Rritja e normës së Rezervës Federale po ftoh tregun e banesave, por nevojiten ende reforma në përdorimin e tokës

Që nga pranvera e vitit 2022, objektivi i normës së fondeve federale të Fed - që është norma e interesit që bankat ngarkojnë njëra-tjetrën për kreditë njëditore - është rritur në 2.5%, nga 0.25% në shkurt. Veprimet e Fed kanë rritur normat e interesit për çdo gjë, nga kartat e kreditit deri te hipotekat. Normat më të larta të hipotekave kanë filluar të ulin çmimet, por çmimet më të ulëta do të jenë të përkohshme pa rritjet e ofertës që nevojiten për ta bërë strehimin më të përballueshëm.

Normat mesatare të hipotekës 30 dhe 15-vjeçare janë në nivelet e tyre më të larta që nga viti 2009, siç tregohet në figurën më poshtë nga Forumi i Veprimit Amerikan. tabela e banesave nga Thomas Wade. Norma 30-vjeçare është gati dyfishi i asaj që ishte në 2021, ndërsa norma 15-vjeçare tashmë është më shumë se dyfishuar.

Pavarësisht këtyre rritjeve, të dyja normat janë ende pranë niveleve më të ulëta historike dhe janë nën normat 6% deri në 7% që ishin norma nga 2001 deri në 2009.

Ndërsa normat e interesit mund të mos jenë të larta sipas standardeve historike, rritjet e fundit po shkaktojnë ende rënie të çmimeve. Të dy indekset e çmimeve të banesave Case-Shiller dhe FHFA kanë filluar të nivelohen, siç tregohet në dy figurat më poshtë.

Ndryshimet e çmimeve nga viti në vit për të dy indekset kanë rënë gjithashtu në 15% për indeksin e përbërë Case-Shiller 20-qytet dhe 16% për indeksin FHFA. Të dyja ishin 19% në 2021.

Ndjenja e ndërtuesve është në rënie si përgjigje ndaj çmimeve më të ulëta dhe rritjes më të ngadaltë të çmimeve. NAHB/Wells FargoWFC
Indeksi i tregut të banesave - i krijuar nga një anketë e ndërtuesve që vlerësojnë shitjet dhe pritjet e banesave - ka rënë në nivelin më të ulët që nga para pandemisë, siç tregohet më poshtë.

Kërkesa më e dobët dhe ndjenja e ndërtuesve po shfaqen në fillimet e banesave. Figura më poshtë tregon se nisjet po ngadalësohen në të katër qarqet e vendit.

Më pak fillime të banesave do të mbajnë poshtë ofertën e shtëpive të reja dhe mund të ngadalësojnë rënien e çmimeve të banesave ndërsa oferta përshtatet për të përmbushur kërkesën më të ulët të shkaktuar nga rritja e normave të interesit. Ndërsa kjo mund të jetë e mirë për pronarët aktualë të shtëpive të cilët do të përjetojnë rënie më të vogla të kapitalit në afat të shkurtër, është e keqe për përballueshmërinë afatgjatë të banesave. Vendi ka një të rëndësishme mungesa e banesave- ndërmjet 6 dhe 10 milionë njësi - që një rënie në banesat do të fillojë vetëm do ta përkeqësojë. Tregu i ngushtë i banesave shfaqet në normat e vendeve të lira të banesave dhe qirave, të cilat janë në nivelet më të ulëta të 10 viteve të fundit.

Ne kemi nevojë për më shumë banesa të të gjitha llojeve në Amerikë për ta bërë strehimin më të përballueshëm në planin afatgjatë. Është zhgënjyese edhe pse jo për t'u habitur që fillimi i banesave po bie si përgjigje ndaj kërkesës më të dobët dhe çmimeve më të ulëta.

Megjithatë, do të ishte gabim të fajësohej Fed për problemet e tregut të banesave. Fed po bën atë që është e nevojshme për të frenuar inflacioni i arratisur shkaktuar nga shpenzimet e tepërta të qeverisë dhe krijimin e vet të tepërt të parave gjatë pandemisë. Çdo efekt tjetër që ka në ekonomi rritja e normave të interesit është e një rëndësie dytësore.

Fajtori kryesor pas mospërputhjes së ofertës dhe kërkesës në tregun e banesave është rregullimi i tepërt i qeverisë. Qeveria federale ka qenë prej kohësh në biznesin e rritjes së kërkesës për banesa përmes agjencive thuajse qeveritare e Fannie MaeFNMA
dhe Freddie Mac dhe të tjerë programet qeveritare.

Të dy Fannie dhe Freddie blejnë hipoteka nga huadhënësit dhe kanë mbështetjen e nënkuptuar të qeverisë. Meqenëse huadhënësit e dinë se mund të shkarkojnë lehtësisht hipotekat tek Fannie dhe Freddie, ata janë më pak të shqetësuar për rreziqet afatgjata të mospagimit dhe kështu mund të mbajnë kostot e huamarrjes artificialisht të ulëta.

Kërkesa stimuluese artificialisht është mjaft e keqe në vetvete - mbani mend kriza e strehimit? — por ajo që e bën edhe më keq në kontekstin e tregut të banesave është se qeveritë vendore po e zvogëlojnë furnizimin në të njëjtën kohë nëpërmjet rregulloreve të përdorimit të tokës. Në të gjithë vendin, madhësitë minimale të parcelave, kërkesat për parkim, proceset e ndërlikuara të lejeve, kërkesat e dendësisë dhe rregulloret e tjera lokale kufizojnë sasinë e banesave që mund të ndërtohen. Kur kufizimet e ofertës kombinohen me subvencionet e kërkesës, rezultati është çmime më të larta që i mbajnë banesat e përshtatshme jashtë mundësive për shumë familje me të ardhura të ulëta dhe të moderuara.

Rritjet e normës së Fed po ftohin tregun e banesave dhe me më shumë rritjet e ardhshme ne duhet të presim që kjo të vazhdojë në të ardhmen e afërt. Ndikimi i Fed, megjithatë, është i vogël në krahasim me ndikimet negative të politikave aktuale të strehimit të qeverisë federale dhe vendore që nxisin kërkesën dhe kufizojnë ofertën. Veprimet e Fed nuk duhet të na shpërqendrojnë nga ndryshimet afatgjata që na nevojiten për të sjellë në ekuilibër tregun e banesave—më shumë ofertë në nivel lokal dhe më pak subvencione në nivel federal.