(Bloomberg) - Edhe në Suedi pak njerëz dinin shumë për Castellum AB. Megjithatë, shitja e nxituar e 40 milionë aksioneve në kompaninë e pronave në fillim të këtij muaji shihet tani nga disa si një pararojë e gjërave që do të vijnë në tregun evropian të pronave.
Më i lexuari nga Bloomberg
Shitësi, M2 Asset Management AB, përmendi rënien e çmimeve të tregut që ndikuan në "aftësinë e saj për të përmbushur angazhimet e saj financiare" për vendimin. Hedhja e aksioneve nga një aksioner kryesor, është vetëm episodi i fundit në një vit të trazuar në të cilin kompanitë e pronave të Suedisë kanë parë që vlerat e tyre të tregut të aksioneve të përgjysmohen.
Ka pak pritje për ndonjë pushim. Sektori po përballet me 10 miliardë dollarë shlyerje borxhi vitin e ardhshëm, me kërkesa për rifinancim prej rreth 41 miliardë dollarë deri në fund të vitit 2026, sipas të dhënave të përpiluara nga Bloomberg.
Shtrydhja e financimit me të cilën përballen kompanitë suedeze të pronave rrjedh nga obligacionet e tyre me normë të ndryshueshme dhe maturimet afatshkurta në një mjedis me norma interesi në rritje. Megjithëse kjo e bën tregun e pasurive të paluajtshme të vendit nordik më të prekshëm se të tjerët në rajon, ai po shikohet nga afër si një provë e mundshme lakmusi për pjesën tjetër të sektorit në Evropë.
Disa kompani pronash nuk mund të mbeten pa alternativë veçse të shfrytëzojnë tregun e aksioneve për të mbledhur fonde.
"Në një skenar të keq të mos shkrirjes në tregjet e kredisë, Suedia mund të jetë e para në linjë në një seri çështjesh të të drejtave të shpëtimit nga kompanitë e pronave të listuara në Evropë," tha Peter Papadakos, drejtor menaxhues në Green Street. "Kjo do të kishte implikime të konsiderueshme për sektorin e pronave të listuara në Evropë."
Banka qendrore suedeze dhe Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare kanë paralajmëruar vazhdimisht se rreziqet që rrjedhin nga borxhi i pronës komerciale përbëjnë një kërcënim për stabilitetin financiar të vendit. Shqetësimi kryesor është efekti i përhapur për bankat suedeze: huadhënia e pronave vitin e kaluar arriti në rreth dy të tretat e stokut total të huasë në vendin nordik krahasuar me më pak se një të tretën në shumë ekonomi më të mëdha të eurozonës.
Anders Kvist, një këshilltar i lartë i drejtorit të FSA suedeze, tha se mbikëqyrësi ka paralajmëruar për nivelet e larta të borxhit në kompanitë komerciale të pasurive të paluajtshme për të paktën katër vjet.
"Rënia e vlerave të pronës mund të shkaktojë një efekt domino," tha Kvist. “Nëse vlerat e pronës bien, siguria e disponueshme e kredisë zvogëlohet. Kjo mund të çojë në kërkesa për më shumë kolateral dhe, nga ana tjetër, të detyrojë shitjet në vështirësi.”
Pronarët komercialë si Fastighets AB Balder, SBB dhe Castellum – që raporton rezultatet e tremujorit të tretë të enjten – kanë kaluar dekadën e fundit duke ndjekur një strategji rritjeje në Suedi që mbështetej në mbledhjen e miliarda dollarëve të parave të lira nga investitorët e obligacioneve të uritur për rendiment. Është një libër lojërash që u miratua në tregjet evropiane i nxitur nga normat e ulëta të interesit dhe lulëzimi i vlerësimeve të pronave.
Rritja e inflacionit dhe shtrëngimi agresiv i politikës monetare nga ana e bankave qendrore, kanë ndryshuar fatin e tyre. Ndikimi në tregun e pronave të përdorura në Suedi, ndër më të shkumëzuarit në botë vitin e kaluar, ka qenë i shpejtë dhe brutal. Aksionet e SBB kanë rënë me 81% në vitin 2022. Obligacionet në gjatësi dhe gjerësi të sektorit kanë rënë në nivele të vështira. Balder të mërkurën vendosi vlerësimet e tij të kreditit të nivelit të investimeve në rishikim për ulje në rendiment të lartë nga Moody's Investors Service.
Është bërë "një kombinim i zymtë për shumë kompani në një treg ku paratë e lehta i kanë shpërblyer ata me një axhendë rritjeje agresive", tha Martin Edemalm, një menaxher i portofolit të obligacioneve në SEB Investment Management në Stokholm. "Por tani tregu ka ndryshuar rrënjësisht."
Kompanitë suedeze të pronave duhet të hedhin mbi 40.8 miliardë dollarë borxh të maturimit të obligacioneve gjatë pesë viteve të ardhshme, një e katërta e të cilave përfundon në vitin 2023. Mënyra se si ato i drejtojnë ato pagesa shihet si kritike për sektorin më të gjerë evropian.
"Firmat evropiane të pasurive të paluajtshme në përgjithësi priren të kenë lev më të ulët dhe profile më të gjata të maturimit të borxhit sesa kolegët e tyre suedezë," tha Edemalm, firma e të cilit menaxhon obligacione me vlerë rreth 300 miliardë korona (26.5 miliardë dollarë). “Por rritja e normave të interesit është një negativ i qartë për klasën e aktiveve, kështu që është e arsyeshme të supozohet se kërkesat për yield do të rriten për pasuritë e paluajtshme evropiane, duke ushtruar presion mbi vlerësimet.”
Pse përralla e errët e Adlerit nxit frikën rreth pasurive të paluajtshme: QuickTake
Me yield-et e obligacioneve – dhe rrjedhimisht kostot e huamarrjes – tregtimi në nivele të papërballueshme të larta, pjesa më e madhe e rrugës së financimit të borxhit është bërë shumë e shtrenjtë për disa kompani. Tremujori i kaluar, shitjet e bonove të pronave u tkurrën në 6.3 miliardë korona, më e ulëta që nga tre muajt e fundit të 2018. Kjo krizë po i lë emetuesit të përpiqen të sigurojnë kredi bankare, ndërsa bilancet e tyre kërcasin nën peshën e levës së lartë dhe rënies së vlerësimit të pronave.
Jens Andersson, shefi financiar i Castellum, tha se kompania po eksploron tregje të tjera financimi përveç kredive tradicionale hipotekare nga bankat nordike. Ai përmendi shembullin e vendosjeve private në SHBA për shkak të kohëzgjatjes së tyre të gjatë dhe çmimeve konkurruese. Por edhe ai sektor ka pengesat e tij për të kapërcyer pas trazirave të fundit të tregut të praruar në MB.
Një opsion alternativ për të ndihmuar në lehtësimin e shtrëngimit të financimit ka qenë shitja e aktiveve. SBB shkarkoi prona që arrijnë në 6.7 miliardë korona gjatë tremujorit të dytë dhe kohët e fundit ka njoftuar shitje të mëtejshme prej të paktën 10.5 miliardë korona. Në korrik, Standard & Poor's paralajmëroi se kishte "një në tre shanse" që mund të ulte vlerësimet e tij për qiradhënësin në shkallën jo-investuese.
Këto shitje kanë tërhequr vëmendjen ndaj një shqetësimi të mëtejshëm midis investitorëve: nivelet jashtëzakonisht të larta të pronësisë së tërthortë të Suedisë, të cilat më parë kanë shkaktuar paralajmërime nga agjencitë e vlerësimit mbi rreziqet e qeverisjes dhe konfliktet e mundshme të interesit. M2 Asset Management ia shiti aksionet e saj në Castellum një pronari tjetër, Akelius Residential Property AB.
Manjati i pronave Rutger Arnhult ngriti vetullat kur u emërua drejtor ekzekutiv i Castellum pasi u zgjodh fillimisht kryetar i saj. Arnhult gjithashtu kontrollon M2 dhe është pronari më i madh në Corem Property Group, i cili vitin e kaluar iu bashkua një tjetër prej zotërimeve të tij, Klovern AB, në një bashkim 1.7 miliardë dollarësh. Castellum nga ana e tij zotëron një të tretën e qiradhënësit norvegjez Entra ASA, në të cilën Balder është gjithashtu aksioner.
Në një raport mbi sistemin financiar të vendit në maj, FSA tha se rritja e borxhit në sektorin e pasurive të paluajtshme do të thotë se ai vazhdon të jetë "një cenueshmëri e konsiderueshme për stabilitetin financiar". Mbikëqyrësi shtoi se po ndjek nga afër borxhet e kompanive të pronave komerciale sepse ato "shpesh kanë luajtur një rol të rëndësishëm në krizat financiare".
Maria Gillholm, një analiste e pasurive të paluajtshme në Moody's, thotë se rrjetet komplekse të pronësisë midis firmave suedeze të pronave "kufizojnë më tej aksesin e tyre në kapital, sepse kompanitë zakonisht fokusohen në mbrojtjen e likuiditetit të tyre në një rënie".
"Entra, ku Castellum dhe Balder së bashku mbajnë një shumicë aksionesh, është një shembull i mirë," tha ajo. "Në një rënie kur ju duhet të kujdeseni për likuiditetin tuaj dhe ndoshta të shesni aktive, mund të jetë më e vështirë t'i detyroni të gjithë të mbështesin një injeksion të kapitalit."
Vështirësia për menaxherët e parave si Edemalm është se shitja ka qenë aq e rëndë sa që tani ka pazare për t'u marrë pasi të futeni në nën-segmente të ndryshme të sektorit, të tilla si pronat me rendiment më të lartë në zyrë, industriale ose hapësirat logjistike.
Menaxheri i portofolit tregon borxhin hibrid të euros të shitur nga Balder, Castellum dhe Heimstaden Bostad AB si shembuj të zgjedhjeve kryesore.
Këta segmente janë "më pak të ndjeshëm ndaj rritjes së kostove të interesit dhe do të përfitojnë nga kontratat e lidhura me CPI", tha menaxheri i portofolit. "Por gjërat më të rëndësishme tani janë bilancet solide dhe pronarët e fortë mbështetës."
Më i lexuari nga Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Burimi: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html