A do të bien çmimet e banesave ndërsa kërcënon një recesion? Nje raport

Disa njerëz janë investitorë. Disa nuk janë. Por të gjithë kanë interes për strehimin.

Nëse nuk po blini, po merrni me qira, por ne të gjithë kemi nevojë për një vend për të jetuar. Kjo është ajo që bën një analizë të strehim kaq interesante. Dhe gjatë vitit të kaluar, me një sërë pasigurie që përmbytet ekonomi, tregu i banesave ndihet sikur është paksa në udhëkryq.

A po kërkoni lajme të shpejta, këshilla të nxehta dhe analiza të tregut?

Regjistrohuni për gazetën Invezz, sot.

Disa analistë po bëjnë thirrje për korrigjime në shkallë të gjerë, me titujt që fluturojnë rreth 10%, 15%, 20% rënie. unë shkruajta kjo pjesë Nëntorin e kaluar, duke argumentuar se parashikimet më dramatike ishin të pafundme, duke mos parë se si mund të realizoheshin skenarët e fundit të botës.

Por ndërsa ekonomia vazhdon të rrotullohet mes një krize të kostos së jetesës, luftës ruse në Ukrainë dhe shtrëngimi i normave të interesit, le t'i hedhim një vështrim peizazhit të përditësuar.

Pse njerëzit mendojnë se çmimet e banesave do të bien?

Së pari, pjesa e dukshme. Normat e hipotekave kanë shkuar në hënë, dhe për çmimet e shtëpive, kjo nuk është e mirë.

Ndërsa bota doli nga COVID, një krizë inflacioni të tilla si të cilat nuk i kemi parë që nga vitet '70 u shfaqën. Për të kundërshtuar këtë, Rezerva Federale lëvizi drejt rritjes agresive të normave të interesit. Qëllimi i kësaj është të thithë likuiditetin nga ekonomia, të shtypë kërkesën dhe në fund të frenojë inflacionin.

Kështu luftojnë bankat qendrore kundër inflacionit. Problemi i vetëm është se, në të njëjtën kohë, rritja e normave të interesit shtyp investimet dhe ekonominë në përgjithësi. Pra, ndërsa kërkesa duhet të tërhiqet për të ulur inflacionin, tërhiqeni atë shumë larg dhe rrezikoni një recesion. Ky është litari që Fed po përpiqet të ecë.

Fatkeqësisht, inflacioni u rrit në një shkallë të tillë që parashikimet e konsensusit bëjnë që ekonomia të tkurret deri në pikën e recesionit. Ne kemi parë tashmë Britania e Madhe përballet me kaos ekonomik Evropë lufta në vazhdën e luftës ruse në Ukrainë (dhe krizës energjetike shoqëruese). Këta faktorë kanë çuar në parashikime se ekonomia do të tkurret, me çmimet e banesave pas.

Normat e hipotekave janë rritur

Natyrisht, ka diçka shumë më të drejtpërdrejtë që po çon në parashikimet e rënies së çmimeve të banesave, dhe kjo është norma shumë e rëndësishme e hipotekave.

Rritja e normave të interesit nga bankat qendrore ndikon rëndë pagesat e hipotekave. Grafiku i mëposhtëm tregon se sa shpejt u rritën normat e hipotekës, duke u rritur në pikën më të lartë që nga viti 2002 përpara se të zvogëloheshin pak, por ende 6.5% krahasuar me afërsisht 2.5% në fillim të 2021. Një kërcim kaq i rëndë dërgon pagesat e hipotekës së pronarëve të shtëpive përmes çatisë (punë e fjalës me qëllim, të premtoj).

Ndërsa Fed i SHBA-së ka udhëhequr rrugën me rritjen e normave të interesit, normat e interesit janë rritur në mbarë globin. Megjithatë, pavarësisht kësaj, është e rëndësishme të shikojmë tregun në tërësi. Sot në treg nuk ka aq shumë hipoteka vetëm me interes, sa në vitet e shkuara. Jo vetëm kaq, por këto norma në rritje ndikojnë më shumë në hipotekat me norma të ndryshueshme dhe këto kanë rënë ndjeshëm në të gjithë botën e zhvilluar, siç tregon grafiku i mëposhtëm nga FT.

Ky nuk është viti 2008

Megjithatë, pavarësisht kësaj, nuk ka asnjë argument që normat e hipotekave do të - dhe kanë ndikuar - në kërkesë. Por çdo ekstrapolim i periudhave të mëparshme të tërheqjes ose krizave është naiv, për mendimin tim.

Ka shumë tituj rrëqethës që paralajmërojnë për përplasje në shkallë të gjerë, të cilat pa dyshim janë të nxitura pjesërisht nga PTSD, kështu që shumë prej tyre kanë nga Përplasja e Madhe Financiare (GFC). Por kjo ishte një ngjarje e mjellmës së zezë e udhëhequr nga neglizhenca e plotë në tregun e banesave, e shkaktuar nga një krizë befasuese e hipotekave subprime.

Sot, mjedisi është krejtësisht i ndryshëm. Është e vështirë të imagjinohet një përplasje e asaj shkalle të udhëhequr nga subprime, pasi ato pika të dobëta janë suvatuar. Jo vetëm kaq, por që nga GFC, bankat kanë parë shtrëngimin e rregulloreve dhe rritjen e ndjeshme të raporteve të rezervës së kapitalit të tyre të detyrueshëm. Kjo ka çuar në një sistem bankar shumë më të shëndetshëm dhe më të mirëkapitalizuar. Le të mos harrojmë se kriza e paprecedentë e vitit 2008 dhe dëmtimi i mëpasshëm i banesave u përkeqësuan masivisht nga kaosi i shkaktuar nga Lehman Brothers dhe gjithë pjesa tjetër e bandës bankare.

Për më tepër, ne po fillojmë nga një pikë më e lartë. Do të ricikloj një grafik që përdora nga analiza ime e fundit për banesat, i cili paraqet një tablo hipotetike të një rënie prej 25% të çmimeve të banesave këtë tremujor në SHBA. Nuk tingëllon aq ogurzi kur e shprehni si "strehimi mund të bjerë në nivelet më të ulëta në dy vjet", e bën atë?

Sidoqoftë, grafiku i mësipërm do të ishte rasti përfundimtar. Një rënie prej 25% do të kishte pasoja kataklizmike dhe skenari i mësipërm ka të ngjarë të ndodhë me një tërheqje të konsiderueshme të tregut të aksioneve, së bashku me pjesën tjetër të ekonomisë.

Por unë përdor grafikun për të treguar se sa janë rritur çmimet e banesave në një hapësirë ​​kaq të shkurtër kohore. Çmimi mesatar i shitjes së një shtëpie ishte 322,000 dollarë në prill 2020. Pak më shumë se dy vjet më vonë, ishte 455,000 dollarë – që është një rritje prej 41%. Pse të blini një monedhë meme kur mund të blini një shtëpi?

Çmimet e shtëpive mund të bien ende

Besoj se të dhënat dhe modelet historike tregojnë se çmimet e banesave thjesht nuk mund të bien në nivelin që parashikojnë këta skenarë ultra-bearish. Pres një dobësi, sigurisht, por sidomos në qytetet e mëdha ka një vërshim të kërkesës për banesa dhe furnizim të pamjaftueshëm për ta përballuar atë.

Shtoni faktin se klima është më e shëndetshme sot – si në aspektin e kapitalizimit të bankave, por gjithashtu ka më pak borxh të familjeve dhe tregu i punës ka mbetur elastik pavarësisht rritjes së normave të interesit – dhe çmimet e banesave duhet të vendosen më mirë për të përballuar një recesion.

Përplasja e Madhe Financiare e 2008-ës bëri që çmimet e banesave të ranë me 15% – 20% në disa nga vendet e zhvilluara të goditura më keq. Me sa i ndryshëm është sistemi sot, e kam të vështirë të besoj se kemi klimën për t'u përshtatur me atë vjeshtë.

Megjithatë, nuk mund të injorohet se ka disa faktorë që tregojnë jo vetëm një ngadalësim të banesave, por edhe një rënie – jo në atë shkallë. Raportet e çmimit të shtëpisë ndaj të ardhurave nuk janë shumë të bukura, ndërsa përballueshmëria është edhe më e ulët se 2008.

Arsyet për të ji pesimist janë të qarta. Strehimi tashmë ka shfaqur shenja zbutjeje, por vetëm lehtë. Por kjo nuk është e njëjta klimë si në vitin 2008 dhe një përplasje banesash, veçanërisht në vendet e njohura dhe qytetet e mëdha, është e vështirë të imagjinohet.

Por me inflacionin ende të shfrenuar (pavarësisht më shumë të dhëna optimiste gjatë muajit të fundit), një luftë në Evropë dhe norma të larta interesi, ka ende një mori variablash të rënies. Pritshmëria bazë nga shumica është se në të paktën një e lehtë recesioni është i pashmangshëm. Sido që të jetë, ka një pasuri të pasigurisë dhe një kohë të vështirë përpara për ekonominë, pavarësisht se në çfarë mënyre e ndryshoni atë.