Udhëtimi 120 km me tren midis qyteteve Luoyang dhe Zhengzhou është një vitrinë e gjendjes së keqe ekonomike dhe ëndrrave të thyera. Nga dritarja kalojnë njëra pas tjetrës kullat e pafundme të banimit gjysmë të ndërtuara gjatë gjithë udhëtimit njëorëshe. Shumë prej ndërtesave duken pranë përfundimit; disa kanë përfunduar dhe janë bërë shtëpi për familjet. Por shumë të tjera janë skelete boshe ku ndërtimi ka pushuar shumë kohë më parë. Zhvilluesit kanë mbetur pa para dhe nuk mund të paguajnë më punëtorët dhe të blejnë materiale. Projektet kanë ngecur. Familjet nuk do t'i marrin kurrë shtëpitë e tyre.
Udhëtimi me tren në qendër të Kinës ndihmon për të shpjeguar një nga krizat më të mëdha të vendit në kujtimet e fundit: humbjen e besimit të publikut në modelin ekonomik të qeverisë. Për dekada industria e pronave ka qenë simbolike e rritjes së pandalshme të Kinës. Sipërmarrësit privatë kanë bërë pasuri të mëdha. Njerëzit mesatarë kanë qenë dëshmitarë të rritjes së vlerës së tyre neto ndërsa vlerat e shtëpive janë trefishuar. Qeveritë vendore kanë mbushur arkat e tyre duke shitur sipërfaqe të mëdha toke për zhvilluesit. Një 70% mahnitëse e pasurisë së familjeve kineze tani është e lidhur me pasuri të paluajtshme.
Të minosh besimin në këtë model do të thotë të shkundësh themelet e mrekullisë së rritjes së Kinës. Me bllokime gjithëpërfshirëse të Covid-19 dhe një goditje ndaj sipërmarrësve privatë, kjo po ndodh në shumë fronte. Por askund nuk është më e qartë se sa në industrinë e pronave, e cila përbën rreth 25% të PBB-së. Fillimet e projekteve të reja ranë me 45% në korrik krahasuar me një vit më parë, shitjet e shtëpive me 33% dhe investimet në prona me 12%. Efektet janë valëzuar në ekonomi, duke goditur njësoj prodhuesit e mobiljeve dhe çeliku. Goditja e besimit vjen në një kohë kritike për Xi Jinping, liderin e Kinës, të cilit ndoshta do t'i jepet një mandat i tretë në një kongres partie në tetor.
Rigjallërimi i besimit në sistem është thelbësor për zotin Xi dhe Partinë Komuniste. Megjithatë, përgjigja nga qeveria ka qenë në mënyrë jokarakteristike e shkëputur dhe e ngadaltë, me zyrtarët që dukej të hutuar nga kompleksiteti i situatës. Për të rikthyer besimin në tregun e banesave, publiku duhet të shohë projektet e ngecura të përfunduara dhe çmimet të rriten. Ndërkohë, firmat e ndërtimit dhe punëtorët e tyre duhet të rimbursohen dhe investitorët vendas dhe të huaj të paguhen për produktet e tyre me të ardhura fikse. Dhe e gjithë kjo duhet bërë pa rifryrë flluskën e paqëndrueshme të borxhit që është bërë tregu i pronave.
Vija në rërë
Kriza e strehimit ka dy shkaqe të menjëhershme. E para është një goditje nga qeveria ndaj ekseseve të industrisë së pronave. Që nga gushti 2020, zyrtarët kanë kufizuar raportet e zhvilluesve të detyrimeve ndaj aktiveve, borxhit neto ndaj kapitalit dhe parave ndaj borxhit afatshkurtër, në një politikë të njohur si "tre vijat e kuqe". Kjo ka detyruar shumë njerëz të ndalojnë huamarrjen e paqëndrueshme dhe të shesin aktive, duke kufizuar rëndë aftësinë e tyre për të vazhduar ndërtimin dhe shitjen e projekteve të reja.
Politika e Kinës për zero-covid është një goditje e dytë. Qeveria qendrore ka detyruar dhjetëra qytete të mbyllin banorët në shtëpitë e tyre për ditë, dhe nganjëherë javë, në fund kur zbulohen rastet e Covid. Në kohën e shkrimit, megaqytetet e Chengdu dhe Shenzhen janë plotësisht ose pjesërisht të mbyllura. Mbylljet i kanë ndaluar njerëzit të shikojnë shtëpitë dhe të bëjnë blerje. Ato kanë pasur ndikim edhe në psikikën e konsumatorit. Sipërmarrësit kanë frikë nga mbyllja e papritur e bizneseve të tyre. Punonjësit shqetësohen për pushimin nga puna. Ky lloj shqetësimi nuk inkurajon blerjen e shtëpisë.
Rezultati është një krisje. Zhvilluesit e Kinës janë shumë të varur nga shitja e shtëpive shumë kohë përpara se të ndërtohen, në mënyrë që të gjenerojnë likuiditet. Vitin e kaluar ata parashitën 90% të shtëpive. Por pa akses në obligacione dhe kredi, ndërsa bankat reduktojnë ekspozimin e tyre ndaj sektorit të pronave, dhe me shitjet e reja që tani po bien, natyra e ngjashme me Ponzi të tregut të pronave është shfaqur plotësisht.
Evergrande, zhvilluesi më i borxhit në botë, dështoi në dhjetor. Një përpjekje për të ristrukturuar borxhet e saj në det të hapur, e synuar si një model për t'u ndjekur, humbi një afat në fund të korrikut. Të paktën 28 kompani të tjera pronash kanë humbur pagesat për investitorët ose kanë shkuar në ristrukturim. Tregtimi i aksioneve të 30 zhvilluesve të listuar në Hong Kong, që përbëjnë 10% të tregut nga shitjet, është ngrirë, sipas Gavekal, një firmë kërkimore. Në fillim të gushtit, gjysma e zhvilluesve të listuar të Kinës tregtuan me një raport çmim-fitim prej më pak se 0.5, niveli që Evergrande tregtonte në katër muaj përpara se të falimentonte, vë në dukje Song Houze i MacroPolo, një think-tank në Çikago.
Firmat që vetëm muaj më parë konsideroheshin si baste të sigurta tani po luftojnë. Merrni Country Garden, zhvilluesi më i madh i Kinës sipas shitjeve. Në fillim të këtij viti, shumica e analistëve hoqën dorë nga shqetësimet se do të vinte nën presion. Investitorët vazhduan të blinin obligacionet e saj. Por më 30 gusht Country Garden zbuloi se fitimet për gjysmën e parë të vitit kishin rënë me pothuajse 100%. Tregu i pronave ka "rrëshqitur me shpejtësi në depresion të rëndë", vuri në dukje ajo në fitimet e tij. Tendosja në Country Garden tregon se problemet nuk janë më specifike për disa zhvillues. E gjithë industria është në rrezik.
Blerësit e mundshëm të shtëpive janë larguar nga tregu. Megjithatë, shumë më shqetësuese janë miliona njerëz që presin, shpesh me vite, për shtëpitë për të cilat ata kanë paguar tashmë. Vetëm 60% e shtëpive që ishin para-shitur midis 2013 dhe 2020 janë dorëzuar.
Z. Liu, i cili ka kërkuar të përmendet me emrin e tij të familjes, bleu një apartament në Zhengzhou në 2014, duke bërë një pagesë fillestare prej 250,000 juanë (40,000 dollarë). Shtëpia ishte planifikuar të përfundonte në vitin 2017. Por ajo ditë nuk erdhi kurrë. Në vend të kësaj, ai mori me qira një apartament, përpara se të blinte një tjetër në një ndërtesë të vjetër pa ashensor. Vështirë se është jeta që ai imagjinonte për veten e tij. Z. Liu nuk filloi kurrë të paguajë hipotekën e tij dhe është përfshirë në diskutime të pafundme me zhvilluesin e pronës për të rikthyer parapagimin e tij. "Nuk ka dobi," thotë ai.
Analistët kanë qenë të vetëdijshëm për këto probleme prej vitesh, por kishin besuar se autoritetet kineze nuk do t'i lejonin blerësit e dëmtuar të shtëpive të protestonin. Një raport i publikuar dy vjet më parë nga pwc, një firmë kontabiliteti, vuri në dukje se edhe kur ndërtimet në projektet e banimit ngecin, "qindra ose mijëra familje të pakoordinuara normalisht kanë pak aftësi për të ndikuar në gjërat".
Kjo llogaritje është kthyer në kokë. Një lëvizje e vogël, por me ndikim për mbledhjen dhe publikimin e të dhënave për refuzimin e pagesës së hipotekave, ka habitur autoritetet. Më 12 korrik, vullnetarë anonimë filluan të ndajnë të dhëna për bojkotimin e hipotekave në mediat sociale. Deri më tani janë identifikuar rreth 350; analistët besojnë se kjo është ndoshta një pjesë e numrit të vërtetë. Censorët shtetërorë kanë bërë çmos për të hequr referencat ndaj informacionit shpërthyes, por njohuria për protestat duket se është përhapur megjithatë. Siç ndodh, të tjerët do të binden të vonojnë blerjet ose të ndalojnë pagesat e hipotekës.
Investitorët dhe blerësit e mundshëm të shtëpive tani po shikojnë me shqetësim ndërsa shteti bashkon përgjigjen e tij, si në nivel qendror ashtu edhe në atë lokal. Për më shumë se një dekadë qytetet kineze kanë përdorur një listë të gjatë rregullash dhe stimujsh për të rregulluar mirë tregjet lokale të pasurive të paluajtshme, zakonisht për të reduktuar spekulimet dhe për të qetësuar rritjen e shpejtë të çmimeve. Këto përfshinin kontrollin mbi aksesin në hipotekat, si dhe kufizimet se kush mund të blejë shtëpi dhe sa mund të blejë.
Qytetet tani po heqin këto rregulla. Midis majit dhe korrikut, qeveritë bashkiake njoftuan 304 masa individuale për të rivendosur besimin, sipas cicc, një bankë kineze investimesh. Zhengzhou, në qendër të protestave të hipotekave, ishte një nxitës i hershëm. Në mars ajo njoftoi 18 veprime me shpresën për të stimuluar kërkesën. Këto përfshinin masa për ta bërë më të lehtë marrjen e hipotekave dhe për t'u lejuar familjeve me anëtarë të moshuar që të blejnë banesa nëse lëvizin në qytet.
Këto sinjale për blerësit kanë tërhequr shumë vëmendje – jo sepse kanë ringjallur kërkesën, por sepse duket se kundërshtojnë politikën e qeverisë qendrore. Në një video të shpërndarë gjerësisht në mediat sociale kineze në gusht, një shef lokal i Partisë Komuniste në provincën Hunan u pa duke u bërë thirrje njerëzve të blinin sa më shumë shtëpi: “A keni blerë një të tretë? Pastaj blini një të katërt.” Mesazhi bie ndesh me atë të vetë Xi, i cili ka paralajmëruar se "shtëpitë janë për të jetuar" dhe sigurisht jo për investime spekulative.
Qeveritë lokale janë inkurajuar gjithashtu nga rregullatorët dhe zyrtarët për të krijuar fonde shpëtimi për të investuar në projekte të papërfunduara banesash dhe përfundimisht për të ndihmuar në dorëzimin e shtëpive për blerësit e frustruar. Zhengzhou ka ndarë 80 miliardë juanë (12 miliardë dollarë) për kauzën. Mendimi shkon se fondet vendore do të jenë më të përshtatshme për kushtet në terren.
Zhengzhou po eksperimenton ndoshta me planin lokal më agresiv deri më tani. Qeveria e qytetit ka lëshuar një direktivë për zhvilluesit që thotë se të gjitha ndërtimet e ngecura duhet të rifillojnë deri më 6 tetor. Kompanitë e falimentuara që nuk mund ta bëjnë këtë duhet të bëjnë kërkesë për ristrukturim në mënyrë që të sjellin investime të reja dhe gjithashtu të paguajnë çdo parapagesë të bërë nga blerësit e shtëpive si z. Liu. Dështimi për ta bërë këtë mund të rezultojë që zhvilluesit të hetohen për përvetësim dhe krime të tjera të rënda.
Nga ana e tyre, politikëbërësit kanë ulur vazhdimisht normat e hipotekave që nga mesi i majit. Për të garantuar furnizimin me banesa, qeveria qendrore ka marrë përsipër garantimin e plotë të emetimit të bonove të reja nga disa zhvillues privatë, duke e zhvendosur në mënyrë efektive rrezikun tek shteti. Longfor, një firmë pronash në vështirësi, vlerësoi një obligacion 1.5 miliardë juanë me një normë kuponi 3.3% më 26 gusht, shumë më poshtë çmimit të tregut. Kjo ishte e mundur vetëm sepse obligacioni ishte plotësisht i nënshkruar nga China Bond Insurance, një agjenci shtetërore. Më shumë emetime të tilla janë planifikuar për të ofruar likuiditet tek zhvilluesit që qeveria i sheh si cilësi më të lartë. Është fillimi i një programi për të zgjedhur fituesit.
Një tjetër anë e mbështetjes shtetërore po vjen në formën e likuiditetit të drejtpërdrejtë. Më 22 gusht, banka qendrore dhe ministria e financave thanë se do të mbështesin hua të posaçme nga bankat e politikave të drejtuara nga shteti që mund të jepen për të përfunduar shtëpitë e para-shitura. Madhësia e programit nuk është bërë e ditur, por Bloomberg, një shërbim lajmesh, raportoi se 200 miliardë juanë do të viheshin në dispozicion.
Ky lloj shpenzimi publik është një thikë me dy tehe. Nga njëra anë, do të ndihmojë në dorëzimin e shtëpive te pronarët e ligjshëm dhe rifillimin e pagesave të hipotekave, duke hequr presionin nga bankat. Por në të njëjtën kohë paratë e gatshme po mbushin një vrimë të krijuar nga qeverisja e keqe vendore dhe ndërtuesit e dyshimtë të pronave. "Kjo thjesht përfaqëson paratë që nuk mund të shpenzohen për stimul diku tjetër," vëren Alex Wolf nga JPMorgan Chase, një bankë.
Kthehuni në tabelën e vizatimit
Përpjekjet e Zhengzhou për të inkurajuar blerësit e rinj që nga marsi kanë rënë. Në vend të kësaj, kushtet kanë vazhduar të përkeqësohen, duke sugjeruar se ndërhyrja me politikat lokale nuk është e mjaftueshme. Fondet lokale të shpëtimit gjithashtu duken të dobëta. Në letër, disa qytete kanë vazo të majme për të shpenzuar, por ata mbështeten në firmat financuese të qeverisë vendore, të cilat vetë janë të lidhura me para në dorë. Analistët po vëzhgojnë nga afër përpjekjen e Zhengzhou për të rifilluar të gjitha ndërtimet brenda një muaji, por shumë pyesin nëse fondet e nevojshme për një rregullim kaq të shpejtë janë të disponueshme. Masat mund të nxisin një valë kolapsesh midis zhvilluesve më të vegjël, duke shkaktuar panik dhe trazira financiare.
Investitorët kanë vënë më shumë shpresë tek qeveria qendrore, por deri më tani përgjigja e saj nuk ka arritur të përputhet me shkallën e krizës. Programi i huadhënies prej 200 miliardë juanë mund të përbëjë vetëm 10% të asaj që nevojitet për të përfunduar të gjitha shtëpitë e papërfunduara të vendit. Rreth 5 trilion dollarë prona rezidenciale është shitur paraprakisht që nga viti 2020, mendon zoti Song i MacroPolo, duke e bërë shpëtimin e një pjese të vogël të atyre shtëpive tepër të kushtueshme.
Qeveria qendrore ka ende më shumë leva për të tërhequr. Larry Hu i Macquarie, një bankë investimesh, thotë se një sërë masash mund të zbatohen. Këto përfshijnë lehtësimin e përkohshëm të politikës së "tre vijave të kuqe" ose zotimin për të vepruar si një huadhënës i fundit për të gjitha projektet e banimit të bllokuara. Kjo e fundit, edhe pse e shtrenjtë, është plotësisht brenda mundësive financiare të qeverisë qendrore.
Debati tani nuk përqendrohet në atë nëse qeveria qendrore mund të rikthejë besimin, por në atë se sa larg është e gatshme të shkojë. Goditja fillestare e levës kishte për qëllim të ndëshkonte kompanitë që kishin marrë shumë borxhe. Një paketë më e madhe shpëtimi do të inkurajojë më shumë zhvillues që të kërkojnë ndihmë në kompletimin e shtëpive, duke e shtyrë qeverinë të subvencionojë akoma më shumë sektorin e pronave, shkruan Allen Feng nga Rhodium, një firmë kërkimore: " krejt e kundërta e asaj që synohej me ' tre vija të kuqe'”.
Fushata kundër levës kishte për qëllim gjithashtu të sillte sektorin e pronave më në përputhje me kërkesën gjatë dekadës së ardhshme. Zyrtarët e kanë pranuar prej kohësh se zhvilluesit po shesin shumë shtëpi. Rreth 70% e atyre të shitura që nga viti 2018 janë blerë nga njerëz që kishin tashmë një të tillë, vlerëson JPMorgan. Kufizimi i niveleve të borxhit duhej të detyronte firmat të përshtateshin me kërkesën aktuale.
Kjo kërkesë ka të ngjarë të bjerë pasi rritja e popullsisë së Kinës ngadalësohet. Shitjet e shtëpive arritën në 1.57 miliardë metra katrorë në 2021, më shumë se dy herë më shumë se në 2007. Por Chen Long i Plenum, një tjetër firmë kërkimore, projekton që kërkesa reale vjetore do të bjerë në 0.88 miliardë-1.36 miliardë metra katrorë gjatë dekadës së ardhshme, pasi Zhvendosja demografike zë vend dhe urbanizimi ngadalësohet. Rifryrje e tregut do të thotë të mbështesësh flluskën.
Akti balancues i qeverisë është i mbushur me rrezik. Në mesin e tetorit kongresi i partisë do të zhvillohet ndërsa qytetet e mëdha janë mbyllur. Bojkotet e hipotekave do të vazhdojnë dhe ndoshta do të rriten akoma. Besimi i përgjithshëm në themelet ekonomike të Kinës mund të kalojë një prag përtej të cilit bëhet shumë më i vështirë rikuperimi. E gjithë kjo do të thotë se mandati i tretë i Xi do të fillojë në rrethana të pafavorshme.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Të gjitha të drejtat e rezervuara.
Nga The Economist, botuar me licencë. Përmbajtja origjinale mund të gjendet në https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Burimi: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html