Ku Real Estate

Nuk mund të ketë pak dyshim se për aq kohë sa Rezerva Federale (Fed) mbetet e përkushtuar ndaj politikave të saj shtrënguese kundër inflacionit, banesat – shitjet, si dhe ndërtimet dhe çmimet – do të vazhdojnë të vuajnë nga rritja e normave të hipotekave. Por kjo nuk është e gjithë historia. Rrymat e kryqëzuara do të hyjnë në ekuacionin e banesave, ndërsa njerëzit po i shohin gjithnjë e më shumë pasuritë e paluajtshme si një mënyrë për të mbrojtur pasurinë e tyre nga efektet e këqija të inflacionit në aksione, obligacione dhe instrumente të tjera financiare.

Deri më tani, pjesa më e madhe e presionit është anuar në anën negative të librit të pasurive të paluajtshme. Që kur Fed filloi të rrisë normat e interesit marsin e kaluar, norma mesatare për një hipotekë me normë fikse 30-vjeçare është rritur, megjithëse në mënyrë të pabarabartë, nga 2.8% në mbi 6.0%. Për shkak se kjo lëvizje ka më shumë se dyfishuar koston e mbështetjes së një hipotekë, nuk është çudi që blerja ka vuajtur. Shitjet e shtëpive të reja, siç gjurmohen nga Departamenti i Tregtisë, kanë rënë 39% nga nivelet më të larta janarin e kaluar deri në korrik, periudha më e fundit për të cilën janë të disponueshme të dhënat. Ndërtimi ka vijuar. Fillimet e shtëpive të reja në shkallë vendi, kanë rënë 19% nga nivelet e tyre më të larta në shkurtin e kaluar. Çmimet e shtëpive, gjithashtu, janë zbutur. Çmimi mesatar i një shtëpie ekzistuese të shitur në Shtetet e Bashkuara ra 2.2%, sipas Shoqatës Kombëtare të sekserëve (NAR), nga 420,000 dollarë në qershor në 410,600 dollarë këtë korrik të kaluar, periudha më e fundit për të cilën shoqata ofron një shifër.

Fed premton të rrisë këtë presion negativ në muajt e ardhshëm. Kryetari Jerome Powell, kuptohet, ka refuzuar të thotë saktësisht se sa larg dhe sa shpejt synon të rrisë normat e interesit, por ai është angazhuar të vazhdojë hapat e tillë për aq kohë sa duhet për të vënë nën kontroll inflacionin. Nëse kombi nuk ka shumë fat dhe inflacioni nuk ulet vetë, atij do t'i duhet të bëjë shumë më tepër sesa ka bërë tashmë. Konsideroni se me inflacionin që shkon në 7-8% dhe normat e interesit 1-vjeçar në 3-4%, huamarrësit shlyejnë një hua me dollarë që kanë humbur ndjeshëm më shumë në fuqinë reale blerëse sesa interesi që i japin huadhënësit. Kjo vështirë se po bën shumë për të frenuar fluksin e kërkesave për kredi që shkaktojnë inflacion.

Por, edhe pse veprimet e mundshme të Fed-it rrisin kostot e hipotekave dhe rrjedhimisht intensifikojnë ndikimet negative mbi banesat, dëshira për të mbrojtur inflacionin me pasuri të paluajtshme do të hyjë gjithnjë e më shumë në lojë. Njerëzit do të bëjnë ç'të munden për të blerë, pavarësisht rritjes së kostove, sepse pronësia e shtëpisë, qoftë e plotë apo e mbështetur nga një hipotekë me normë fikse, do të stabilizojë një pjesë të rëndësishme të buxheteve familjare, një joshje e madhe në një mjedis kur inflacioni po rrit të gjitha. kostot e tjera të jetesës. Për më tepër, pasuritë e paluajtshme ka të ngjarë të rriten të paktën së bashku me normën e përgjithshme të inflacionit, duke e bërë atë një depo më tërheqëse të pasurisë sesa obligacionet, të cilat do të shohin çmimet e tyre të bien me çdo rritje të normës së interesit dhe aksionet, të cilat do të pësojnë një llogaritja e pafavorshme e vlerësimit nga rritja e normave të interesit si dhe nga pasiguritë e pashmangshme të shkaktuara nga presionet e përgjithshme të çmimeve.

Këto forca sigurisht mbizotëruan gjatë inflacionit të fundit të madh në vitet 1970 dhe 1980. Ndërmjet viteve 1970 dhe 1990, indeksi i çmimeve të konsumit në këtë vend u rrit mesatarisht 6.2 për qind në vit. Normat fikse të hipotekës u rritën nga rreth 7.3 për qind në 1970 në mbi 13 për qind deri në vitin 1985, duke rritur koston e mbështetjes së një hipotekë pothuajse 80 për qind. Për ata që kishin në pronësi shtëpitë e tyre ose i kishin të mbyllura normat e hipotekës, kjo nuk do të thoshte asgjë, por kishte shumë rëndësi për blerësit e mundshëm. Megjithatë, pavarësisht rritjes së konsiderueshme të normave të hipotekave të imponuara gjatë blerjes, çmimi mesatar i një shtëpie të shitur në Shtetet e Bashkuara u rrit gjatë kësaj kohe nga 23,900 dollarë në 125,000 dollarë një rritje prej 8.6 përqind në vit dhe një kthim nga investimi 2.4 pikë përqindjeje. vit mbi inflacionin dhe më mirë se çdo mjet tjetër i disponueshëm për investitorët.

Sigurisht, rritja e kostove të hipotekave gjatë kësaj kohe i kufizoi blerësit që kërkonin mbrojtjen e inflacionit të pasurive të paluajtshme, dhe ata do ta bëjnë këtë në mjedisin aktual. Por në vend që thjesht t'i largojë njerëzit, historia sugjeron se blerësit ka të ngjarë të zhvendosen poshtë në shpërndarjen e çmimeve. Kufizimi buxhetor i imponuar nga rritja e kostove të financimit do t'i shtyjë njerëzit të mos largohen, por të vendosen për më pak një shtëpi në një vend ndoshta më pak luksoz. Ky efekt është tashmë i dukshëm në të dhënat e Departamentit të Tregtisë. Dhjetorin e kaluar, kur normat e hipotekave ishin ende të ulëta dhe shqetësimet për inflacionin sapo po lulëzonin, një numër disproporcional i shitjeve ndodhi në skajin më të lartë të shpërndarjes së çmimeve. Megjithëse çmimi mesatar i shtëpisë i gjurmuar nga NAR ishte rreth 360,000 dollarë, plotësisht një e treta e blerjeve të shtëpive në mbarë vendin ndodhën në mbi 500,000 dollarë. Vetëm 29% e blerjeve kombëtare janë bërë me çmime afër mesatares. Me rritjen e normave të hipotekave, ka ndodhur një lëvizje poshtë shpërndarjes së çmimeve. Deri në korrik, rreth 83% e blerjeve janë bërë me çmime të grumbulluara afër çmimit mesatar.

Ky model fillestar ka të ngjarë të bëhet më ekstrem në fund të këtij viti dhe në vitin 2023. Mund të zgjasë më gjatë në rastin jo të pamundshëm që inflacioni të vazhdojë. Shitjet me çmimet shumë të larta pa dyshim do të qëndrojnë. Përballueshmëria do të thotë më pak për ata që blejnë në atë gamë, ndërkohë që po këta njerëz kanë një nevojë të fuqishme për të mbrojtur pasurinë nga humbjet në tregjet financiare dhe nga dëmtimet e tjera të inflacionit. Të tjerët që dikur mund të arrinin për shkak të normave të ulëta të hipotekës do të tregtojnë më afër çmimit mesatar, ndërsa ata që gjithmonë u është dashur të blejnë në fundin më të ulët të shpërndarjes së çmimit do të detyrohen të dalin nga tregu. Presionet negative do të kufizojnë shitjet dhe ndërtimin dhe do të pengojnë fitimet e çmimeve, por më pak se sa mund të sugjerohet nga një vështrim i thjeshtuar vetëm në koston e financimit.