Çfarë është 'Borxhi Zombie?' Pse pronarët e shtëpive po përballen me mbyllje të hipotekave të vjetra.

Rose Prophete mendoi se kredia e dytë hipotekore në shtëpinë e saj në Bruklin u zgjidh rreth një dekadë më parë - derisa mori dokumentet duke pretenduar se i detyrohej më shumë se 130,000 dollarë.

"Unë u trondita," tha Prophete, e cila rifinancoi shtëpinë e saj me dy familje në vitin 2006, gjashtë vjet pasi mbërriti nga Haiti. “Unë as nuk i njoh këta njerëz sepse ata nuk më kanë kontaktuar kurrë. Ata nuk më thirrën kurrë.”

Profeti është pjesë e valës së pronarëve të shtëpive, të cilët thonë se ishin të verbër nga fillimi i veprimeve të mbylljes së shtëpive të tyre për kreditë e dyta që u morën më shumë se një dekadë më parë. Trustet dhe ofruesit e kredisë hipotekore që qëndrojnë pas këtyre veprimeve thonë se kreditë janë falimentuar vite më parë.

Disa nga këta pronarë shtëpish thonë se nuk ishin as në dijeni se kishin një hipotekë të dytë për shkak të strukturave konfuze të kredisë. Të tjerë besonin se kreditë e tyre të dyta ishin dhënë me pagesat e para të hipotekës ose ishin falur. Në mënyrë tipike, ata thonë se nuk kishin marrë deklarata për kreditë e tyre të dyta për vite me rradhë pasi paguanin hipotekat e tyre të para.

Tani atyre u thuhet se kreditë nuk kanë vdekur në fund të fundit. Në vend të kësaj, ato janë ato që kritikët e quajnë "borxhi zombie" - hua të vjetra me veprime të reja arkëtimi.

Tregu i banesave: Shitjet në pritje të shtëpive bien për muajin e katërt radhazi

Lajmet për normën e hipotekës: Rritja e fundit e normës së Fed-it ka bërë që ekspertët të mendojnë nëse normat e hipotekave do të bien në "një vit tjetër ose dy"

Tregu i banesave për herë të parë?: 15+ terma të pasurive të paluajtshme që duhet të dini, nga FICO në ruajtje

A duhet të paguaj borxhin e zombive?

Ndërsa asnjë agjenci e qeverisë federale nuk gjurmon numrin e veprimeve të sekuestros në hipotekat e dyta, avokatët që ndihmojnë pronarët e shtëpive thonë se ato janë rritur vitet e fundit. Avokatët thonë se shumë nga kreditë janë në pronësi të blerësve të hipotekave me probleme dhe po ndiqen tani sepse vlerat e shtëpive janë rritur dhe ka më shumë barazi në to.

"Ata i kanë mbajtur ato, duke mos pasur asnjë komunikim me huamarrësit," tha Andrea Bopp Stark, një avokat me Qendrën Kombëtare të Ligjit për Konsumatorin me bazë në Boston. “Dhe pastaj krejt papritur ata po dalin nga zdrukthëtari dhe po kërcënojnë se do ta mbyllin sepse tani ka vlerë në pronë. Ata mund të përjashtojnë pronën dhe në fakt të marrin diçka pasi të jenë paguar hipotekat e para.”

Historia vazhdon

Avokatët e pronarëve të kredive dhe kompanive që i shërbejnë ato argumentojnë se ata po ndjekin borxhin e ligjshëm, pavarësisht se çfarë besonte huamarrësi. Dhe ata thonë se po veprojnë ligjërisht për ta kërkuar atë.

Si ndodhi kjo?

Veprimet gjyqësore tani mund të gjurmohen në fundin e bumit të banesave në fillim të këtij shekulli. Disa përfshijnë linja krediti të kapitalit në shtëpi. Të tjerat rrjedhin nga kreditë “80/20”, në të cilat blerësit e shtëpive mund të merrnin një kredi të parë që mbulonte rreth 80% të çmimit të blerjes dhe një kredi të dytë që mbulonte 20% të mbetur.

Ndarja e kredive i lejoi huamarrësit të shmangnin pagesat e mëdha paraprake. Por kredia e dytë mund të ketë norma interesi prej 9% ose më shumë dhe pagesa me balonë. Mbrojtësit e konsumatorëve thonë se kreditë – shumë prej tyre kanë origjinën nga huadhënës të diskredituar që atëherë – përfshinin kushte grabitqare dhe u tregtuan në komunitetet me ngjyrë dhe lagje me të ardhura më të ulëta.

Rritja e njerëzve që mbetën prapa në pagesat e hipotekave pas fillimit të Recesionit të Madh përfshiu pronarët e shtëpive me kredi të dyta. Ata ishin ndër njerëzit që përfituan nga programet federale të modifikimit të kredisë, rifinancuan ose shpallën falimentimin për të ndihmuar në ruajtjen e shtëpive të tyre.

Në disa raste, kreditë e para u modifikuan, por të dytat jo.

Sa vite deri sa të falet borxhi?

Disa hipoteka të dyta në atë kohë ishin "shlyer", që do të thotë se kreditori kishte pushuar së kërkuari pagesën. Kjo nuk do të thotë se kredia u fal. Por kjo ishte përshtypja e shumë pronarëve të shtëpive, disa prej të cilëve me sa duket e keqkuptuan strukturën e kredisë 80/20.

Huamarrës të tjerë thonë se kishin vështirësi të merrnin përgjigje për kreditë e tyre të dyta.

Në zonën e Majamit, pastori Carlos Mendez dhe gruaja e tij, Lisset Garcia, nënshkruan një modifikim në hipotekën e tyre të parë në vitin 2012, pasi vështirësitë financiare rezultuan në pagesa të humbura dhe një dosje falimentimi. Çifti e kishte blerë shtëpinë në Hialeah në vitin 2006, dy vjet pasi mbërriti nga Kuba dhe rriti dy vajzat e tyre atje.

Mendez tha se ata nuk ishin në gjendje të merrnin përgjigje për statusin e hipotekës së tyre të dytë nga banka dhe përfundimisht iu tha se borxhi ishte anuluar ose do të anulohej.

Më pas, në vitin 2020, ata morën dokumentet e konfiskimit nga një pronar tjetër borxhi.

Avokati i tyre, Ricardo M. Corona, tha se atyre u është thënë se kanë borxh 70,000 dollarë në pagesat e vonuara plus 47,000 dollarë principal. Por ai tha se të dhënat tregojnë se kredia është shlyer në vitin 2013 dhe se huamarrësit nuk kanë të drejtë për pagesa interesi që rrjedhin nga vitet kur çifti nuk ka marrë deklarata periodike. Çështja është në pritje.

"Pavarësisht gjithçkaje, ne po luftojmë dhe i besojmë drejtësisë, duke mbajtur besimin tonë te Zoti, kështu që ne mund ta zgjidhim këtë dhe të mbajmë shtëpinë," tha Mendez në spanjisht.

Kreditë e dyta u paketuan dhe u shitën, disa herë të shumta. Palët që qëndrojnë pas veprimeve gjyqësore që janë nisur për të mbledhur paratë tani janë shpesh investitorë që blejnë të ashtuquajturat kredi hipotekare të vështira me zbritje të mëdha, thonë avokatët. Shumë nga blerësit e borxhit janë kompani me përgjegjësi të kufizuar që nuk janë të rregulluara ashtu siç janë bankat e mëdha.

Paditësi në padi në shtëpinë e Mendez dhe Garcia është renditur si Wilmington Savings Fund Society, FSB, "jo në kapacitetin e saj individual, por vetëm si Administrator i Besimit për BCMB1 Trust".

Një zëdhënëse e Wilmington tha se ajo vepron si një administrues i besuar në emër të shumë trusteve dhe nuk ka "asnjë autoritet në lidhje me menaxhimin e pasurive të paluajtshme në portofol". Përpjekjet për të gjetur dikë të lidhur me BCMB1 Trust për t'iu përgjigjur pyetjeve nuk ishin të suksesshme.

Disa njerëz që përballen me mbyllje kanë ngritur paditë e tyre duke përmendur kërkesat federale që lidhen me deklaratat periodike ose ligje të tjera për mbrojtjen e konsumatorëve. Në Gjeorgji, një grua që përballej me sekuestrimin pretendoi në gjykatën federale se ajo kurrë nuk mori njoftime periodike për hipotekën e dytë ose njoftime kur ajo u transferua te pronarët e rinj, siç kërkohet nga ligji federal. Çështja u zgjidh në qershor nën kushte konfidenciale, sipas dosjeve gjyqësore.

Si mund të shpëtoj nga borxhi i zombive?

Në Nju Jork, Prophete është një nga 13 paditësit në një padi federale që pretendon se borxhi hipotekor po kërkohet përtej statutit gjashtëvjeçar të kufizimeve të Nju Jorkut, duke rezultuar në shkelje të ligjit federal dhe atij shtetëror.

"Unë mendoj se ajo që e bën atë kaq të dëmshme është se këta janë pronarët e shtëpive që kanë punuar shumë për t'u bërë aktual në kreditë e tyre," tha Rachel Geballe, një zëvendës drejtore në Shërbimet Ligjore të Brooklyn, e cila është duke e diskutuar çështjen me Shoqërinë e Ndihmës Ligjore. "Ata menduan se po kujdeseshin për borxhin e tyre."

Të pandehurit në atë rast janë shërbimi i kredisë SN Servicing dhe firma ligjore Richland and Falkowski, e cila përfaqësonte trustet e hipotekave të përfshira në veprimet gjyqësore, duke përfshirë BCMB1 Trust, sipas ankesës. Në dosjet gjyqësore, të paditurit kundërshtojnë interpretimin e parashkrimit të paditësit, thonë se kanë vepruar siç duhet dhe kërkojnë rrëzimin e padisë.

“Akuzat në veprimet e ndryshme të mbylljes së hipotekave janë të vërteta dhe jo mashtruese apo mashtruese”, shkroi avokati Daniel Richland në një letër drejtuar gjyqtarit. "Pretendimet e paditësit, në të kundërt, janë të pabesueshme dhe kështu kërkojnë shkarkimin."

Shkrimtarja e Associated Press, Claudia Torrens dhe studiuesja Jennifer Farrar kontribuan.

Ky artikull fillimisht u shfaq në SHBA TODAY: Çfarë është 'Borxhi Zombie?' Pronarët e shtëpive përballen me mbyllje të hipotekave të vjetra.