Shitja me pakicë ndjek njerëzit - Hyni në rrethet qendrore të biznesit 'Hije' dhe 'Qendrat e menjëhershme' periferike

Ka prova të pagabueshme të rimëkëmbjes së pakicës pas pandemisë në Distriktet Qendrore të Biznesit (CBD) të qyteteve tona kryesore të SHBA. Shpjegimet përfshijnë një rënie në popullsinë e biznesit gjatë ditës pasi njerëzit zgjedhin të punojnë nga shtëpia, të paktën me kohë të pjesshme. Për më tepër, rritjet në krimin në qendër të qytetit edhe para pandemisë shihen si duke kontribuar në një rënie të shkallës së CBD. Por ka të tjera “forca migruese” në punë që janë gjithashtu faktorë.

Mijëvjeçarët e banesave urbane tani po krijojnë familje. Dhe ashtu si prindërit e tyre Boomer (ose gjyshërit) gjatë fluturimit periferik të mesit të shekullit të njëzetë, këta Gen-Y po e shkëmbejnë jetën e qytetit me jetesën periferike, apo edhe periferike. Dëshira e tyre për oborre të pasme dhe shkolla më të mira, së bashku me tregtimin e udhëtimeve për "zumim" po luajnë një rol në zhvendosjen e tyre.

Lexuar nga një ekspert

Unë kontaktova me Drejtorin e Kërkimeve Ekonomike të Moody's Analytics Thomas LaSalvia, për të parë nëse të dhënat e tyre mbështesin postulimet e mia; me sa duket po. "Ky është pikërisht ndjenja që vjen nga agjentët e shitjeve me pakicë të pasurive të paluajtshme në Nju Jork, San Francisko dhe Çikago." LaSalvia vazhdoi. “Shitja me pakicë ndjek njerëzit dhe modelet e njerëzve po ndryshojnë. Fakti që punëdhënësit kryesorë të ndërtesave të zyrave nuk po i rikthejnë punëtorët me kohë të plotë ka ulur trafikun e këmbëve, gjë që ka ndikuar tek shitësit me pakicë në nivel rrugësh.

Sipas Moody's analitics, statistikat e vendeve të lira të punës e vërtetojnë këtë. Nga tremujori i parë i vitit 2020 deri në tremujorin e tretë të 2022, vendet e lira të shitjes me pakicë në qendër të Çikagos u rritën nga 15.6% në 18.2%, ndërsa vendet e lira të metrosë së Çikagos u rritën vetëm nga 12.2% në 12.4%. Vendet e lira të shitjes me pakicë në qendër të San Franciskos gjatë të njëjtave periudha u rritën nga 4.5% në 8.2%, ndërsa shkalla më e madhe e vendeve të lira të metrosë së San Franciskos thjesht u zhvendos nga 4.5% në 4.9%.

Në qytetin tim të lindjes, Minneapolis, erozioni i trafikut me pakicë CBD ka qenë më i theksuar. Edhe para pandemisë, vendet e lira të shitjes me pakicë në qendrën e qytetit varionin nga 10% në 20%. Sipas Cushman & WakefieldCWK
shkalla e vendeve të lira të shitjes me pakicë në qendër të Minneapolis për gjysmën e parë të 2022 ishte rritur në 35%, krahasuar me një normë të vendeve të lira të shitjes me pakicë në lagje prej 7%.

Nicollet Mall, qendra tregtare dikur jetike e këmbësorëve në qendër të qytetit, e ankoruar nga dyqani i dashur dhe i dëshpëruar i Dejtonit, është bërë një hije e vetvetes së tij të mëparshme. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue dhe shitës të tjerë të specializuar kombëtar kanë mbyllur dyert e tyre. Shumica kishin tërhequr aksione shumë kohë përpara se qyteti të fillonte një përmirësim të pamjes së rrugëve në vitin 2018, prej 75 milionë dollarësh.

Tani a Task Force e anëtarëve të Këshillit Bashkiak, menaxherëve të ndërtesave, ndërmjetësve dhe ekspertëve të qendrës së qytetit, të udhëhequr nga kryetari i bashkisë së Minneapolis Jacob Frey, po punojnë për të zhvilluar një plan "rigjallërimi me pakicë" në vazhdën e një morie mbylljesh shtesë të dyqaneve në qendër.

Rrethi Qendror i Biznesit "Hije".

Sidoqoftë, gjithçka nuk është shkatërrimtare për sa i përket shitjes me pakicë në qendër të Minneapolis. Në kontrast të plotë me vitrinat e lira të dyqaneve në zemër të distriktit qendror të biznesit, gjërat janë plot gjallëri në veri.

Minneapolis, si Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland dhe metro të tjera kryesore kanë një distrikt qendror biznesi "hije". Këta xhepa urbanë janë bërë magnet si për profesionistët e NexGen ashtu edhe për foletarët bosh. Ato paraqesin papafingo, vende grumbullimi gastronomik dhe një përzierje në modë të shitësve të specializuar.

Në Minneapolis, "korridori i ftohtësisë" është distrikti i magazinës North Loop, i kufizuar nga lumi Misisipi në veri, dhe objektet e biznesit dhe sportive në jug. Është versioni ynë i lagjeve River West të Çikagos, North Beach të San Franciskos dhe lagjeve Third Ward të Milwaukee. Ata të gjithë ndajnë një ADN të ngjashme, një pishinë gjenesh ndërtesash të përulura dhe të ulëta me tulla në buzë të metrove të këtyre qyteteve.

Këto fabrika dhe magazina tregtare të ndërtuara në fillim të viteve 20^th shekulli, u anashkaluan gjatë projekteve masive të rinovimit urban të mesit të shekullit të njëzetë që hoqën shumë nga trashëgimia e pasur arkitekturore e qyteteve tona.

Imun ndaj topave të rrëmbyeshëm

Ironikisht, këto ndërtesa modeste deposh dhe toka në të cilën qëndronin "nuk ia vlente të prisheshin" duke pasur parasysh afërsinë e tyre me bërthamat CBD. Prandaj, ato mbetën magazina komerciale me përdorim të ulët gjatë gjysmës së dytë të shekullit të kaluar.

Zhvilluesit mendjemprehtë që filluan të blinin këto prona e dinin që tavanet e tyre të larta, tullat e ekspozuara dhe ndërtimet e rënda të drurit mund të ripërdoreshin në gërmime me kërkesa të larta. Bonusi shtesë ishin hapësirat e tyre komerciale në nivel rrugësh, të cilat do të shndërroheshin në kafene, restorante, bare dhe dyqane të tregtarëve lokalë.

Në lagjen North Loop, ndërmjetësit thonë se ka më pak hapësirë ​​​​komerciale të lirë tani sesa përpara pandemisë. Dhe tendenca të ngjashme në mbarë vendin po shfaqen. Deb Carlson, drejtor i lartë i ekipit të shitjes me pakicë të Cushman & Wakefield, ia atribuoi fuqinë e pasurive të patundshme me pakicë rigjallërimin e interesit të konsumatorëve në shitësit e vegjël dhe të pavarur.

"Qendra qytetesh të menjëhershme" të reja në Burbs

Zhvendosja në trend mijëravjeçare po ndodh në një udhëkryq unik në shitjen me pakicë periferike. Humbja e shumë spirancave të qendrave tregtare, shitësve të specializuar dhe një rënie dramatike e hyrjes, po dëmtojnë qëndrueshmërinë e pronave të qendrave tregtare të vendit të klasës B dhe klasit C. Një "rënie e qendrës tregtare" e tillë ka të ngjarë të rezultojë që shumë më në fund t'i nënshtrohen buldozerit.

Ndërkohë, pronarët dhe zhvilluesit më të mirë të qendrave tregtare të klasit A ​​kanë qenë në modalitetin e triazhit, pasi shumë prona po i nënshtrohen ripërzierjes dhe rizhvillimit të qiramarrësve. Megjithatë, një grup më vizionar pronarësh dhe zhvilluesish që kuptojnë implikimet e mëdha të tregtisë së unifikuar dhe "shitjes me pakicë të re" po rishkruajnë tërësisht librin e lojërave të qendrave tregtare.

Transaksionale në përvojë

Shitësit me pakicë dhe markat që dikur fokusoheshin në transaksione, tani duhet të ngrisin skenën e tyre drejt teatrit me pakicë ku dyqanet bëhen qendra eksperience. Për të përmbushur këto nevoja të reja, planifikimi i përgjithshëm dhe dizajni arkitektonik duhet të riprogramohen për të mbështetur angazhimin dinamik njerëzor. Është një plan loje shumë i ndryshëm.

Shumë nga pronat e subjektit lindën si qendra tregtare në ajër të hapur në vitet 1950 deri në vitet 1970 dhe më pas u shndërruan në qendra tregtare të mbyllura në vitet 1980. Tani shumë do të kalojnë në me përdorim të përzier qendra, në steroid.

Zhvilluesit novatorë të qendrave po riimagjinojnë qendrat dhe qendrat e tyre në "qendër të menjëhershme". Kjo qasje ka të bëjë më pak me manipulimin e hapësirës me pakicë të dhënë me qira dhe më shumë me krijimin e komuniteteve krejtësisht të reja.

Formula Fitore

Formulat e reja përfshijnë strehim për shumë familje, shitje me pakicë në ajër të hapur, një gamë të gjerë ushqimesh dhe argëtimi, hapësira për bashkëpunim, kujdes shëndetësor, mirëqenie, ambiente fitnesi, ri-tregti dhe madje edhe tregje fermerësh. Ato janë krijuar për t'u tërhequr për mijëvjeçarët që punojnë në shtëpi, si dhe foletë boshe.

Markat kombëtare që dikur dominonin korridoret e qendrave tregtare do të shtohen nga shitësit rajonalë dhe lokalë, si dhe nga hapësirat e inkubatorëve afatshkurtër dhe "pop-ups" duke i mbajtur gjërat dinamike dhe relevante. Edhe restorantet e drejtuara nga kuzhinierët dhe sallat e ushqimit do të zënë vendin e qendrave tipike zinxhirore, për të imituar lagjet urbane që lanë pas periferitë e reja.

Parkingje për Parqet

Me theksin e ri mbi ecjen dhe "kohën e qëndrimit" brenda dhe rreth këtyre lagjeve të reja, zhvilluesit kuptojnë përfitimet e hapësirave të gjelbra të harlisura dhe qendrave të aktivitetit në natyrë për të ngjallur një "ndjenjë të vendit". me bazë në Dallas Pasuri të paluajtshme njëqindvjeçare Rizhvillimi i Hawthorn Mall në periferi të Çikagos të Vernon Hills po hyn në fazën e dytë dhe do të përfshijë një park dhe shesh në natyrë prej tre hektarësh.

Fillimisht e ndërtuar në vitin 1973, rizhvillimi Hawthorn Mall, i shpallur për herë të parë në 2019, përfshinte opsione të reja të shitjes me pakicë dhe ngrënies, banesa luksoze për shumë familje dhe hapësira grumbullimi të brendshme/të jashtme. Planet e zgjeruara të Hawthorn 2.0 përfshijnë 162 njësi strehimi për të moshuarit, një dyqan ushqimore prej 25,000 metrash katrorë dhe 109,000 metra katrorë shitje me pakicë në ajër të hapur. Jeff Rutzen, menaxher i përgjithshëm i qendrës thotë se objektivi është "të krijohet një komunitet modern, i lidhur nga dita në natë".

The Take Away

Vetëm zhvilluesit që u qasen këtyre pronave me një mentalitet "propozimi të pastër" dhe xhepa shumë të thellë ka të ngjarë të krijojnë komunitete të qëndrueshme. Testi i lakmusit për "rizhvilluesit" e qendrave tregtare do të jetë nëse projektet që rezultojnë do të shihen si qendra tregtare të lavdëruara apo diçka tjetër krejtësisht.

Mjafton të thuhet se konvergjenca e rritjes së tregtisë elektronike, pasojat e pandemisë dhe faza e ardhshme e jetës së mbi 72 milionë mijëvjeçarëve kanë kontribuar në modele dinamike të njerëzve të rinj. Efekti i valëzuar i një ndryshimi të tillë tektonik do të ndihet në qytetet dhe periferitë tona për dekadat e ardhshme.