Politika e re e tarifave të FHFA do të ushtrojë presion edhe më të lartë mbi çmimet e shtëpive

Në janar, Agjencia Federale e Financave të Strehimit (FHFA) njoftoi se do të rriste tarifat paraprake atë Fannie MaeFNMA
dhe Freddie Mac ngarkojnë për hipotekat në shtëpitë e dyta. Në tetor, agjencia njoftoi se do ta zbatonte "Rritje të synuara të tarifave fillestare për shumicën e kredive të rifinancimit me para në dorë."

Të dyja lëvizjet janë të mira për politikën federale të financimit të banesave. Qeveria federale nuk duhet të merret me biznesin që ta bëjë atë më pak të shtrenjtë për njerëzit që të blejnë i dytë shtëpitë dhe subvencionet federale të huadhënies nuk duhet të shpërblehen më tej me para më të lehta të kapitalit.

Megjithatë, lobistët e strehimit – të cilët, natyrisht, kundërshtoi këto ndryshime- mund të jetë i qetë. Administrata e Biden-it nuk është në prag të mbylljes së tubit federal.

Në fakt, si pjesë e rishikimit të vazhdueshëm të kornizës së tarifës së garancisë së Fannie dhe Freddie (e tyre g-tarifat), FHFA është gjithashtu eliminimin e tarifat fillestare për disa programe në shtëpi për një familje. Këto ndryshime janë politika e keqe e financimit të strehimit. Këtu është një përmbledhje e shpejtë e tarifave që FHFA do të eliminojë.

• Blerësit e shtëpive për herë të parë në ose nën të ardhurat mesatare të zonës (AMI) në shumicën e Shteteve të Bashkuara (dhe nën 120 përqind të AMI në zonat me kosto të lartë).
• Kredi HomeReady dhe Home Possible (programet kryesore të hipotekave të përballueshme të Fannie dhe Freddie).
• HFA Advantage dhe Hua të Preferuara HFA (Fannie's and Freddie's Kredi me paradhënie të ulët në dispozicion për Agjencitë e kualifikueshme të financimit të banesave).
• Kredi për një familje që mbështesin programin Detyrë për të Shërbyer.

Sipas FHFA, agjencia po i eliminon këto tarifa për të "promovoni akses të qëndrueshëm dhe të barabartë në strehim të përballueshëm." Megjithatë, koha është e çuditshme, duke pasur parasysh angazhimin e supozuar të administratës për të luftuar inflacionin.

Eliminimi i këtyre tarifave nuk do ta bëjë strehimin më të përballueshëm. Ata mund të bëjnë hipotekat janë më të lehta për t'u marrë, por ato do të ushtrojnë presion në rritje mbi çmimet e banesave, veçanërisht ato të nivelit të ulët të tregut.

Këto ndryshime tregojnë gjithashtu se sa pak i ngjan sistemi amerikan i financimit të banesave me një treg të lirë.

Për perspektivë, Fannie dhe Freddie kombinuan kam pasur jo me pak se një pjesë prej 50 për qind e të gjitha burimeve hipotekore që nga viti 2007. Dhe pjesa e tyre aktualisht qëndron në 62 për qind. Pjesa e tyre e totali i tregut të letrave me vlerë të mbështetura me hipotekë (MBS)., sipas Shoqatës së Industrisë së Letrave me Vlerë dhe Tregjeve Financiare (SIFMA), mesatarisht 70 për qind nga 2009 në 2020. (Në një shënim anësor, nëse përfshijmë letrat me vlerë Ginnie Mae– ato që mbështeten nga Hipotekat FHA–Të federal pjesa e tregut të MBS ishte mesatarisht 92 përqind në vit.)

Pra, FHFA, një agjenci qeveritare, mund të ndryshojë në mënyrë të njëanshme tarifat – një komponent i çmimit total – që huamarrësit paguajnë në pjesën më të madhe të tregut të hipotekave. Amerikanët duhet të mendojnë për këtë situatë kur të mërziten çmimet e shtëpive janë aq i lartë. Një sistem financimi i strehimit i bazuar në sipërmarrjen e lirë nuk do të ngjante aspak me sistemin amerikan.

Pavarësisht, detajet tregojnë se sa kundërproduktive do të jenë këto eliminime të tarifave të fundit për të ashtuquajturën politikë të strehimit të përballueshëm të Amerikës.

Së pari, ndryshimet do të eliminojnë tarifat fillestare për blerësit e shtëpive për herë të parë me mesatare të ardhurat në rajonin e tyre gjeografik. Përveç heqjes së plotë të çdo pretendimi se ndryshimet po ndihmojnë blerësit me të ardhura të ulëta, termi "blerës shtëpie për herë të parë" nuk do të thotë vërtet i parë-blerës shtëpie me kohë. Ky eliminim i tarifës ofron një nxitje masive për blerje.

Veçmas, Programi i Fannie's HomeReady "u shërben blerësve të shtëpive me të ardhura më të ulëta, të cilët nuk kanë një paradhënie të madhe të kursyer." Për t'u kualifikuar, huamarrësit "për herë të parë" kualifikohen nëse fitojnë jo më shumë se 80 përqind të AMI-së, kanë një rezultat krediti prej të paktën 620 dhe kanë një pagesë paradhënie prej 3 përqind. (Blerësit, natyrisht, mund ta marrin atë 3 përqind nga grantet ose çdo numër programet e asistencës në paradhënie). Fredi's Kreditë e mundshme për shtëpi kanë kërkesa të ngjashme, megjithëse ato janë gjithashtu të disponueshme për njerëzit që nuk kanë pikë krediti.

Në rast se kjo nuk mjafton, Fannie dhe Freddie gjithashtu kanë të tyren HFA Advantage dhe HFA Preferred kredi programet. Këto janë programe speciale të kredisë me pagesë të ulët, të disponueshme vetëm për Agjencitë e Financimit të Strehimit (HFA) të kualifikuara. Këto HFA, natyrisht, janë agjenci qeveritare shtetërore, pjesë e sistemit shtetëror-federal që është ndërtuar për të ndihmuar blerësit e shtëpive me gjithçka, nga këshillat tek grantet. (Sipas Këshillit Kombëtar të Agjencive Shtetërore të Strehimit, lirimi i Libri i Historisë Dixhitale Shtetërore HFA 2021 shënoi a "Gjysmë shekulli i bashkëpunimit, inovacionit dhe ndikimit shtetëror të HFA". Mos u shqetësoni për problemin e vazhdueshëm të përballueshmërisë, HFA-të kanë një histori të gjatë inovacioni dhe ndikimi.)

Së fundmi, si Fannie ashtu edhe Freddie kanë programe të veçanta kredie për kreditë e një familjeje nën programet e tyre Detyrimi për të Shërbyer. Këto programe janë të fokusuara kryesisht tek blerësit me të ardhura më të ulëta në të ashtuquajturat tregje të pashërbyer, duke përfshirë zonat rurale dhe banesat e prodhuara.

Pra, në neto, ky raund i fundit i ndryshimeve të tarifave nuk përfaqëson asnjë lloj ndryshimi të madh të politikave. Shtetet e Bashkuara kanë ende një sistem financimi të banesave të dominuar nga qeveria, një sistem që synon ta bëjë më të lehtë marrjen e kredive me sa më pak para që të jetë e mundur.

Nuk është vetëm kjo qasje një propozim i mrekullueshëm për huadhënësit blerësit, por gjithashtu i shtyn çmimet në rritje. Është e trishtueshme, por ka shumë të ngjarë që zyrtarëve të qeverisë do t'u duhen të paktën 50 vjet të tjera për të mësuar këto mësime.

Siç e kam theksuar disa herë, të gjitha amerikani tipik duhet të tregojë për sistemin ekzistues të financimit të banesave është borxhi i tepërt, kostot e larta të strehimit, çmimet e paqëndrueshme të shtëpive, mbirregullimi dhe një gjurmë shpëtimi federale. Shkalla e pronësisë së shtëpisë është pothuajse pikërisht aty ku ishte përpara mbështetjes së zgjeruar te Fannie dhe Freddie; vlerësimi i çmimit të shtëpisë ka tejkaluar vazhdimisht të ardhurat rritje, dhe taksapaguesit janë detyruar të paguajnë qindra miliarda dollarë në paketat e shpëtimit.

Administrata mund të pretendojë se po bën diçka për ta bërë strehimin më të përballueshëm, por përmbushja e këtij qëllimi do të nënkuptonte duke u larguar nga sistemi aktual.