Investimi në pasuri të paluajtshme të rrjedhës së parasë, i njohur gjithashtu si prona me qira, mund të jetë një mënyrë efektive për të gjeneruar një rryma pasive e të ardhurave. Ju blini një pronë, instaloni një ose dy qiramarrës dhe mblidhni pagesat mujore të qirasë. Duket mjaft e thjeshtë, por është pak më shumë e përfshirë në sigurimin që një pronë me qira të jetë një investim i vlefshëm. Njohja se si të llogaritet fluksi i parasë në pasuri të paluajtshme ka rëndësi për të maksimizuar fitimet si pronar i pronës.
A këshilltar financiar mund t'ju ndihmojë të përfshini pasuri të paluajtshme në portofolin tuaj.
Çfarë është fluksi i parasë në pasuri të paluajtshme?
Në terma të thjeshtë, rrjedhjen e parave i referohet lëvizjes së parave brenda dhe jashtë një biznesi. Kur po diskutoni flukset monetare të pasurive të paluajtshme, po flisni për paratë që krijohen nga prona (p.sh. të ardhurat nga qiraja) dhe paratë që shpenzohen në lidhje me pronën.
Investimet në pasuri të paluajtshme mund të gjenerojnë fluks monetar pozitiv ose fluks monetar negativ. Kur një pronë ka fluks monetar pozitiv, të ardhurat e saj tejkalojnë shpenzimet. Kur ka fluks monetar negativ, nga ana tjetër, shpenzimet tejkalojnë të ardhurat.
Fluksi pozitiv i parasë është i preferueshëm për investitorët e pasurive të paluajtshme sepse kjo do të thotë se ata po fitojnë para në pronën ose pronat që zotërojnë. Sa më i gjerë të jetë marzhi i fitimit, aq më i mirë është kthimi i tyre nga investimi. Rrjedha pozitive e parave mund t'i bëjë gjithashtu më të lehta për t'u mirëmbajtur investimet në pasuri të paluajtshme pasi mund të keni një tepricë parash që mund t'i përdorni për mirëmbajtje, riparime dhe mirëmbajtje.
Rrjedha negative e parasë do të thotë që një investitor po humbet para në një pronë me qira. Rrjedha negative e parasë mund të ndodhë nëse prona qëndron e lirë për periudha të gjata kohore ose nëse çmimet e qirasë nuk janë në gjendje të mbajnë ritmin me atë që i kushton një investitori për të mirëmbajtur pronën.
Si të llogarisni fluksin e parave në pasuri të paluajtshme
Llogaritja e fluksit të parave në pasuri të paluajtshme fillon me njohjen e disa detajeve kryesore rreth pronës. Në mënyrë të veçantë, për të llogaritur fluksin e parave për pronat me qira, duhet të dini:
Sa të ardhura bruto gjeneron prona
Shpenzimet totale për pronën
Cilat borxhe, nëse ka, lidhen me pronën
Të ardhurat bruto nga qiraja përfaqësojnë të gjitha të ardhurat që gjeneron prona përpara se të zbritet ndonjë shpenzim, duke përfshirë pagesat për një hipotekë. Qiraja është zakonisht burimi kryesor i të ardhurave kur jeni duke llogaritur fluksin e parave për pronat e banimit me qira. Por në varësi të asaj që përfshihet në marrëveshjen tuaj të qirasë, ju gjithashtu mund të mbledhni të ardhura duke i ngarkuar qiramarrësit tarifa për kafshët shtëpiake, tarifat e vonuara ose tarifa të tjera.
Nga ana e shpenzimeve, ju jeni duke përfshirë çdo dhe të gjitha kostot që paguani për zotërimin e pronës. Pra, kjo mund të përfshijë gjëra të tilla si:
Sigurim
Tarifat e menaxhimit të pronës (nëse paguani dikë tjetër për të menaxhuar pronën për ju)
Shërbime komunale
Mirëmbajtja dhe riparimet
Reklamat
Ju mund t'ju kërkohet të mbani licenca biznesi për të dhënë me qira pronën
Tarifat ligjore dhe profesionale (p.sh., shpenzimet e dëbimit)
Këtu do të përfshini edhe normën e vendeve të lira të pronës. Shkalla e vendeve të lira përfaqëson sa ditë të vitit prona kalon pa qiramarrës, që do të thotë se nuk gjeneron fare të ardhura. Për të gjetur shkallën e vendeve të lira të pronës, do të shtoni sasinë totale të kohës që prona mbeti e lirë gjatë një viti të vetëm, më pas pjesëtoni atë me sasinë e kohës për të cilën prona mund të ishte marrë me qira dhe shumëzoni përgjigjen me 100 .
Pra, nëse prona ka mbetur e lirë për 16 javë, por mund të ishte marrë me qira për 52 javë, ajo ka një normë 30.76% të vendeve të lira (16/52 x 100). Norma e vendeve të lira të punës konsiderohet të jetë një shpenzim operativ kur jepni pronë me qira.
Pasi të keni të ardhurat dhe shpenzimet tuaja bruto, mund të kaloni në hapin tjetër që është llogaritja neto të ardhurat operative (NOI). Për të gjetur NOI për pasuritë e paluajtshme të rrjedhës së parasë, thjesht do të zbritni shpenzimet nga të ardhurat. Numri që rezulton është shuma e fluksit monetar të prodhuar nga operacionet. Ai nuk faktorizon ndonjë borxh që mund të lidhet me pronën. Për të gjetur fluksin neto të parasë pasi të merret parasysh shërbimi i borxhit, ju do të zbrisni shërbimin e borxhit nga të ardhurat neto operative.
Pse janë të rëndësishme llogaritjet e rrjedhës së parasë në pasuri të paluajtshme?
Llogaritja e fluksit të parave për çështjet e pasurive të paluajtshme, sepse mund t'ju ndihmojë të përcaktoni se sa fitimprurës ka të ngjarë të jetë një investim i pronës me qira. Të shikosh se sa shumë mund të marrësh me qira për një pronë të caktuar nuk mjafton për t'ju dhënë një pamje të saktë. Së pari ju duhet të hiqni shpenzimet operative të pronës dhe çdo pagesë borxhi që duhet të bëni në lidhje me të për të kuptuar se sa fluks parash keni mbetur.
Nëse ju keni një normë specifike kthimi që po synoni, llogaritja e fluksit të parave për pasuri të paluajtshme mund t'ju japë një ide nëse një pronë ka të ngjarë të përmbushë pritshmëritë, t'i tejkalojë ato ose të mos ketë sukses. Nuk ka një normë të caktuar kthimi që konsiderohet e dëshirueshme kur investoni në prona me qira. Është kryesisht subjektive, bazuar në tregun e qirave ku po investoni dhe qëllimet tuaja individuale.
Si rregull i madh, është e zgjuar të merren parasysh pronat që kalojnë testin 1%. Rregulli 1% sugjeron që një pronë ka të ngjarë të jetë fitimprurëse nëse mund të paguani realisht 1% të çmimit të saj të blerjes në qira. Pra, nëse blini një apartament prej 350,000 dollarësh për ta marrë me qira, atëherë duhet të jeni në gjendje të paguani të paktën 3,500 dollarë në qira mujore.
Nëse kjo është realiste apo jo, mund të varet nga tregu i banesave dhe qirave Të marrësh 3,500 dollarë për qira në San Francisko ose Nju Jork, për shembull, nuk është aq e kotë. Por tarifimi i së njëjtës shumë për një shtëpi të vetme familjare në një qytet të vogël në Iowa ndoshta nuk do të jetë i suksesshëm. Pra, është e rëndësishme të merret parasysh tregu i përgjithshëm, si dhe kostoja e jetesës dhe të ardhurat për atë zonë kur zbatohet rregulli 1%.
Taksat mund të ndikojnë në rrjedhën e parave të pasurive të paluajtshme
Investimet në pasuri të paluajtshme mund të shpërblehen me kalimin e kohës, por IRS do të dëshirojë pjesën e saj të drejtë të të ardhurave nga qiraja që po sjellni. Kur kryeni llogaritjet e fluksit të parave për pasuritë e paluajtshme, mos harroni të merrni parasysh atë që do të duhet të paguani në taksa mbi ato të ardhura. Në përgjithësi, të ardhurat neto nga qiraja tatohen me normën tuaj të zakonshme të tatimit mbi të ardhurat. Pra, nëse jeni në një grup tatimor më të lartë, kjo mund të nënkuptojë të paguani më shumë taksa mbi të ardhurat nga qiraja.
Megjithatë, ju mund të kompensoni disa nga ato që keni borxh duke zbritur shpenzimet e pronës me qira. Disa nga shpenzimet që mund të zbritni përfshijnë:
Shpenzimet e mirëmbajtjes dhe pastrimit
Zëvendësimi i pajisjes ose HVAC
Interesi i hipotekës
Sigurimi i pronës
Taksat e pronës
Tarifat e reklamave
Tarifat e menaxhimit të pronës
Shërbime komunale
Shërbime të tjera, të tilla si kontrolli i dëmtuesve ose peizazhi
Tarifat ligjore dhe profesionale (për shembull, nëse duhet të paguani për të dëbuar një qiramarrës)
Shpenzimet e vendeve të lira të punës
Ju gjithashtu mund të zbrisni shpenzimet e amortizimit në pronë. Zbritja e këtyre shpenzimeve mund të zvogëlojë të ardhurat tuaja të tatueshme nga qiraja. Të kuptuarit se sa ka të ngjarë të detyroheni në taksa për zotërimin e një prone me qira mund t'ju japë një ide më të mirë se sa nga fitimet tuaja do të mbani në fund të ditës.
Bottom Line
Kuptimi i fluksit të parave në çështjet e pasurive të paluajtshme kur vlerësohen mundësitë e reja të investimit. Gjëja e fundit që dëshironi është të investoni në një pronë me qira vetëm që të rezultojë të jetë një gropë parash. Njohja se si të llogaritet fluksi i parasë për pasuri të paluajtshme mund t'ju ndihmojë ndërsa hartoni një plan investimi dhe shmangni një investim të keq.
Këshilla për investime
Nëse dëshironi të zotëroni pronë me qira pa pasur nevojë të bëni të gjithë punën e vështirë për të qenë pronar i pronës, ka mënyra më të lehta për të investuar. Për shembull, platformat e grumbullimit të pasurive të paluajtshme bëjnë të mundur investimin në prona komerciale dhe rezidenciale pa pasur nevojë të zotëroni vetë pronën. Trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme (REIT) janë një tjetër mundësi për të investuar në pasuri të paluajtshme pa blerë pronë. REIT-ve u kërkohet të paguajnë 90% të të ardhurave të tatueshme për investitorët si dividentë çdo vit, duke ju siguruar një rrjedhë të qëndrueshme të ardhurash me pak përpjekje nga ana juaj.
Konsideroni të flisni me një këshilltar financiar nëse pasuritë e paluajtshme të rrjedhës së parasë mund të jenë një shtesë e mirë për portofolin tuaj. Gjetja e një këshilltari financiar të kualifikuar nuk duhet të jetë e vështirë. SmartAsset mjet i lirë ju përputhet me deri në tre këshilltarë financiarë që shërbejnë në zonën tuaj dhe ju mund të intervistoni ndeshjet e këshilltarëve tuaj pa asnjë kosto për të vendosur se cili është i duhuri për ju. Nëse jeni gati të gjeni një këshilltar që mund t'ju ndihmojë të arrini qëllimet tuaja financiare, Fillo tani.
Foto: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Postimi Si të llogarisni fluksin e parave në pasuri të paluajtshme shfaq së pari në Blog SmartAsset.
Burimi: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html