Kur një pronar i pronës dhe një zhvillues (ose investitor) hyjnë në një qira afatgjatë tokësore, qiramarrësi dhe huadhënësit e tij do të këmbëngulin që pronari i pronës nuk mund ta përfundojë lehtësisht qiranë tokësore për mospagim. Qiramarrësi do të ketë të drejta të gjera për të "kuruar" dështimet e tij. Nëse qiramarrësi nuk shëron, atëherë huadhënësi i qiramarrësit ka të drejta shtesë kurimi. Në një mënyrë apo tjetër, qiramarrësi dhe huadhënësi i tij duhet të jenë në gjendje të ruajnë qiranë. Si rezultat, pronarët e pronave pothuajse kurrë nuk mund të ndërpresin qiratë e tokës, aq sa ata mund të dëshirojnë ta bëjnë këtë.
Një rast i fundit i Nju Jorkut shënoi një ndryshim dramatik nga ky parim. Filloi kur qiramarrësi ndaloi së paguari qiranë. Pronari i pronës i dha qiramarrësit dhe huadhënësit të tij njoftime të ndryshme për atë mospagim, por ende askush nuk e paguante qiranë.
Si hap tjetër, pronari i pronës vendosi të mos procedojë sipas procedurës së përfundimit të qirasë të integruar në qira, e cila do të kërkonte njoftim për huadhënësin. Në vend të kësaj, pronari i pronës filloi një aksion për mospagesë të qirasë sipas një statuti të Nju Jorkut që lejon procedura të tilla. Pronari i pronës nuk e ka njoftuar huadhënësin e qiramarrësit për këtë procedim, sepse as qiraja dhe as ligji nuk e kërkonin një njoftim të tillë. Kur qiramarrësi ende nuk e paguante qiranë, pronari i pronës përfundimisht e ndërpreu qiranë si ngjarjen përfundimtare në procedurën e mospagesës.
Qiraja thoshte se pas çdo përfundimi të qirasë, pronari i pronës duhej t'i ofronte huadhënësit të qiramarrësit një qira të re për të zëvendësuar qiranë e përfunduar. Me sa duket huadhënësi nuk e pranoi pronarin e pronës për atë ofertë, kështu që qiraja përfundoi përmes procedurës së mospagesës dhe huadhënësi nuk mund të kërkonte një qira zëvendësuese.
Si një masë e Hail Mary për të shpëtuar kolateralin e saj, huadhënësi u përpoq të mbështetej në një ligj të çuditshëm të Nju Jorkut që lejon një qiramarrës dhe huadhënësin e tij të kthejnë në jetë një qira të përfunduar duke paguar gjithçka që duhej sipas qirasë. Qiramarrësi ka një vit për të kryer "shlyerjen" e qirasë së tij. Nëse qiramarrësi nuk e shlyen qiranë e tij brenda asaj kohe, atëherë huadhënësi i qiramarrësit ka të drejtë ta bëjë këtë - por në shumicën e rasteve vetëm ditën pas skadimit të afatit të shlyerjes së qiramarrësit dhe vetëm deri në orën 2:00 të asaj dite.
Ky ligj i Nju Jorkut thotë gjithashtu se qiramarrësi mund të heqë dorë nga të drejtat e tij të shpengimit. Pothuajse çdo qira në Nju Jork përfshin një heqje dorë të tillë, por huadhënësi në këtë çështje gjyqësore të veçantë u përpoq të argumentonte se heqja dorë nga qiramarrësi nuk zbatohej për huadhënësin. Gjykata nuk u pajtua. Në një moment huadhënësi njoftoi se kishte ndryshuar mendje dhe nuk donte të ushtronte asnjë të drejtë shpengimi, por kjo nuk e ndaloi gjykatën të vendoste kundër huadhënësit për këtë çështje. Ky ishte fundi i kolateralit të huadhënësit.
Çdo huadhënës kundër një qiraje tokësore mund të mësojë disa mësime të rëndësishme nga ky rast.
Së pari, çdo qira duhet t'i kërkojë pronarit të pronës të njoftojë çdo huadhënës për çdo mospagesë ose procedurë tjetër që kërkon të përfundojë qiranë. Nuk mjafton t'i kërkohet pronarit të pronës që t'i japë huadhënësit njoftimin për ushtrimin e të drejtës kontraktuale të pronarit për të përfunduar qiranë.
Së dyti, nëse qiraja i jep huadhënësit të drejta për të kuruar dështimet e qiramarrësit, huadhënësi duhet t'i ushtrojë ato të drejta dhe të mos lejojë që pronari i pronës të fillojë çdo rrugë drejt zbatimit të qirasë.
Së treti, dispozitat komplekse dhe të hartuara me kujdes në një qira (ose ndonjë dokument tjetër) ndonjëherë nuk mbulojnë çdo rast që duhet të mbulojnë. Këtu, pronari i pronës ishte në gjendje të gjente një mënyrë rreth procesit të përfundimit të kontratës të ndërtuar në qira dhe të arrinte një përfundim në një mënyrë që nuk përfshinte huadhënësin.
Nëse huadhënësi do të kishte vepruar në mënyrë më agresive dhe do t'i kushtonte më shumë vëmendje, ndoshta ai mund të kishte ruajtur kolateralin e tij.
Rasti i referuar është Wells Fargo Bank, NA kundër Joseph E. Marx Co. Inc., Gjykata e Lartë e Shtetit të Nju Jorkut 159999/2019.
Burimi: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/