A duhet të merrni me qira ose të shisni shtëpinë tuaj nëse jeni duke u nisur jashtë shtetit?

Gruaja ime, Rebeka, dhe unë u përballëm me këtë gjendje të vështirë qiraje kundër shitjes në vitin 2018, kur vendosëm të transferoheshim nga Virxhinia në Meksikë.

Si ish-avokat tatimor për Shërbimin e të Ardhurave të Brendshme (IRS), isha në dijeni të shumë prej ligjeve përkatëse, por megjithatë mësova disa mësime të rëndësishme dhe befasuese gjatë këtij procesi. Këtu, do të doja të ndaja me ju historinë se si e trajtuam dilemën e qirasë ose shitjes, në mënyrë që të mund të ndihmojë në informimin e vendimit tuaj nëse po mendoni të zhvendoseni jashtë shtetit.

Një investim në të ardhmen tonë financiare

Pasuritë e paluajtshme janë një element kritik i një portofoli investimesh të balancuar mirë. Por 20 vjet më parë, kur Rebeka dhe unë po kërkonim të blinim shtëpinë tonë të parë, ne ishim më të shqetësuar nëse do të ishim në gjendje të përballonim një shtëpi sesa se si do të dukej pranë aksioneve tona.

Në atë kohë, banesat në lagjet e modës të Virxhinias, pikërisht përtej lumit Potomac nga punët tona në Uashington, DC ishin aq të kërkuara saqë blerësit e mundshëm detyroheshin në mënyrë rutinore të ofronin më shumë sesa çmimin e kërkuar dhe të hiqnin dorë nga inspektimet e shtëpisë dhe të sigurisë. Kjo na bëri nervozë. Për më tepër, shuma e parave që banka donte të na jepte hua (në ato ditë të çmendura para shkrirjes financiare globale) ishte më shumë se sa mund ta imagjinonte secila prej nesh të paguante.

Për shkak se ishim të pafavorshëm për të qenë të varfër në shtëpi - domethënë, nuk donim të shpenzonim shumicën e të ardhurave tona në hipotekë - Rebecca dhe unë shkuam me mendjen tonë dhe vendosëm për një opsion më të lirë.

Ne blemë një shtëpi në qytet të ndërtuar në vitin 1940 në "anën e gabuar të shtigjeve" proverbiale për gjysmën e asaj që do të kishim shpenzuar për një shtëpi njëfamiljare pak më të madhe në një lagje më të njohur. Por ne ndiheshim të sigurt në shtëpinë e re dhe planifikonim t'i përdornim paratë që nuk po paguanim në bankë për udhëtimin që të dyve na pëlqente të bënim.

Doli që fati ishte me ne. Siç e kishte parashikuar Sekseri ynë, ne ishim në pararojë të zbutjes së lagjes sonë të re. Zhvillimet moderne të banesave u ndërtuan në të dyja anët tona, më shumë dyqane dhe restorante u shpërngulën aty dhe zona jonë u bë e njohur si lagje e çuditshme koloniale. Më pas, çmimet e banesave në të gjithë qytetin filluan të rriten.

Kur blemë shtëpinë tonë në vitin 2000, qyteti vlerësoi tokën dhe shtëpinë tonë në 127,900 dollarë. Dhjetë vjet më vonë vlerësimi ishte 378,420 dollarë. Dhe në kohën kur unë dhe Rebeka vendosëm të transferonim familjen tonë në Meksikë në janar 2018, ishte 516,168 dollarë.

Zgjedhja midis dy opsioneve tërheqëse

Rebeka dhe unë patëm një zgjedhje të vështirë për shtëpinë pasi vendosëm të shpërngulnim jashtë shtetit. A duhet ta japim me qira dhe t'i përdorim të ardhurat mujore nga qiraja për të ndihmuar në pagimin e shpenzimeve tona në Meksikë, apo duhet të nxjerrim para dhe të përfitojmë nga një ligj federal që eliminon tatimin mbi fitimin e konsiderueshëm që do të realizonim duke shitur?

Marrja me qira kishte avantazhe. Qiraja mujore do të siguronte një rrjedhë të qëndrueshme të ardhurash për të zëvendësuar pjesërisht pagat që kishim lënë pas dhe në këtë mënyrë do të zvogëlonte shumën që do të na duhej të nxirrnim nga kursimet për të përballuar shpenzimet tona të përditshme të jetesës. Të ardhurat do të mbulonin qiranë tonë në Meksikë, shkollimin për shkollën e fëmijëve tanë dhe, siç doja të bëja shaka, të linim disa dollarë për tacos. Si konservatorë fiskalë (të paktën kur bëhet fjalë për shpenzimin e parave tona), mua dhe Rebekës na pëlqente që të ardhurat nga qiraja të siguronin një jastëk financiar derisa të mund të zhvillonim disa ide biznesi që donim të ndiqnim.

Një pikë tjetër që duhet marrë parasysh kur lëvizni jashtë shtetit është se të ardhurat nga qiraja mund t'ju ndihmojnë të siguroni një vizë qëndrimi në vendin tuaj të ri. Ndërsa kjo nuk ishte e rëndësishme për situatën tonë, disa kombe - Uruguai, për shembull - kërkojnë një rrjedhë të provueshme të ardhurash për të fituar qëndrim të përhershëm. Të ardhurat nga qiraja mund t'ju ndihmojnë të përmbushni këtë kërkesë.

Megjithatë, ka edhe disavantazhe për marrjen me qira, siç mësuam gjatë hulumtimit të opsioneve tona. Së pari, kostoja e një kompanie administruese për të reklamuar dhe mbikëqyrur pronën do të ndikonte në fitimin tonë. Këto kompani shpesh paguajnë një tarifë të barabartë me qiranë e një muaji për të gjetur një qiramarrës dhe më pas 8% deri në 10% të qirasë mujore për të mirëmbajtur pronën dhe për t'iu përgjigjur çështjeve të ngritura nga qiramarrësi. Ndërsa faqet në internet si Craigslist ekzistojnë si platforma falas për të ndihmuar në lidhjen e pronarëve dhe qiramarrësve, ato mjete nuk mund të menaxhojnë pronën.

Së dyti, do të na duhej t'i raportonim të ardhurat nga qiratë si të tatueshme, duke ulur më tej atë që hynte në xhepat tanë.

Rebecca dhe unë pamë gjithashtu se shitja ishte një opsion emocionues. Bazuar në bisedat që patëm me disa sekserë lokalë, si dhe në kërkimin tonë të pavarur duke përdorur mjetin online Zillow, i cili përdor prona të krahasueshme për të vlerësuar vlerën e tregut të një shtëpie, ne parashikuam se mund ta shisnim shtëpinë për rreth 600,000 dollarë.

Në atë rast, ne do të bënim një fitim prej 400,000 dollarësh pasi të kishim zbritur çmimin tonë fillestar të blerjes dhe koston e përmirësimeve kapitale që kishim bërë, të cilat arritën në 200,000 dollarë. Ne mund të investojmë fitimin prej 400,000 dollarësh dhe t'i përdorim të ardhurat për të mbuluar shpenzimet në Meksikë.

Më tej, sipas nenit 121 të Kodit të të Ardhurave të Brendshme (përjashtimi i strehimit), asnjë nga ky fitim prej 400,000 dollarësh nuk do të jetë i tatueshëm. Përjashtimi i strehimit lejon një çift të martuar të eliminojë nga të ardhurat deri në 500,000 dollarë fitime nga shitja e një shtëpie. Një person i vetëm mund të përjashtojë deri në 250,000 dollarë.

Për t'u kualifikuar për këtë përjashtim (dhe kjo është thelbësore për të kuptuar nëse po mendoni të shisni shtëpinë tuaj), çiftet e martuara dhe personat beqarë duhet të plotësojnë testin e pronësisë dhe testin e përdorimit.

Ju kualifikoheni për përjashtim nëse e keni zotëruar dhe përdorur pronën si shtëpinë tuaj kryesore për një periudhë që grumbullon të paktën dy vjet nga pesë vitet para shitjes. Ju mund të përmbushni testet e pronësisë dhe përdorimit gjatë periudhave të ndryshme dyvjeçare, por duhet t'i përmbushni të dyja testet gjatë periudhës pesëvjeçare që përfundon në datën e shitjes.

Nëse do të shisnim shtëpinë tonë, do të përmbushnim testet e pronësisë dhe përdorimit dhe do të ishim në gjendje të përjashtonim të gjithë fitimin tonë, duke rezultuar në zero tatim.

Pa përfitimin e përjashtimit të banesave, norma e tatimit mbi fitimet kapitale prej 10% nënkuptonte që ne do të paguanim taksë prej 40,000 dollarësh mbi fitimin prej 400,000 dollarësh. Dyzet mijë dollarë janë më shumë nga sa prisnim se do t'i kushtonte familjes sonë prej katër anëtarësh për të jetuar në Meksikë për një vit. Janë shumë para për të paguar taksat.

Arsyet që kemi marrë me qira

Disa faktorë ndikuan që ne të merrnim vendimin për të dhënë me qira shtëpinë tonë. Së pari, gjetëm menjëherë një qiramarrës të besueshëm, të cilit mund t'i besonim kujdesin për shtëpinë dhe oborrin. Ne i dhamë asaj informacionin e kontaktit për njerëzit e riparimit lokal që kishim përdorur më parë, duke eliminuar nevojën për një kompani administruese.

Qiraja që mbledhim tatohet si e ardhur e zakonshme (Unë dhe Rebeka paguajmë në grupin e taksave 12%, por normat variojnë nga 10% në 37% bazuar në të ardhurat dhe statusin e dosjes). Gjithsesi, mosmarrja e kostos së një kompanie administruese të palëve të treta nënkuptonte më shumë para në xhepin tonë.

Së dyti, duke pasur parasysh natyrën e zonës së metrosë së Uashingtonit, DC - shumë kalimtare me banesa të mbyllura si tonat me kërkesë të lartë - ne prisnim që vlera e shtëpisë të vazhdonte të rritet. Më tej, për shkak se testi i përdorimit të përjashtimit të banesave ofron një dritare nga dy nga pesë vjet, ne nuk duhej të shisnim menjëherë për të përfituar nga taksat.

Në aplikimin më të thjeshtë të testit, ne kishim deri në tre vjet pasi u larguam për të shitur. Nëse data jonë e shitjes do të ishte në janar 2021, periudha pesëvjeçare e rishikimit do të zgjaste nga janari 2016 deri në janar 2021 dhe ne do të kishim jetuar në shtëpi si vendbanimi ynë kryesor nga janari 2016 deri në janar 2018 dhe do të ishim në gjendje të përjashtonim fitojnë.

Arsyeja përfundimtare që vendosëm fillimisht të merrnim me qira në vend që të shisnim ishte se ne donim një vend ku të ktheheshim në rast se gjërat në Meksikë nuk funksiononin.

Koha e Vendimit, Përsëri

Në qershor 2020, qiramarrësi ynë na informoi se ajo do të largohej në gusht. Në këtë kohë, ne kishim dy vjet e gjysmë në eksperimentin tonë në Meksikë dhe të përkushtuar ndaj jetës sonë atje, pa plane për t'u kthyer në SHBA Ne ishim gati të rieksploronim opsionet tona në lidhje me shtëpinë.

Reagimi im i parë ishte shitja. Ne ishim ende brenda afatit dy nga pesë vjet për të përmbushur testin e përdorimit dhe për të përjashtuar fitimin tonë nga taksat. Sekserët me të cilët folëm (dhe platforma online Zillow) parashikuan se tani mund ta shesim shtëpinë për 100,000 dollarë më shumë se dy vjet më parë, që do të thotë se do të kursenim rreth 50,000 dollarë në taksa dhe do të kishim të gjithë fitimin prej 500,000 dollarësh në dorë për të investuar.

Rebeka donte të vazhdonte të merrte me qira. Një biznes kombucha që kishim nisur dhe kurset e gjuhës spanjolle që ajo kishte drejtuar në Meksikë ishin me ndërprerje fitimprurëse, por asaj i pëlqente të kishte të ardhura të qëndrueshme nga qiraja.

Një arsye tjetër që Rebecca donte të rrinte në shtëpi ishte të kuptonte vlerësimin shtesë që disa sekserë lokalë parashikuan pasi Amazon njoftoi se do të ndërtonte selinë e saj të dytë në zonë.

Ndërsa ne ende po debatonim se çfarë të bënim, fati ndërhyri. Po diskutoja dilemën tonë me një mik që ka ekspertizë investimi dhe ai më ofroi diçka që unë dhe Rebeka nuk e kishim kuptuar plotësisht. Ai shpjegoi se shkalla e kthimit që fituam nga dhënia me qira ishte më e madhe sesa do të kishim të ngjarë të merrnim nëse do ta shisnim shtëpinë dhe do të investonim fitimin.

Në atë kohë, ne pastronim përafërsisht 25,000 dollarë në vit nga të ardhurat nga qiraja pasi paguanim taksat e pronës, sigurimin e pronarëve të shtëpive dhe shpenzimet e mirëmbajtjes. (Ne kishim shlyer hipotekën e mbetur përpara se të lëviznim.)

Nëse do të shisnim shtëpinë dhe do të investonim fitimin prej 500,000 dollarësh, do të duhej të gjenim një investim që jepte një kthim prej 5% për të realizuar aq sa po merrnim të ardhura nga qiraja. Ndërsa ne mund të jemi në gjendje ta gjejmë atë normë kthimi në një obligacion korporate ose aksione të tregtuara publikisht, këto lloje aktivesh janë zakonisht investime më të rrezikshme sesa pasuritë e paluajtshme.

Përafërsisht në të njëjtën kohë që pata këtë bisedë me shoqen time, Rebekën dhe unë gjetëm gojë më gojë një familje me karriera të mira dhe që do të paguante një qira mujore pak më të lartë se sa kishim marrë më parë. Kjo e bëri të lehtë vendimin për të marrë përsëri qira.

Plus, e dija që përjashtimi i strehimit nuk ishte plotësisht jashtë tavolinës. Sipas ligjit, ne mund të rivendosnim periudhën pesëvjeçare kritike për testin e përdorimit nëse vendosim të kthehemi në shtëpi si vendbanimi ynë kryesor dhe të qëndrojmë atje për dy vjet - ose më shumë nëse kjo na përshtatet. Edhe pse nuk është në mendjen tonë të kthehemi tani, nuk është jashtë sferës së mundësisë. Dhe pse jo? Shtëpia na ka sjellë mirë.

Në fund të fundit, vendimi për të shitur apo marrë me qira shtëpinë tuaj është një vendim personal. Nuk ka zgjidhje të vetme për të gjithë. Megjithatë, siç tregon historia jonë, një konsideratë thelbësore financiare që çdo pronar shtëpie duhet të ketë parasysh është përjashtimi i banesave. Nëse përfundoni duke shitur shtëpinë tuaj jashtë dritares dy nga pesë vjet, mund t'ju duhet t'i dorëzoni një pjesë të madhe të çmimit të shitjes tek xhaxhai Sam.

Pra, nëse vendosni të qëndroni në shtëpinë tuaj për disa vite pasi të keni lëvizur jashtë shtetit, jini të vetëdijshëm se si kjo taksë mund të ndikojë në financat tuaja gjatë rrugës.

Kjo histori u shfaq fillimisht në International Living.