Pse shfaqen flluskat e tregut të banesave

Ndryshe nga tregu i aksioneve ku njerëzit kuptojnë dhe pranojnë rrezikun që çmimet mund të bien herë pas here—ndonjëherë rëndë—shumë njerëz që blejnë një shtëpi nuk mendojnë vërtet se vlera e shtëpisë së tyre do të ulet ndonjëherë aq shumë.

Në të vërtetë, historikisht, tregu i banesave nuk është ndikuar nga flluskat e çmimeve në krahasim me klasat e tjera të aktiveve. Kjo mund të jetë pjesërisht për shkak të kostove të mëdha të transaksionit që lidhen me blerjen e një shtëpie, për të mos përmendur kostot mbartëse të zotërimit dhe mirëmbajtjes së një shtëpie - të gjitha këto dekurajojnë sjelljen spekulative. Megjithatë, tregjet e banesave ndonjëherë kalojnë nëpër periudha të bollshme të paarsyeshme dhe shohin që çmimet të rriten me shpejtësi përpara se të bien përsëri në linjë.

Në këtë artikull, ne do të diskutojmë shkaqet e flluskave të çmimeve të banesave, shkaktarët që bëjnë që flluskat e banesave të shpërthejnë dhe pse blerësit e shtëpive duhet të shikojnë mesataret afatgjata kur marrin vendime kritike për strehimin.

Çfarë është një flluskë banimi?

Përpara se të futemi në shkaqet e flluskave të banesave dhe çfarë i bën ato të shfaqen, është e rëndësishme të kuptoni një flluskë strehimi në vetvete. Këto zakonisht fillojnë me një rritje të kërkesës për banesa, pavarësisht nga një sasi e kufizuar e inventarit në dispozicion.

Kërkesa rritet më tej kur spekulatorët hyjnë në treg, duke e bërë flluskën më të madhe pasi ata kapin pronat e investimeve dhe kthejnë fiksuesit e sipërm. Me ofertë të kufizuar dhe kaq shumë kërkesë të re, çmimet natyrisht rriten.

Flluskat e banesave kanë një ndikim të drejtpërdrejtë në industrinë e pasurive të paluajtshme, por edhe te pronarët e shtëpive dhe financat e tyre personale. Ndikimi që një flluskë mund të ketë në ekonomi (p.sh., në normat e interesit, standardet e huadhënies dhe praktikat e titullizimit) mund t'i detyrojë njerëzit të gjejnë mënyra për të vazhduar me pagesat e tyre të hipotekave kur kohët kthehen papritur dhe bëhen të vështira. Disa madje mund të duhet të gërmojnë më thellë në xhepat e tyre, duke përdorur fondet e kursimeve dhe të pensionit vetëm për të mbajtur shtëpitë e tyre. Të tjerët do të falimentojnë dhe do të përjashtohen.

Çdo flluskë normalisht është vetëm një ngjarje e përkohshme. Megjithëse flluskat në tregjet e kapitalit mund të ndodhin më shpesh, flluskat e banesave mund të vazhdojnë për shumë më gjatë, sipas Fondit Monetar Ndërkombëtar (FMN), dhe mund të zgjasin disa vjet.

Shkaqet e flluskave të tregut të banesave

Çmimi i banesave, ashtu si çmimi i çdo malli ose shërbimi në një treg të lirë, drejtohet nga ligji i ofertës dhe kërkesës. Kur kërkesa rritet ose oferta zvogëlohet, çmimet rriten. Në mungesë të ndonjë fatkeqësie natyrore, e cila mund të ulë ofertën e menjëhershme të shtëpive, çmimet rriten kur kërkesa tenton të tejkalojë tendencat e ofertës. Oferta e banesave mund të jetë gjithashtu e ngadaltë për të reaguar ndaj rritjes së kërkesës, sepse kërkon një kohë të gjatë për të ndërtuar ose rregulluar një shtëpi, dhe në zonat shumë të zhvilluara thjesht nuk ka më tokë për të ndërtuar. Pra, nëse ka një rritje të papritur ose të zgjatur të kërkesës, çmimet me siguri do të rriten.

Pasi të konstatohet se një rritje mbi mesataren e çmimeve të banesave është nxitur fillimisht nga një goditje e kërkesës, duhet të pyesim se cilat janë shkaqet e kësaj rritjeje të kërkesës. Ka disa mundësi:

• Rritja e aktivitetit të përgjithshëm ekonomik dhe rritja e prosperitetit që vendos më shumë të ardhura të disponueshme në xhepat e konsumatorëve dhe inkurajon pronësinë e shtëpive
• Një rritje e popullsisë ose e segmentit demografik të popullsisë që hyn në tregun e banesave
• Një nivel i ulët, i përgjithshëm i normave të interesit, veçanërisht normat afatshkurtra të interesit, që i bën shtëpitë më të përballueshme
• Produkte inovative ose të reja hipotekore me pagesa fillestare të ulëta mujore që i bëjnë shtëpitë më të përballueshme për segmentet e reja demografike
• Qasje e lehtë në kredi - shpesh me standarde më të ulëta të sigurimit - që sjell gjithashtu më shumë blerës në treg
• Letrat me vlerë të strukturuar të kthimit hipotekor me rendiment të lartë (MBS), siç kërkohet nga investitorët e Wall Street-it që vënë në dispozicion më shumë kredi hipotekore për huamarrësit
• Çmimi i gabuar i rrezikut nga huadhënësit e hipotekave dhe investitorët e obligacioneve hipotekore që zgjerojnë disponueshmërinë e kredisë për huamarrësit
• Marrëdhënia afatshkurtër midis një ndërmjetësi hipotekor dhe një huamarrësi sipas së cilës huamarrësit ndonjëherë inkurajohen të marrin rreziqe të tepërta
• Mungesa e njohurive financiare dhe marrja e tepruar e rrezikut nga huamarrësit hipotekare.
• Sjellja spekulative dhe e rrezikshme nga blerësit e shtëpive dhe investitorët e pronave të nxitura nga vlerësimet joreale dhe të paqëndrueshme të vlerësimit të çmimit të banesave.
• Një rritje në rrokullisje në shtëpi.

Secila prej këtyre variablave mund të kombinohet me njëri-tjetrin për të shkaktuar ngritjen e një flluske të tregut të banesave. Në të vërtetë, këta faktorë priren të ushqehen nga njëri-tjetri. Një diskutim i hollësishëm i secilit është jashtë qëllimit të këtij artikulli. Thjesht theksojmë se në përgjithësi, si të gjitha flluskat, një rritje në aktivitet dhe çmime i paraprin marrjes së tepërt të rrezikut dhe sjelljes spekulative nga të gjithë pjesëmarrësit e tregut – blerës, huamarrës, huadhënës, ndërtues dhe investitorë.

Forcat që Shpërthejnë Bubble

Flluska më në fund shpërthen kur rreziku i tepërt bëhet i përhapur në të gjithë sistemin e banesave dhe çmimet nuk pasqyrojnë më asgjë të afërt me bazat. Kjo do të ndodhë ndërkohë që oferta për banesa është ende në rritje në përgjigje të rritjes së mëparshme të kërkesës. Me fjalë të tjera, kërkesa zvogëlohet ndërsa oferta ende rritet, duke rezultuar në një rënie të mprehtë të çmimeve pasi askush nuk mbetet të paguajë për më shumë shtëpi dhe çmime akoma më të larta.

Ky realizim i rrezikut në të gjithë sistemin shkaktohet nga humbjet e pësuar nga pronarët e shtëpive, huadhënësit e hipotekave, investitorët e hipotekave dhe investitorët e pronave. Këto realizime mund të nxiten nga një sërë gjërash:

• Një rritje në normat e interesit që e bën pronësinë e shtëpisë jashtë mundësive për disa blerës dhe, në disa raste, e bën shtëpinë që një person aktualisht zotëron të papërballueshme. Kjo shpesh çon në mospagim dhe mbyllje, gjë që përfundimisht shton ofertën aktuale të disponueshme në treg.
• Një rënie në aktivitetin e përgjithshëm ekonomik që çon në më pak të ardhura të disponueshme, humbje të vendeve të punës ose më pak vende pune të disponueshme, gjë që ul kërkesën për strehim. Një recesion është veçanërisht i rrezikshëm.
• Kërkesa është shterur, duke sjellë në ekuilibër ofertën dhe kërkesën dhe ngadalëson ritmin e shpejtë të vlerësimit të çmimit të banesave, në të cilin disa pronarë shtëpish, veçanërisht spekulatorët, mbështeten për t'i bërë blerjet e tyre të përballueshme ose fitimprurëse. Kur mbiçmimi i shpejtë i çmimeve ngec, ata që mbështeten në të për të përballuar shtëpitë e tyre mund të humbasin shtëpitë e tyre, duke sjellë më shumë ofertë në treg.

Përfundimi është se kur humbjet rriten, standardet e kredisë shtrëngohen, huamarrja e lehtë hipotekore nuk është më e disponueshme, kërkesa zvogëlohet, oferta rritet, spekulatorët largohen nga tregu dhe çmimet bien.

Përplasja e tregut të banesave 2007–08

Në mesin e viteve 2000, ekonomia amerikane përjetoi një flluskë të përhapur të banesave që pati një ndikim të drejtpërdrejtë në sjelljen e Recesionit të Madh. Pas flluskës së dotcom-it, vlerat e pasurive të paluajtshme filluan të rriten, duke nxitur një rritje të pronësisë së shtëpive midis blerësve spekulativë, investitorëve dhe konsumatorëve të tjerë. Normat e ulëta të interesit, standardet e relaksuara të huadhënies - duke përfshirë kërkesat jashtëzakonisht të ulëta të paradhënies - lejuan njerëzit që përndryshe nuk do të kishin qenë në gjendje të blinin një shtëpi të bëhen pronarë shtëpish. Kjo i rriti edhe më shumë çmimet e shtëpive.

Por shumë investitorë spekulativë ndaluan së bleri sepse rreziku po bëhej shumë i lartë, duke bërë që blerësit e tjerë të dilnin nga tregu. Në të vërtetë, rezultoi se kur ekonomia mori një kthesë për keq, një pjesë e madhe e huamarrësve subprime e gjetën veten të paaftë për të paguar hipotekat e tyre mujore. Kjo, nga ana tjetër, shkaktoi rënie të çmimeve. Letrat me vlerë të mbështetura nga hipoteka u shitën në sasi masive, ndërsa mospagesat e hipotekave dhe detyrimet e tyre u rritën në nivele të paprecedentë.

Kthimi i drejtpërdrejtë

Shumë shpesh, pronarët e shtëpive bëjnë gabimin e dëmshëm duke supozuar se performanca e fundit e çmimeve do të vazhdojë në të ardhmen pa marrë parasysh më parë normat afatgjata të vlerësimit të çmimit dhe potencialin për kthim mesatar.

Ligjet e fizikës thonë se kur një objekt - i cili ka një densitet më të madh se ajri - shtyhet lart, ai përfundimisht kthehet në tokë sepse forcat e gravitetit veprojnë mbi të. Ligjet e financës thonë në mënyrë të ngjashme se tregjet që kalojnë periudha të vlerësimit ose zhvlerësimit të shpejtë të çmimit, me kalimin e kohës, do të kthehen në një pikë çmimi që i vendos ato në përputhje me atë ku normat e tyre mesatare afatgjata të vlerësimit tregojnë se duhet të jenë. Kjo njihet si kthim në mesatare.

Çmimet në tregun e banesave ndjekin këtë tendencë edhe për rikthim mesatar. Pas periudhave të rritjes së shpejtë të çmimit, ose në disa raste, zhvlerësimit, ato kthehen në vendin ku normat e tyre mesatare afatgjata të vlerësimit tregojnë se duhet të jenë. Çmimet e shtëpive nënkuptojnë se rikthimi mund të jetë i shpejtë ose gradual. Çmimet e shtëpive mund të lëvizin shpejt në një pikë që i kthen ato në linjë me mesataren afatgjatë, ose mund të qëndrojnë konstante derisa mesatarja afatgjatë t'i arrijë ato.

Indeksi i çmimeve të banesave në SHBA

Vlera teorike e treguar më sipër është nxjerrë duke llogaritur përqindjen mesatare tremujore të rritjes në indeksin e çmimeve të banesave nga tremujori i parë i vitit 1985 deri në tremujorin e katërt të 1998 - pika e përafërt në të cilën çmimet e banesave filluan të rriten me shpejtësi mbi prirjen afatgjatë. . Rritja mesatare tremujore e llogaritur e përqindjes u aplikua më pas në vlerën fillestare të treguar në grafik dhe çdo vlerë pasuese për të nxjerrë vlerën teorike të Indeksit të Çmimeve të Banesave.

Vlerësimet e vlerësimit të çmimit

Shumë blerës shtëpish përdorin vetëm performancën e fundit të çmimeve si pikë referimi për atë që presin gjatë disa viteve të ardhshme. Bazuar në vlerësimet e tyre joreale, ata marrin rreziqe të tepërta. Kjo marrje e tepruar e rrezikut zakonisht shoqërohet me zgjedhjen e një hipotekë dhe madhësinë ose koston e shtëpisë që konsumatori blen.

Ka disa produkte hipotekore që tregtohen shumë për konsumatorët dhe të dizajnuara për të qenë hua relativisht afatshkurtra. Huamarrësit i zgjedhin këto hipoteka bazuar në pritjet që ata do të jenë në gjendje të rifinancojnë nga ajo hipotekë brenda një numri të caktuar vitesh, dhe ata do të jenë në gjendje ta bëjnë këtë për shkak të kapitalit që do të kenë në shtëpitë e tyre në atë moment.

Megjithatë, performanca e fundit e çmimit të banesave nuk është përgjithësisht një parashikim i mirë i performancës së çmimit të shtëpisë në të ardhmen. Blerësit e shtëpive duhet të shikojnë normat afatgjata të rritjes së çmimit të shtëpisë dhe të marrin parasysh parimin financiar të kthimit mesatar kur marrin vendime të rëndësishme financimi. Spekulatorët duhet të bëjnë të njëjtën gjë.

Ndonëse marrja e rreziqeve nuk është në thelb e keqe dhe, në fakt, marrja e rreziqeve ndonjëherë është e nevojshme dhe e këshillueshme, çelësi për të marrë një vendim të mirë të bazuar në rrezik është të kuptosh dhe matësh rreziqet duke bërë vlerësime të shëndosha financiarisht. Kjo është veçanërisht e zbatueshme për vendimin financiar më të madh dhe më të rëndësishëm që marrin shumica e njerëzve - blerjen dhe financimin e një shtëpie.

Bottom Line

Një parim i thjeshtë dhe i rëndësishëm i financave është kthimi mesatar. Ndërsa tregjet e banesave nuk janë aq subjekt flluskash sa disa tregje, flluskat e banesave ekzistojnë. Mesataret afatgjata ofrojnë një tregues të mirë se ku do të përfundojnë çmimet e banesave gjatë periudhave të vlerësimit të shpejtë të ndjekur nga çmimet e ndenjura ose në rënie. E njëjta gjë është e vërtetë për periudhat e rritjes së çmimit nën mesataren.