollarë borxh të papaguar.

Megjithatë, investitorët me pakicë kanë pëlqyer performancën e REIT-ve të patregtueshme dhe yield-et e mjaftueshme të dividentit prej rreth 4%. Por vendosja e kufijve për riblerjet, ose vendosja e një porte, mund të tronditë investitorët dhe potencialisht të nxisë më shumë kërkesa për tërheqje, ndërkohë që e bën të vështirë për REIT të patregtueshme shitjen e aksioneve të reja tek investitorët.

Analisti i Keefe, Bruyette & Woods, Robert Lee, shkroi në fillim të këtij viti se menaxherët alternativë janë të etur për të tërhequr "kapitalin e mbyllur" nga investitorët individualë. Ndërsa kjo nuk është një çështje kur kohët janë të mira, tha ai, "ekziston rreziku që në kohë stresi, investitorët individualë mund të kuptojnë se nuk janë aq të kënaqur me mungesën e aksesit në kapitalin e tyre."

Ndërkohë që kufijtë e likuiditetit janë shpalosur qartë në literaturën e patregtueshme REIT, ato nuk kanë qenë një problem deri kohët e fundit. Ja se si SREIT përshkruan planin e tij të riblerjes ose riblerjes:

“Ndërsa ju duhet ta shikoni investimin tuaj si afatgjatë me likuiditet të kufizuar, ne kemi miratuar një plan të riblerjes së aksioneve, ku në baza mujore, aksionerët mund të kërkojnë që ne të riblerim të gjitha ose ndonjë pjesë të aksioneve të tyre. Për shkak të natyrës jolikuide të investimeve në pasuri të paluajtshme, mund të mos kemi burime të mjaftueshme likuide për të financuar kërkesat për riblerje. Përveç kësaj, ne kemi vendosur kufizime në sasinë e fondeve që mund të përdorim për riblerje gjatë çdo muaji dhe tremujori kalendarik.”

Shkruaji Andrew Bary në [email mbrojtur]