Koha për të hequr zonimin? Libri i ri e bën rastin

Në shumë qytete të SHBA strehimi është shumë e shtrenjtë. Çmimet e banesave në qytetet bregdetare si Nju Jorku dhe San Francisko janë jashtëzakonisht të egra, por edhe në qytetet e brendshme si Nashville dhe Denver çmimet po rriten me shpejtësi. Hulumtimi tregon se zonimi është një kontribuues i madh në kostot e larta të strehimit të Amerikës, dhe në një libër të ri, Linjat arbitrare: Si zonimi e theu qytetin amerikan dhe si ta rregulloni atë, ish-planifikuesi i qytetit të Nju Jorkut M. Nolan Grey argumenton bindshëm se qytetet duhet të heqin zonimin rrënjë dhe degë.

Para se të diskutoni problemet me zonimin, Grey (zbulimi i plotë: Grey është një mik dhe ndonjëherë bashkautor) i tregon lexuesit se çfarë është zonimi dhe çfarë nuk është. Zonimi i ndan përdorimet e tokës në tre kategori të gjera - rezidenciale, tregtare dhe industriale - si dhe në nënkategori të shumta dhe rregullon dendësinë. Zonimi nuk është kode ndërtimi, ruajtje historike, urdhëresa të nënndarjes, rishikim projektimi, rregullim mjedisor ose planifikim gjithëpërfshirës. Të gjitha këto janë mjete që qeveritë vendore përdorin për të formësuar mjedisin e ndërtuar, por ato nuk janë zonimi.

Përcaktimi i qartë i zonimit përpara është i rëndësishëm pasi ideja e heqjes së zonave mund të duket radikale nëse njerëzit mendojnë se kjo është mënyra e vetme që zyrtarët lokalë mund të zbusin telashet e jetës së qytetit. Por siç shpjegon Grey, edhe pse zonimi ka një ndikim të madh në formën e një qyteti, ai bën pak për ta bërë atë më të jetueshëm.

Libri është i ndarë në tri pjesë. Pjesa e parë shpjegon se çfarë është zonimi dhe pse u krijua. Pjesa e dytë paraqet katër kritika të zonimit: Rrit kostot e strehimit, zvogëlon rritjen ekonomike, nxit ndarjen ekonomike dhe racore dhe mandaton shtrirjen. Pjesa e tretë diskuton përpjekjet aktuale për reformën e zonave dhe sukseset e hershme; bën kërkesë për heqjen e zonimit; dhe shqyrton se si mund të duket planifikimi i qytetit në një botë pa zonim.

Një histori e shkurtër e zonimit

Gri na kujton se zonimi është relativisht i ri. Kodi i parë i zonës u krijua në qytetin e Nju Jorkut në vitin 1916, mezi mbi 100 vjet më parë. Megjithatë qytetet kishin ekzistuar tashmë për mijëra vjet, dhe zyrtarët dhe banorët e atyre qyteteve të para-zonimit duhej të përballeshin me të gjitha shqetësimet që pllakosin jetën moderne të qytetit - zhurmën, ndotjen, depozitimin e mbeturinave, mbipopullimin - pa zonim. A u ofroi zonimi zyrtarëve lokalë një mënyrë të re, më efektive për të përmirësuar jetën e qytetit? Jo në të vërtetë, thotë Grey.

Ndërkohë që problemet e jetës së qytetit ishin dhe janë shumë reale, Grey shpjegon se zonimi u zhvendos shpejt nga një mjet për të adresuar shqetësimet tradicionale në diçka më të keqe - një mënyrë për të përjashtuar njerëzit nga raca të caktuara, klasa të ardhurash dhe profesione nga zona të dëshirueshme.

Si shembull, Grey sjell Urdhëresën e Zonimit të Kalifornisë, Berkeley, e krijuar menjëherë pas qytetit të Nju Jorkut. Ai përmbante rrethin e parë të zonimit me një familje në vend. Me sa duket në lidhje me mbrojtjen e karakterit të lagjes dhe kufizimin e mbipopullimit - refrene të zakonshme të mbështetësve modernë të zonimit - ai ndaloi opsionet më të përballueshme të strehimit si apartamentet dhe banesat me banesa.

Ai gjithashtu ndaloi bizneset, të tilla si lavanderitë kineze, të operonin në lagjet e banuara. Megjithëse nuk ishte qëllimi i deklaruar, ky rregull i mbante në mënyrë të përshtatshme emigrantët kinezë larg vendasve më të begatë, pasi në atë kohë shumica e njerëzve jetonin afër punës së tyre, në mënyrë që të mund të shkonin në punë.

Këto dy ide – duke i dhënë përparësi shtëpive të ndara për një familje dhe ndalimi i shumicës së bizneseve nga lagjet e banuara – u bënë shtylla të urdhëresave moderne të zonave që vazhdojnë të promovojnë të ardhurat dhe ndarjen racore.

Tregimi i Greit për rolin e qeverisë federale në promovimin e zonimit lokal është veçanërisht i thellë. Në vitin 1923, vetëm 218 komuna kishin urdhëresa për zonimin. Deri në vitin 1936, mbi 1,000 qeveri lokale kishin miratuar zonimin. Zyrtarët federalë, si sekretari i atëhershëm i tregtisë Herbert Hoover, ndihmuan në nxitjen e këtij zgjerimi të shpejtë të zonimit, sepse donin një shoqëri me pronësi të gjerë të shtëpive që do të rivendoste "karakterin kombëtar" dhe do të mbështeste industrinë e ndërtimit.

Për të çuar përpara qëllimet e tij, Hoover mblodhi Komitetin Këshillimor për Planifikimin dhe Zonimin e Qytetit. Ai përbëhej nga disa yje të lëvizjes bashkëkohore të planifikimit, duke përfshirë arkitektin e shquar të peizazhit Frederick Law Olmstead Jr. Komiteti hartoi Aktin e Mundësimit të Zonës Standarde (SZEA), i cili ishte legjislacioni model që shtetet mund të miratonin që fuqizonin bashkitë për të krijuar urdhëresa lokale për zonimin. SZEA u promovua shumë nga Hoover dhe komiteti, dhe deri në vitin 1930, 35 nga 48 shtetet e atëhershme kishin zbatuar legjislacionin, shpesh të modeluar sipas SZEA, që lejonte qeveritë vendore të zbatonin zonimin. Më vonë, qeveria federale inkurajoi më tej zonimin duke i bërë rregulloret e zonave një kusht për ndihmën e Administratës Federale të Strehimit dhe granteve dhe kredive të tjera federale.

Kostot e larta të zonimit

Pjesa e dytë e librit shpjegon katër probleme të shkaktuara nga zonimi. Së pari, zonimi rrit kostot e strehimit. Siç shpjegon Grey, rregullat e zonimit që kufizojnë densitetin e banesave, të tilla si madhësitë minimale të pjesëve, kufizimet në banesat shumëfamiljare, kufijtë e lartësisë dhe kërkesat minimale të parkimit të gjitha. zvogëloni furnizimin të banimit. Kur oferta e banesave nuk është në gjendje të përballojë kërkesën, çmimet rriten. Me pak fjalë, kjo është ajo që po ndodh në çdo lagje të shtrenjtë në çdo qytet të shtrenjtë të vendit.

Kostoja e dytë që Gray diskuton është ndikimi negativ që ka zonimi në kombëtare rritja ekonomike. Kur njerëzit nuk janë në gjendje të lëvizin në qytete me më shumë mundësi punësimi dhe paga më të larta, i gjithë vendi vuan. Ne humbasim mallrat dhe shërbimet që njerëzit do të prodhonin nëse do të mund të përballonin lëvizjen, dhe duke bllokuar njerëzit në vende me paga më të ulëta dhe më pak mundësi, në mënyrë të pashmangshme përfundojmë duke shpenzuar më shumë para për programet e rrjetit të sigurisë sociale.

Më pas, Gray përshkruan se si zonimi inkurajon ndarjen. Kodet e hershme të zonave përmbanin gjuhë të qartë racore, por pasi gjykatat vendosën se një gjuhë e tillë ishte e paligjshme, kufizimet e qarta racore u zëvendësuan me kufizime të tjera që arritën kryesisht të njëjtin rezultat. Rregullat e zonimit që kufizojnë ose ndalojnë ndërtimin e apartamenteve më të lira, duplekseve ose trefisheve dhe në vend të kësaj u kërkojnë njerëzve të blejnë shtëpi për një familje në parcela të mëdha, parandalojnë njerëzit me të ardhura më të ulëta të blejnë banesa në shumë lagje. Meqenëse zezakët, hispanikët dhe grupet e tjera të pakicave kishin - dhe ende kanë - të ardhura më të ulëta se të bardhët mesatarisht, këto rregulla rezultuan në një ndarje të gjerë racore dhe të të ardhurave që ekziston deri më sot.

Së fundi, zonimi inkurajon shtrirjen që dëmton mjedisin. Grey rrëfen një histori në këtë pikë nga ditët e tij të planifikimit. Një zhvillues propozoi një projekt për të kthyer një ndërtesë të vjetër spitalore në një ndërtesë apartamentesh me hapësirë ​​​​zyre mjekësore në katin e parë dhe afërsisht 140 njësi me të ardhura të kufizuara së bashku me 220 njësi me normë tregu. Vendi ishte afër tranzitit, kështu që shumë njerëz mund të jetonin në ndërtesë pa kërkuar një makinë. Siç shkruan Grey, "Nga një këndvështrim planifikimi, ishte një slam dunk". Megjithatë, disa vendas përdorën procesin e rizonimit për të kundërshtuar me vendosmëri projektin, duke argumentuar se zhvillimi i ri do të dëmtonte mjedisin.

Ideja se rritja është e keqe për mjedisin është e zakonshme në mesin e kundërshtarëve të më shumë zhvillimit, por siç shpjegon Grey, zhvillimi më i dendur është më i mirë për mjedisin. E bën më të lehtë për njerëzit të ecin ose me biçikletë në vende, gjë që redukton nevojën për një makinë dhe emetimet shoqëruese. Apartamentet dhe duplekset gjithashtu kërkojnë më pak energji për ngrohje dhe ftohje se sa shtëpitë e ndara me një familje pasi njësitë janë zakonisht më të vogla dhe kanë më pak mure të ekspozuara nga jashtë. Së fundi, zhvillimi më i dendur zvogëlon nevojën për zhvillim të ri në skajet e qyteteve, që do të thotë më shumë pyje, parqe dhe hapësirë ​​të hapur.

Si të anuloni zonimin

Pasi shpjegon kostot e konsiderueshme të zonimit, Grei i kthehet argumentit të tij kryesor – nevojës për të hequr zonimin. Për të treguar se heqja e zonimit nuk do të çojë në katastrofë, Grey i drejtohet Hjustonit, i vetmi qytet i madh në Amerikë që nuk ka zonim tradicional.

Siç shpjegon Grey, përdorimi i tokës në Hjuston kryesisht ndjek modelin e parë në qytete të tjera - bizneset janë në rrugë arteriale, shtëpitë janë në lagje banimi më të qeta, apartamentet janë shpesh në lagje me përdorime të përziera dhe përdorimet e rënda industriale janë larg zonave të banuara. Kjo është për shkak se sistemi i çmimeve ndan natyrshëm tokën e pakët në Hjuston, duke bërë punën të departamenteve të planifikimit të qyteteve të tjera, por pa efekte anësore negative. Si rezultat, Hjustoni është po aq i jetueshëm sa qytetet e zonuara, por më i lirë, pasi pa kufizime zonale oferta e banesave mund të vazhdojë me kërkesën.

Grey sugjeron dy hapa që qytetet e tjera mund të ndërmarrin për të qenë më shumë si Hjustoni. Së pari, bashkitë duhet të kërkojnë që urdhëresat e zonave të miratohen rregullisht nga një supershumicë në një referendum të vitit zgjedhor. Banorët e Hjustonit votuan për zonimin tre herë - në 1948, 1962 dhe 1993 - dhe çdo herë ata e refuzuan atë. Nëse qytetet e tjera lejojnë banorët të votojnë për zonimin, mund të shohim rezultate ekuivalente diku tjetër.

Pronarët e shtëpive të shqetësuar për vlerat e pronës dhe zyrtarët lokalë që kanë nevojë për votat e tyre mund të ngurrojnë të zbatojnë vetë një kërkesë votimi, por meqenëse qeveritë e shtetit kontrollojnë përfundimisht se çfarë lejohet të bëjnë qeveritë lokale, një ligj shtetëror që kërkon referendume të rregullta për zona mund t'i detyrojë në mënyrë të përshtatshme dorë. Gjatë gjithë librit, Grey mbështet parandalimin shtetëror të rregullave lokale të zonimit për të kapërcyer NIMBYizmin lokal dhe një rregull i referendumit shtetëror është një shembull i kësaj.

Hapi i dytë është krijimi i një procesi që lejon avokatët më të vendosur të zonimit të zbatojnë rregulla të ngjashme me zonimin në lagjen e tyre të afërt. Hjuston e bëri këtë, duke i lejuar zonat të zgjedhin rregulla më të rrepta bazuar në votën e pronarëve të pronave të prekura. Krijimi i një opsioni për më shumë kontroll të lagjeve mund të qetësojë banorët që favorizojnë zonimin duke i penguar ata të imponojnë preferencat e tyre në të gjithë qytetin.

Jeta pas zonimit

Pra, si duket planifikimi i qytetit pa zonim? Grey ofron disa ide.

Të pa ngarkuar nga zbatimi i zonimit, planifikuesit duhet të fokusohen në zbutjen e ndikimeve të jashtme aktuale. Zhurma, ndotja dhe bllokimet janë probleme reale në qytete, por zonimi nuk është mënyra e vetme apo më e mirë për t'i trajtuar ato. Vendosja e standardeve për eksternalitete të ndryshme, p.sh. rregullat e zhurmës, nuk kërkon zonimin tradicional. Planifikuesit dhe policia mund të zbatojnë standardet, ndërsa shërbimet e ligjit për shkeljet dhe ndërmjetësimit mund të gjykojnë mosmarrëveshjet midis fqinjëve kur është e nevojshme. Së bashku me zbatimin e kodit, Grey sugjeron që planifikuesit duhet të luajnë një rol në procesin e ndërmjetësimit.

Eliminimi i zonimit do t'u japë gjithashtu planifikuesve më shumë kohë për të punuar në planifikimin aktual të qytetit - vendosjen e rrjeteve të rrugëve, sigurimin e hapësirës për parqe dhe përcaktimin se ku duhet të vendosen shkollat ​​dhe objektet e tjera publike për të akomoduar rritjen e ardhshme. Për t'u siguruar që planifikimi i tyre funksionon, Grey sugjeron që planifikuesit duhet të mbledhin dhe analizojnë më shumë të dhëna, të tilla si koha e udhëtimit, cilësia e ajrit dhe çmimet e banesave. A mund të arrijnë njerëzit në punët e tyre në një kohë të arsyeshme? A mund të përballojnë njerëzit të lëvizin në qytet? Këto pyetje duhet të zënë kohën e një planifikuesi, jo nëse një ndërtesë apartamentesh mund të ketë dy ose tre kate ose nëse një lavanderi është një përdorim i miratuar i hapësirës komerciale.

Përfundim

Në përgjithësi, libri i Greit është një shtesë e shkëlqyer në literaturën mbi rregulloret e strehimit dhe përdorimit të tokës. Ai diagnostikon qartë problemet e shkaktuara nga zonimi dhe ofron zgjidhje të arsyeshme për të përmirësuar mënyrën se si qytetet amerikane përdorin tokën. Përvoja e tij si një planifikues praktik i forcon kritikat dhe rekomandimet e tij. Ndonëse nuk isha dakord me gjithçka – propozimet e tij për të ruajtur përballueshmërinë e banesave në zonat e bukura përfshijnë ndërhyrje të tepërt të qeverisë për shijen time – argumenti kryesor i librit është bindës: në vend të përmirësimit të qyteteve, zonave përdoret kryesisht nga banorët e vendosur për të përjashtuar të ardhurit. Gri ka të drejtë, ne duhet të heqim zonimin. Shpresojmë që kjo ide të fitojë tërheqje në qytetet anembanë vendit.