Me kryetarin e Rezervës Federale, Jerome Powell, i vendosur të mbajë një fjalim të rëndësishëm të premten, investitorët më në fund mund të fillojnë ta pranojnë fjalën e tij: Banka Qendrore do të mbajë një qëndrim të ashpër për të kontrolluar inflacionin më të lartë në katër dekada. Kjo do të thotë se tregjet financiare do të mbeten të paqëndrueshme, pavarësisht rritjes së fundit të tregut të aksioneve.
Ka shumë arsye për të konsideruar trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme, ose REIT, si strehë relativisht të sigurta për të siguruar të ardhura të qëndrueshme kur inflacioni mbetet i lartë dhe përpara një ngadalësimi të mundshëm ekonomik.
Më poshtë është një ekran i REIT-ve të kapitalit që pritet të prodhojë shumë flukse monetare për të mundësuar rritjen e dividentit në 2023.
në Duhet të dini kolona më 24 gusht, Steve Goldstein përmblodhi parashikimet e një të re "supercikli në inflacion dhe norma interesi” nga Dario Perkins, drejtor menaxhues për makroekonominë globale në TS Lombard.
Perkins pret që normat afatgjata të interesit të vazhdojnë të ecin më lart dhe sugjeron se vitet 2020 do të kërkojnë nga investitorët që të marrin "një qasje më dalluese për shpërndarjen e aseteve".
Duke u larguar nga ofruesit e shërbimeve që dominuan tregun e demit deri në vitin 2021, ai beson se ajo që do të funksionojë më mirë është shpërndarja e aseteve të prekshme, përfshirë pasuritë e paluajtshme.
Zbërthimi i sektorit REIT
Trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme vijnë në shumë varietete, por elementi kryesor është se ato kalojnë përmes shumicës së fitimeve te aksionarët për të ruajtur strukturën e REIT me avantazhe tatimore.
Ekzistojnë dy kategori të gjera të REIT-ve: REIT-të hipotekore, të cilat u japin hua huamarrësve komercialë ose rezidencialë dhe/ose investojnë në letra me vlerë të mbështetura nga hipoteka, dhe REIT të kapitalit, të cilat zotërojnë pronë komerciale ose banesore dhe e japin me qira.
REIT-et janë ciklike, me vlerësime nën presion ndërsa normat e interesit rriten. Ky efekt mund të jetë veçanërisht i theksuar për REIT-të e hipotekave, sepse biznesi i kredidhënies hipotekore ngadalësohet me rritjen e normave të interesit.
Deri më tani këtë vit, deri më 24 gusht, sektori i pasurive të paluajtshme S&P 500 është ulur me 15%, ndërsa i plotë S&P 500
SPX
është ulur me 12%, të dyja me dividentë të riinvestuar.
Një vështrim shumë më afatgjatë mund t'ju befasojë. Indekset S&P Dow Jones ndanë sektorin e pasurive të paluajtshme nga sektori financiar në vitin 2016. Por nëse ngushtohemi në grupin e industrisë S&P 500 REIT për një masë më afatgjatë të performancës, kthimi mesatar vjetor 20-vjeçar ka qenë 9.9%, pak më përpara e kthimit mesatar 500-vjeçar të S&P 20 prej 9.8%.
REIT sipas kategorisë
Lloje të ndryshme të REIT kalojnë nëpër cikle të ndryshme ekonomike. Për shembull, REIT-et e hoteleve dhe qiramarrësit e tyre vuajtën tmerrësisht në fazat e hershme të pandemisë së koronavirusit, duke filluar me mbylljen virtuale të industrisë së udhëtimit gjatë gjysmës së parë të 2020.
Shumë REIT janë fokusuar në hapësirën e magazinimit dhe logjistikës, e cila ka përfituar nga rritjet dyshifrore të qirasë vjetore në vitet e fundit, sipas Vikram Malhotra, një drejtor menaxhues për pasuritë e paluajtshme në Mizuho.
Por Amazon.com Inc.
AMZN
tha ne te saj njoftimi për shtyp financiar i tremujorit të parë në prill, pasi dyfishoi madhësinë e rrjetit të përmbushjes në vetëm dy vjet, ajo “nuk po kërkonte më kapacitet fizik apo personel” dhe ishte “e fokusuar në përmirësimin e produktivitetit dhe efiçencës së kostos” në infrastrukturën e saj të ofrimit.
Gjatë një interviste, Malhotra tha se pas njoftimit të Amazon, ai dhe kolegët kishin “vëzhguar dhe dëgjuar në treg se Amazon po vendoste magazina në tregun e nënqirave”.
"Pra, lojtari më i madh në tregtinë elektronike i tha tregut se kishte shumë dhe po racionalizohej, dhe kjo bëri që stoqet e logjistikës të ulin normën," tha ai.
Prologis Inc.
PLD
është REIT më i madh i tregtuar publikisht në SHBA në magazina dhe hapësirën logjistike. Kompania listoi Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depo Inc.
HD,
Geodis dhe Walmart Inc.
WMT
si pesë klientët e saj më të mëdhenj në fund të vitit 2021, me Amazon që ka marrë me qira 24 milionë metra katrorë, ose 7% të totalit të saj.
Aksionet e Prologis ranë 21% për vitin 2022 deri më 24 gusht, me dividentë të riinvestuar. Rendimenti i dividendit të aksioneve është rreth 2.5%. Prologis është vendosur të blejë Duke Realty Corp.
DRE
përmes një marrëveshje aksionesh me vlerë 26 miliardë dollarë kur u shpall në qershor.
Mizuho ka një vlerësim neutral në Prologis, për të cilin Malhotra tha se ishte "jashtë konsensusit". Sigurisht që është – mes 17 analistëve të anketuar nga FactSet, 13 vlerësojnë aksionet një “blerje” ose ekuivalente. Pjesa tjetër janë vlerësime neutrale.
Ai vazhdoi duke thënë se Mizuho po monitoron operatorët logjistik të palëve të treta, si XPO Logistics Inc.
Xpo,
FedEx dhe United Parcel Service Inc.
UPS
për shenja të ngadalësimit të kërkesës nëse ekonomia bie ndjeshëm.
Me gjithë sa u tha, mund të ketë një rreshtim argjendi për REIT-të e magazinës/logjistikës: Malhotra pret që rritja e qirasë në hapësirë të ngadalësohet në "shifrat e mesme dhe të larta" nga diapazoni aktual mbi 10%. Kështu tha Departamenti i Punës Indeksi i Çmimeve të Konsumit në korrik shënoi një rritje prej 8.5%. nga një vit më parë. Kjo është përmirësuar nga 9.1% në muajin e kaluar. Mund të mos jetë shumë e vështirë të pritet që operatorët e magazinës REIT të jenë në gjendje të mbajnë qiratë e tyre në rritje për të përputhur ose mposhtur ritmin e inflacionit.
Këtu hyn në lojë mendimi juaj, bazuar në hulumtimin tuaj. A do të mundësojë tendenca e vazhdueshme drejt blerjeve në internet dhe kërkesa për dërgesë të shpejtë, Prologis dhe konkurrentët e saj të kenë më mirë performancën gjatë pesë deri në 10 vitet e ardhshme? Kthimi i përgjithshëm pesëvjeçar i Prologis-it edhe pse më 24 gusht ishte 138% (krahasuar me 85% për S&P 500), edhe me tërheqjen e madhe të këtij viti.
Ekzaminimi i REIT-ve të kapitalit
Për të hedhur një vështrim të gjerë në trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme të listuara në SHBA, filluam me 185 të përfshira në Indeksin Russell 3000
RRUGË.
Ky indeks përfaqëson rreth 98% të aksioneve amerikane, sipas FactSet.
Më pas shikuam përqendrimet e investimeve të çdo REIT dhe hoqëm të gjitha REIT-të e hipotekave për të ulur listën në 158 kompani. Ne shkurtuam më tej në 112 kompani për të cilat vlerësimet e konsensusit ishin të disponueshme midis të paktën pesë analistëve të anketuar nga FactSet për fondet e rregulluara nga operacionet në 2023.
Një mënyrë për të matur aftësinë e një kompanie për pagimin e dividentëve është të shikosh fluksin e saj të parave të lira - fluksin e mbetur të parasë pas shpenzimeve të pritshme kapitale. Për REIT-të, fondet nga operacionet (FFO) - një masë jo-GAAP - përdoren zakonisht. FFO shton amortizimin dhe amortizimin (zëra pa para) në fitime, duke përjashtuar fitimet nga shitja e pronës. Fondet e rregulluara nga operacionet (AFFO) shkojnë më tej, duke shlyer shpenzimet e pritshme kapitale për të ruajtur cilësinë e investimeve në pronë.
Nëse e ndajmë AFFO-në e vlerësuar të një kompanie me çmimin aktual të aksionit, ne kemi një rendiment të vlerësuar AFFO. Kjo mund të krahasohet me rendimentin aktual të dividentit për të parë nëse ka “hapësirë” për rritje të mëtejshme – shpresojmë se ka shumë hapësirë.
Midis 112 REIT-ve të mbetura, 104 paguajnë dividentë dhe kanë vlerësuar hapësirën për 2023 prej të paktën 1.00% - kjo është shkurtimi ynë përfundimtar.
Ne i vendosëm 104 REIT në tetë kategori të gjera. Kjo nuk është gjithmonë e lehtë, sepse një REIT mund të jetë shumë i larmishëm. Pra, kategoritë janë një përpjekje për të vendosur çdo REIT në një grup sipas përqendrimit të tij më të rëndë të biznesit. Më pas ne konsoliduam pak më tej në nëntë kategori të gjera dhe i renditëm ato sipas rendimentit të pritshëm të AFFO 2023.
Për shembull, kompanitë e magazinimit/logjistikës janë në kategorinë “industriale”. Ne do të fillojmë me atë.
REIT industriale
Këtu janë 10 REIT-et industriale që kaluan në ekran, me rendimentet më të larta të pritshme të AFFO për vitin 2023:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Besimi i Veçorive të Logjistikës Industriale | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Klasa A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | FTOH | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Burimi: FactSet |
Klikoni mbi treguesit për më shumë rreth çdo kompanie, duke përfshirë profilet e biznesit. Pastaj lexoj Udhëzuesi i detajuar i Tomi Kilgore për informacionin e pasur të disponueshëm falas në faqet e kuotave të MarketWatch.
Kujdesi shëndetësor
Këtu janë të nëntë REIT-të që japin me qira pronat e kujdesit shëndetësor dhe kaluan në ekran. Ky grup përjashton kompanitë e fokusuara në strehimin e të moshuarve:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Prona Mjekësore Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Prona inovative industriale Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Komuniteti i Kujdesit Shëndetësor Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Klasa A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Burimi: FactSet |
Banimi
Kjo kategori përfshin REIT që zotërojnë prona rezidenciale për një familje ose shumë familje, si dhe komunitete banimi të prodhuara dhe banesa për të moshuarit. Këtu janë 10 REIT-et rezidenciale që kaluan në ekran:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Prona LTC Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartament Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Hapësira qendrore | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Trusti i investimeve në pasuri të paluajtshme në Uashington | ERRU | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Burimi: FactSet |
Hotele dhe prona të kohës së lirë
Këtu janë tetë REIT që japin me qira hotele dhe/ose prona të kohës së lirë dhe kaluan në ekran:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Karakteristikat e EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Besimi i Strehimit RLJ | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Besimi në Hotel Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | Aple | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Hotele pritëse dhe vendpushime Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Prona të lojrave dhe kohës së lirë Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Burimi: FactSet |
Zyrat
Këtu janë 10 REIT që mbajnë ndërtesat e zyrave që kaluan ekranin:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Besimi i pasurive të patundshme të Brandywine | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HEC | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Reale Corp SL Green | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | hIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Besimi i Karakteristikave të Zyrës së Korporatës | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Pasuritë e Qeverisë së Pashkëve Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Zyra e Qytetit REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Burimi: FactSet |
me pakicë
Këtu janë 10 REIT që kryesisht japin me qira pronat e shitjes me pakicë që kaluan në ekran:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC tuaj | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | GSP | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Bardhëzë REIT | RLS | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Trust Kite Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Trusti i Pronës Acadia | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Burimi: FactSet |
Komunikimet
Këtu janë të pesë kompanitë që kaluan ekranin që japin me qira pronat e infrastrukturës së komunikimit, ose, në rastin e Outfront Media Inc.
OUT,
billborde:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| American Tower Corp | Sasia | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Klasa A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Burimi: FactSet |
Qendrat e të dhënave
Këto tre qendra të të dhënave REIT kaluan në ekran:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Burimi: FactSet |
Vetë-ruajtje
Për kategorinë tonë të fundit, pesë REIT vetë-ruajtjeje kaluan ekranin:
| kompani | Lavjerrës | Rendimenti i vlerësuar i AFFO 2023 | Rendimenti aktual i dividentit | "Hapësira e kokës" e vlerësuar | Kapaku i tregut. ($ mil) |
| Mirëbesimi i bashkëpunëtorëve të depozitimit kombëtar | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | Cube | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Magazinimi Publik | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Burimi: FactSet |
Nëse jeni të interesuar në hapësirën e REIT, duhet të bëni kërkimin tuaj dhe të mbani në mend qëllimet tuaja të investimit - rritjen, të ardhurat ose të dyja - dhe të përgatiteni të qëndroni të përkushtuar për një afat të gjatë, që do të thotë disa vite.
Ndër REIT-et e listuara në tabelat e mësipërme, Malhotra ka vlerësime "blerje" në Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Prona Mjekësore Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
dhe Duke Realty (e cila tani tregton në përputhje me Prologis, në pritje të përfundimit të bashkimit).
Kur u pyetën se çfarë të përbashkëta kanë REIT-të e vlerësuara me blerje, Malhotra tha: "Këto janë kompani, si individë, për të cilat ne besojmë se fuqia e çmimeve do të vazhdojë".
Ai tha gjithashtu se të gjithë përfitojnë nga tendencat tematike, duke përfshirë, për REIT-të e kujdesit shëndetësor, plakjen e popullsisë.
Dëgjo nga Ray Dalio në MarketWatch's Idetë më të mira të reja në Festivalin e Parave më 21 dhe 22 shtator në Nju Jork. Pionieri i fondit mbrojtës ka pikëpamje të forta se ku po shkon ekonomia.
Burimi: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Këto stoqe dividentësh mund t'ju mbrojnë pasi Rezerva Federale ngadalëson ekonominë
Me kryetarin e Rezervës Federale, Jerome Powell, i vendosur të mbajë një fjalim të rëndësishëm të premten, investitorët më në fund mund të fillojnë ta pranojnë fjalën e tij: Banka Qendrore do të mbajë një qëndrim të ashpër për të kontrolluar inflacionin më të lartë në katër dekada. Kjo do të thotë se tregjet financiare do të mbeten të paqëndrueshme, pavarësisht rritjes së fundit të tregut të aksioneve.
Ka shumë arsye për të konsideruar trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme, ose REIT, si strehë relativisht të sigurta për të siguruar të ardhura të qëndrueshme kur inflacioni mbetet i lartë dhe përpara një ngadalësimi të mundshëm ekonomik.
Më poshtë është një ekran i REIT-ve të kapitalit që pritet të prodhojë shumë flukse monetare për të mundësuar rritjen e dividentit në 2023.
në Duhet të dini kolona më 24 gusht, Steve Goldstein përmblodhi parashikimet e një të re "supercikli në inflacion dhe norma interesi” nga Dario Perkins, drejtor menaxhues për makroekonominë globale në TS Lombard.
Perkins pret që normat afatgjata të interesit të vazhdojnë të ecin më lart dhe sugjeron se vitet 2020 do të kërkojnë nga investitorët që të marrin "një qasje më dalluese për shpërndarjen e aseteve".
Duke u larguar nga ofruesit e shërbimeve që dominuan tregun e demit deri në vitin 2021, ai beson se ajo që do të funksionojë më mirë është shpërndarja e aseteve të prekshme, përfshirë pasuritë e paluajtshme.
Zbërthimi i sektorit REIT
Trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme vijnë në shumë varietete, por elementi kryesor është se ato kalojnë përmes shumicës së fitimeve te aksionarët për të ruajtur strukturën e REIT me avantazhe tatimore.
Ekzistojnë dy kategori të gjera të REIT-ve: REIT-të hipotekore, të cilat u japin hua huamarrësve komercialë ose rezidencialë dhe/ose investojnë në letra me vlerë të mbështetura nga hipoteka, dhe REIT të kapitalit, të cilat zotërojnë pronë komerciale ose banesore dhe e japin me qira.
REIT-et janë ciklike, me vlerësime nën presion ndërsa normat e interesit rriten. Ky efekt mund të jetë veçanërisht i theksuar për REIT-të e hipotekave, sepse biznesi i kredidhënies hipotekore ngadalësohet me rritjen e normave të interesit.
Deri më tani këtë vit, deri më 24 gusht, sektori i pasurive të paluajtshme S&P 500 është ulur me 15%, ndërsa i plotë S&P 500
SPX
është ulur me 12%, të dyja me dividentë të riinvestuar.
Një vështrim shumë më afatgjatë mund t'ju befasojë. Indekset S&P Dow Jones ndanë sektorin e pasurive të paluajtshme nga sektori financiar në vitin 2016. Por nëse ngushtohemi në grupin e industrisë S&P 500 REIT për një masë më afatgjatë të performancës, kthimi mesatar vjetor 20-vjeçar ka qenë 9.9%, pak më përpara e kthimit mesatar 500-vjeçar të S&P 20 prej 9.8%.
REIT sipas kategorisë
Lloje të ndryshme të REIT kalojnë nëpër cikle të ndryshme ekonomike. Për shembull, REIT-et e hoteleve dhe qiramarrësit e tyre vuajtën tmerrësisht në fazat e hershme të pandemisë së koronavirusit, duke filluar me mbylljen virtuale të industrisë së udhëtimit gjatë gjysmës së parë të 2020.
Shumë REIT janë fokusuar në hapësirën e magazinimit dhe logjistikës, e cila ka përfituar nga rritjet dyshifrore të qirasë vjetore në vitet e fundit, sipas Vikram Malhotra, një drejtor menaxhues për pasuritë e paluajtshme në Mizuho.
Por Amazon.com Inc.
AMZN
tha ne te saj njoftimi për shtyp financiar i tremujorit të parë në prill, pasi dyfishoi madhësinë e rrjetit të përmbushjes në vetëm dy vjet, ajo “nuk po kërkonte më kapacitet fizik apo personel” dhe ishte “e fokusuar në përmirësimin e produktivitetit dhe efiçencës së kostos” në infrastrukturën e saj të ofrimit.
Gjatë një interviste, Malhotra tha se pas njoftimit të Amazon, ai dhe kolegët kishin “vëzhguar dhe dëgjuar në treg se Amazon po vendoste magazina në tregun e nënqirave”.
"Pra, lojtari më i madh në tregtinë elektronike i tha tregut se kishte shumë dhe po racionalizohej, dhe kjo bëri që stoqet e logjistikës të ulin normën," tha ai.
Prologis Inc.
PLD
është REIT më i madh i tregtuar publikisht në SHBA në magazina dhe hapësirën logjistike. Kompania listoi Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depo Inc.
HD,
Geodis dhe Walmart Inc.
WMT
si pesë klientët e saj më të mëdhenj në fund të vitit 2021, me Amazon që ka marrë me qira 24 milionë metra katrorë, ose 7% të totalit të saj.
Aksionet e Prologis ranë 21% për vitin 2022 deri më 24 gusht, me dividentë të riinvestuar. Rendimenti i dividendit të aksioneve është rreth 2.5%. Prologis është vendosur të blejë Duke Realty Corp.
DRE
përmes një marrëveshje aksionesh me vlerë 26 miliardë dollarë kur u shpall në qershor.
Mizuho ka një vlerësim neutral në Prologis, për të cilin Malhotra tha se ishte "jashtë konsensusit". Sigurisht që është – mes 17 analistëve të anketuar nga FactSet, 13 vlerësojnë aksionet një “blerje” ose ekuivalente. Pjesa tjetër janë vlerësime neutrale.
Ai vazhdoi duke thënë se Mizuho po monitoron operatorët logjistik të palëve të treta, si XPO Logistics Inc.
Xpo,
FedEx dhe United Parcel Service Inc.
UPS
për shenja të ngadalësimit të kërkesës nëse ekonomia bie ndjeshëm.
Me gjithë sa u tha, mund të ketë një rreshtim argjendi për REIT-të e magazinës/logjistikës: Malhotra pret që rritja e qirasë në hapësirë të ngadalësohet në "shifrat e mesme dhe të larta" nga diapazoni aktual mbi 10%. Kështu tha Departamenti i Punës Indeksi i Çmimeve të Konsumit në korrik shënoi një rritje prej 8.5%. nga një vit më parë. Kjo është përmirësuar nga 9.1% në muajin e kaluar. Mund të mos jetë shumë e vështirë të pritet që operatorët e magazinës REIT të jenë në gjendje të mbajnë qiratë e tyre në rritje për të përputhur ose mposhtur ritmin e inflacionit.
Këtu hyn në lojë mendimi juaj, bazuar në hulumtimin tuaj. A do të mundësojë tendenca e vazhdueshme drejt blerjeve në internet dhe kërkesa për dërgesë të shpejtë, Prologis dhe konkurrentët e saj të kenë më mirë performancën gjatë pesë deri në 10 vitet e ardhshme? Kthimi i përgjithshëm pesëvjeçar i Prologis-it edhe pse më 24 gusht ishte 138% (krahasuar me 85% për S&P 500), edhe me tërheqjen e madhe të këtij viti.
Ekzaminimi i REIT-ve të kapitalit
Për të hedhur një vështrim të gjerë në trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme të listuara në SHBA, filluam me 185 të përfshira në Indeksin Russell 3000
RRUGË.
Ky indeks përfaqëson rreth 98% të aksioneve amerikane, sipas FactSet.
Më pas shikuam përqendrimet e investimeve të çdo REIT dhe hoqëm të gjitha REIT-të e hipotekave për të ulur listën në 158 kompani. Ne shkurtuam më tej në 112 kompani për të cilat vlerësimet e konsensusit ishin të disponueshme midis të paktën pesë analistëve të anketuar nga FactSet për fondet e rregulluara nga operacionet në 2023.
Një mënyrë për të matur aftësinë e një kompanie për pagimin e dividentëve është të shikosh fluksin e saj të parave të lira - fluksin e mbetur të parasë pas shpenzimeve të pritshme kapitale. Për REIT-të, fondet nga operacionet (FFO) - një masë jo-GAAP - përdoren zakonisht. FFO shton amortizimin dhe amortizimin (zëra pa para) në fitime, duke përjashtuar fitimet nga shitja e pronës. Fondet e rregulluara nga operacionet (AFFO) shkojnë më tej, duke shlyer shpenzimet e pritshme kapitale për të ruajtur cilësinë e investimeve në pronë.
Nëse e ndajmë AFFO-në e vlerësuar të një kompanie me çmimin aktual të aksionit, ne kemi një rendiment të vlerësuar AFFO. Kjo mund të krahasohet me rendimentin aktual të dividentit për të parë nëse ka “hapësirë” për rritje të mëtejshme – shpresojmë se ka shumë hapësirë.
Midis 112 REIT-ve të mbetura, 104 paguajnë dividentë dhe kanë vlerësuar hapësirën për 2023 prej të paktën 1.00% - kjo është shkurtimi ynë përfundimtar.
Ne i vendosëm 104 REIT në tetë kategori të gjera. Kjo nuk është gjithmonë e lehtë, sepse një REIT mund të jetë shumë i larmishëm. Pra, kategoritë janë një përpjekje për të vendosur çdo REIT në një grup sipas përqendrimit të tij më të rëndë të biznesit. Më pas ne konsoliduam pak më tej në nëntë kategori të gjera dhe i renditëm ato sipas rendimentit të pritshëm të AFFO 2023.
Për shembull, kompanitë e magazinimit/logjistikës janë në kategorinë “industriale”. Ne do të fillojmë me atë.
REIT industriale
Këtu janë 10 REIT-et industriale që kaluan në ekran, me rendimentet më të larta të pritshme të AFFO për vitin 2023:
Klikoni mbi treguesit për më shumë rreth çdo kompanie, duke përfshirë profilet e biznesit. Pastaj lexoj Udhëzuesi i detajuar i Tomi Kilgore për informacionin e pasur të disponueshëm falas në faqet e kuotave të MarketWatch.
Kujdesi shëndetësor
Këtu janë të nëntë REIT-të që japin me qira pronat e kujdesit shëndetësor dhe kaluan në ekran. Ky grup përjashton kompanitë e fokusuara në strehimin e të moshuarve:
Banimi
Kjo kategori përfshin REIT që zotërojnë prona rezidenciale për një familje ose shumë familje, si dhe komunitete banimi të prodhuara dhe banesa për të moshuarit. Këtu janë 10 REIT-et rezidenciale që kaluan në ekran:
Hotele dhe prona të kohës së lirë
Këtu janë tetë REIT që japin me qira hotele dhe/ose prona të kohës së lirë dhe kaluan në ekran:
Zyrat
Këtu janë 10 REIT që mbajnë ndërtesat e zyrave që kaluan ekranin:
me pakicë
Këtu janë 10 REIT që kryesisht japin me qira pronat e shitjes me pakicë që kaluan në ekran:
Komunikimet
Këtu janë të pesë kompanitë që kaluan ekranin që japin me qira pronat e infrastrukturës së komunikimit, ose, në rastin e Outfront Media Inc.
OUT,
billborde:
Qendrat e të dhënave
Këto tre qendra të të dhënave REIT kaluan në ekran:
Vetë-ruajtje
Për kategorinë tonë të fundit, pesë REIT vetë-ruajtjeje kaluan ekranin:
Nëse jeni të interesuar në hapësirën e REIT, duhet të bëni kërkimin tuaj dhe të mbani në mend qëllimet tuaja të investimit - rritjen, të ardhurat ose të dyja - dhe të përgatiteni të qëndroni të përkushtuar për një afat të gjatë, që do të thotë disa vite.
Ndër REIT-et e listuara në tabelat e mësipërme, Malhotra ka vlerësime "blerje" në Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Prona Mjekësore Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
dhe Duke Realty (e cila tani tregton në përputhje me Prologis, në pritje të përfundimit të bashkimit).
Kur u pyetën se çfarë të përbashkëta kanë REIT-të e vlerësuara me blerje, Malhotra tha: "Këto janë kompani, si individë, për të cilat ne besojmë se fuqia e çmimeve do të vazhdojë".
Ai tha gjithashtu se të gjithë përfitojnë nga tendencat tematike, duke përfshirë, për REIT-të e kujdesit shëndetësor, plakjen e popullsisë.
Dëgjo nga Ray Dalio në MarketWatch's Idetë më të mira të reja në Festivalin e Parave më 21 dhe 22 shtator në Nju Jork. Pionieri i fondit mbrojtës ka pikëpamje të forta se ku po shkon ekonomia.
Burimi: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo