Ky pagues 9.9% është tregtimi i dividentëve më të anashkaluar të vitit 2022

Shumica e njerëzve nuk e dinë këtë, por pasuritë e paluajtshme kanë rrëmbyer stoqet në afat të gjatë dhe janë të gatshme të nxjerrin një fitore përsëri në 2023.

Dhe ne investitorët e dividentëve jemi të rreshtuar mirë për të fituar para, falë një fondi që hedh një rendiment të suksesshëm prej 9.9% që është i përkryer luaj këtu. Do të hedh emrin dhe shenjën brenda një sekonde.

Së pari, ju e lexoni mirë: pasuri të paluajtshme bën tejkalojnë stoqet për një kohë të gjatë - dhe jo pak! Është e qartë siç mund të jetë në këtë krahasim midis SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), fondi i indeksit për trustet e investimeve të pasurive të paluajtshme të tregtuara publikisht (REIT) dhe S&P 500 gjatë 20 viteve të fundit.

Kini parasysh se kjo periudhë përfshinte përplasjen e COVID-19 kriza e hipotekave subprime, e cila, natyrisht, i mbuloi banesat me mure. Nuk ka problem. REIT-të – kompanitë e tregtuara publikisht që zotërojnë gjithçka, nga magazinat në ndërtesat e banimit – u hodhën përsëri në sipërfaqe!

Çelësi për apelin e REIT-ve është se ato janë duke "kaluar" investimet: ata mbledhin çeqe qiraje nga qiramarrësit, i heqin aq sa duhet për të mbajtur dritat ndezur dhe ndërtesat të pastra, më pas na japin pjesën tjetër si dividentë. Rezultati është një rrjedhë më e madhe e të ardhurave sesa paguajnë stoqet e zakonshme: REIT tipike jep 3.2%, duke dyfishuar 500% të mjerueshme të S&P 1.5.

Por edhe pse RWR ka dërrmuar stoqet, ne e bëjmë nuk dëshironi të shkoni në rrugën pasive ETF këtu. Së pari, rendimenti 3.2% i RWR-së nuk është aq i madh sa për të nxitur zemrat tona. Dhe së dyti, me REIT-et (si me gjithçka shumë mirë këto ditë), të kesh një menaxher të zgjuar dhe të përgjegjshëm është kritike.

Prova është në kthimin e RWR gjatë tre viteve të fundit të paqëndrueshme, krahasuar me atë të RWR fondi i mbyllur (CEF) ne do të flasim për sot, Fondi Global i të Ardhurave të Pasurive të Paluajtshme CBRE (IGR). IGR hedh poshtë atë pagesë masive 9.9% që përmenda një sekondë më parë (dhe ju paguan çdo muaj, jo më pak)!

Arsyeja kryesore për këtë varet nga menaxherët e portofolit të ekspertëve të IGR, të cilët kanë lundruar me shkathtësi në tregjet lokale që njohin më mirë. Ky është çelësi në pronat e paluajtshme, të cilat ne të gjithë e dimë se janë në të vërtetë vetëm një koleksion tregjesh të vogla që të gjithë sillen ndryshe në çdo kohë të caktuar.

Dhe kur bëhet fjalë për pronat e paluajtshme, firma menaxhuese e fondit, CBRE, nuk ka mungesë njohurish: përveç IGR dhe fondeve të investitorëve privatë, ajo menaxhon pronat, operon një broker dhe investon paratë e veta në pasuri të paluajtshme. Kompania krenohet me 80,000 punonjës në mbi 100 vende, duke i dhënë asaj një perspektivë globale dhe marrëdhënie në vendet e huaja që asnjë ETF e drejtuar nga algoritmi nuk mund t'i përputhet.

CBRE e ka shfrytëzuar atë njohuri për të anuar me zgjuarsi portofolin e IGR-së drejt SHBA-së (68%), një lëvizje e kujdesshme ndërsa ekonomia e SHBA vazhdon të rritet me një klimë të shëndetshme, me inflacionin që duket sikur ka filluar të rritet dhe shpenzimet e konsumatorëve (për të mos përmendur punësimin ) duke u mbajtur bukur.

Por blerja e një fondi pronash të paluajtshme të menaxhuar mirë nuk ka të bëjë vetëm me blerjen e fuqisë kërkimore të menaxhmentit dhe aksesit në informacion - ka të bëjë gjithashtu me diversifikimin, i cili është veçanërisht i rëndësishëm në pronat e paluajtshme.

IGR, për shembull, investon në mbi 80 REIT, të cilat vetë zotërojnë qindra dhe ndonjëherë mijëra prona secila. Dhe si shumë fonde të tjera REIT që bëjnë të njëjtën gjë, ajo nuk e vëren kur një qiramarrës i rremë ndalon së paguari qiranë, sepse ka mijëra të tjerë që e bëjnë këtë.

Tani për tani, për shembull, pronat kryesore të IGR përfshijnë REIT që zotërojnë një gamë të gjerë pronash. Crown Castle International (CCI), për shembull, zotëron më shumë se 40,000 kulla celulare në mbarë globin, plus 115,000 "qeliza të vogla" që rrisin kapacitetin e rrjetit lokal në qytetet më të mëdha; Prologis
PLD
(PLD) zotëron 4,732 magazina në të gjithë globin; dhe REIT rezidenciale Ftesa në shtëpi (INVH), jep me qira më shumë se 85,000 shtëpi për një familje.

Pra, ne kemi tashmë një ton diversifikimi këtu, dhe kjo është vetëm nga tre nga pronat e IGR!

Një arsye tjetër e anashkaluar shpesh për të marrë në konsideratë fondet REIT është se të dyja këto fonde dhe vetë REIT kanë akses në levë më të lirë se ju dhe unë. Tani për tani, për shembull, rritja e normave të hipotekës është një problem i madh për investitorët individualë që zotërojnë prona me qira, por jo pra për REIT-et:

Pagesat e hipotekës kalojnë në çati

Me normat e interesit në 5% në fillim të këtij viti dhe duke qëndruar në atë nivel, kreditë për shtëpi janë rritur. Por normat e interesit për REIT janë shumë më të ulëta, me shumë që aktualisht kanë kosto huamarrjeje nën 3%.

REIT gëzojnë tarifa më të ulëta, sepse ato menaxhohen në mënyrë profesionale dhe diversifikohen në shumë prona, kështu që ato janë me rrezik më të ulët se investitori juaj tipik individual i pronës. Kjo është një nga arsyet pse REIT-të në fakt kanë një rekord mjaft të qëndrueshëm të postimit të kthimeve pozitive gjatë periudhave të rritjes së normave të interesit.

Ky grafik bazohet në një studim nga NAREIT, një firmë kërkimore dhe të dhënash REIT, dhe tregon qartë se REIT-të zakonisht fitojnë fitime gjatë periudhave me norma interesi më të larta. Kjo për shkak se kostot e tyre më të ulëta të huamarrjes i izolojnë disi nga trendi. Për më tepër, periudhat e normës së rritjes zakonisht vijnë me një ekonomi të fortë (siç është rasti sot). Kjo do të thotë kërkesë më e lartë për pronat e REIT-ve, gjë që lejon që REIT të rrisë qiranë. Këto rritje tejkalojnë çdo rritje të kostove të huamarrjes për shkak të normave më të larta.

Blini IGR si Ndërtimi i "Momentit të Zbritjes".

Së fundi, le të flasim për zbritjen e IGR në NAV, ose ndryshimin midis çmimit të tij të tregut dhe vlerës për aksion të portofolit të tij (kjo masë është unike për CEF-të). Tani për tani, kjo zbritje është e vogël, që do të thotë se IGR vlerësohet pak a shumë në mënyrë të drejtë.

Trendi këtu është i qartë: zbritja e IGR shkon në territorin premium - pyetja është se deri ku. Ndërsa kjo ndodh, do të vendosë më shumë presion nën çmimin e aksioneve të IGR. Dhe sigurisht, ju do të merrni atë pagesë të shëndetshme prej 9.9% (të paguar çdo muaj) gjatë gjithë kohës.

Michael Foster është Analisti Kryesor i Kërkimit për Pikëpamja Contrarian. Për më shumë ide të mëdha për të ardhurat, klikoni këtu për raportin tonë të fundit "Të ardhura të pathyeshme: 5 fonde të volitshme me dividentë të sigurt 8.4%."

Shpalosja: asnjë