Ryan gjeti seksionin 8 më efikas se kredia tatimore e banesave me të ardhura të ulëta

Deri më tani, kjo seri ka parë gjerësisht Luftën kundër Varfërisë dhe kritikën e kongresmenit Ryan për qasjen e përgjithshme të Luftës dhe e cilëson atë një dështim. Çfarë ka ndodhur në dekadën e fundit që nga ai rishikim, veçanërisht me programet e strehimit. Edhe pse u krijua në 1986 si pjesë e reformës tatimore, Kredia e Taksave të Banesave me të ardhura të ulëta (LIHTC) është programi kryesor federal i strehimit. Siç e kam theksuar edhe më parë, programi është jashtëzakonisht kompleks dhe i vështirë për t'u përdorur. Së pari, le të hedhim një vështrim në atë që Ryan gjeti në vështrimin e tij në program. Më pas, në postimin tjetër, do të përshkruaj sfidat me të cilat u përballa për të gjetur përgjigjet e pyetjeve të thjeshta në lidhje me programin LIHTC, si p.sh. cilat subjekte e kanë përdorur atë gjatë viteve, ku dhe sa janë shpenzuar në të vërtetë.

Së pari, vlen të përmendet se ju mund të gjeni shumicën, por jo të gjithë, nga materiali i Ryan në linjë këtu. Megjithatë, shumë nga lidhjet me disa nga dokumentet mbështetëse janë prishur. Por Unë kam krijuar një lidhje te 48 faqet mbi programet e strehimit dhe kjo është ajo që do t'i referohem këtu dhe në postimet vijuese. Nuk do të marr domosdoshmërisht gjithçka në materialet e Ryan-it, por gjithashtu do të ndërtoj nga ajo punë dhe do të përpiqem të plotësoj sa më shumë që të mundem për programet siç janë sot.

Mënyra më e thjeshtë për të kuptuar programin LIHTC është se ai është një program nxitës tatimor që ul taksat për palët që investojnë para në banesa që kufizon qiranë zakonisht në 60% të të ardhurave mesatare të zonës ose më pak. Mekanika e ndryshimit të taksave është mjaft e ndërlikuar për të garantuar një postim dhe unë e bëra një të tillë pak kohë më parë mbulon disa nga mekanizmat. Dollarët që përfundojnë me financimin ose subvencionimin e banesave përfundojnë duke u alokuar shteteve të ndryshme nëpërmjet atyre që quhen Agjencitë e Financimit të Strehimit (HFA) që përcaktojnë se si dhe ku do të përdoren burimet. Unë do të mbuloj shpenzimet ose shpenzimet për programin në postimin e ardhshëm, por Departamenti i Strehimit dhe Zhvillimit Urban (HUD) thotë se programi përdor "ekuivalentin e afërsisht 8 miliardë dollarë në autoritetin buxhetor vjetor" dhe, sipas dokumenteve të Ryan, "me kusht që prona të mbetet në përputhje, investitorët marrin një kredi dollar për dollar kundrejt detyrimit të tyre tatimor federal çdo vit për një periudhë dhjetëvjeçare. ”

Ryan thekson se, “kritikët e LIHTC shpesh përmendin si një defekt të madh të programit faktin se projektet LIHTC zakonisht kanë nevojë për të paktën një shtresë shtesë subvencioni për të financuar projektin. Kritika të tjera përfshijnë kompleksitetin e LIHTC dhe koston e tij në krahasim me programet e tjera federale të strehimit, veçanërisht kuponët.

Përvoja ime personale e vërteton këtë. Si një zhvillues jofitimprurës, i vetmi projekt mbi të cilin punova përdorte burime të shumta kapitali nga kreditë tatimore, deri te financimet shtetërore dhe lokale. Në vetvete, ky nuk është problem, por kërkesat e shumta nga financuesit e tjerë të qeverisë priren të ngadalësojnë projektet duke shtuar kohën dhe kostot e transaksionit. Kjo nuk ka ndryshuar dhe unë kam vënë në dukje se si problemet e reja si inflacioni shkaktojnë rritjen e kostove të projektit duke konsumuar subvencionin dhe duke krijuar më pak njësi më të shtrenjta.

Në seksionin e tij mbi LIHTC, Ryan e krahason programin në mënyrë të pafavorshme me Seksionin 8, programi që jep kupona që mund të aplikohen për të marrë me qira në apartamente ekzistuese me norma të tregut. Mendoj se është një kritikë e vlefshme dhe që vlen edhe sot. Problemi i vetëm është se kuponët janë shumë të vështirë për t'u përdorur. Shpesh një familje kualifikohet për kupona, por nuk mund të gjejë një njësi të lirë që plotëson kërkesat federale, shtetërore dhe lokale. Shpesh kuponët mbeten të papërdorur. Kjo është arsyeja pse unë kam vazhduar të sugjeroj reformën e thjeshtë të lejimit të përdorimit të kuponëve ku një familje tashmë paguan qiranë.

Dhe kush përfiton nga LIHTC kundrejt Seksionit 8? Ryan citon O'Regan dhe Horn të cilët zbuluan se "rreth 40 për qind e njësive LIHTC u shërbejnë familjeve me të ardhura jashtëzakonisht të ulëta krahasuar me 75 për qind të Seksionit 8 të Bazuar në Qiramarrës dhe njësive të Strehimit Publik të HUD". Ndërsa kam gërmuar më thellë se ku përfundojnë kreditë tatimore, kam gjetur se shumë e shumë projekte që marrin kredi tatimore përzihen së bashku njësitë e subvencionuara me njësitë e normës së tregut. Ky nuk është problem për mendimin tim, edhe nëse nivelet e të ardhurave të subvencionuara janë më të larta.

Por një vështrim në projekte si ai që do të pritet në Renton, Uashington në jug të Seattle-it Solera, ngre pyetje; nuk ka asgjë të keqe me projektin, por a presin tatimpaguesit për "strehim me të ardhura të ulëta". A janë qiratë aq të ulëta në këto zona gjithsesi sa që subvencioni nuk po kursen aq shumë qiramarrësit dhe qiramarrësit që kursejnë kanë të ardhura shumë më të larta, ndoshta mjaft të larta për të gjetur një apartament më të lirë dhe më të vjetër në treg? Kjo mbështetet nga të dhënat që zbuluan se "pronat LIHTC priren të kenë një prani më të lartë në periferi me norma më të ulëta të varfërisë". Unë u përpoqa të gërmoj në këtë, dhe në postimin tjetër që do ta ndaj, çoi në gjetjen e një problemi shumë më të madh me LIHTC: mungesën e transparencës.

Më në fund, Ryan godet gozhdën që unë shpesh e godas me çekiç. "Në shumë zona metropolitane, LIHTC është më e shtrenjtë se format e tjera të ndihmës për strehim." Ryan citon një studim që "ekzaminon efektivitetin e kostos së LIHTC në lidhje me kuponët e Seksionit 8 në Boston, Nju Jork, San Jose, Atlanta, Cleveland dhe Miami". Ky studim zbuloi se "LIHTC është më i shtrenjtë se kuponët në tërësi, por primi ndryshon sipas standardeve të pagesës së kuponëve dhe sipas tregut lokal të banesave". Në një qytet si San Jose, studimi zbuloi se programi i kredisë tatimore u kushton taksapaguesve 2% më shumë se kuponët, por në Atlanta, diferenca është 200%. aq të shtrenjta sa kuponët në Atlanta.

Në përgjithësi, Ryan nuk shpenzon aq shumë kohë në programin LIHTC duke pasur parasysh madhësinë e tij relative. Kjo mund të jetë për shkak se programi gëzon mbështetje të gjerë, dypartiake. A mund të jetë kjo sepse ka shumë zhvillues fitimprurës që mbushin projektet e tyre të normës së tregut me 4% kredi tatimore, një subvencion më i cekët, por më i lehtë për t'u aplikuar dhe marrë? Mendoj se ofrimi i banesave më të lira dhe fitimi është një ide e mirë, por pyetja se sa kredi tatimore përdoren për fitime kundrejt organizatave jofitimprurëse, dhe si po përdoren ato më çoi në zbulimin tim më të madh: thjesht nuk e dimë. Puna e Ryan mezi gërvishti sipërfaqen e një programi që vendos qindra miliona dollarë në arkat e HFA-ve shtetërore me shumë pak përgjegjësi se ku shkojnë ato para.