REITs vs Fondet e Ndërsjella të Pasurive të Paluajtshme: Cili është ndryshimi?

REITs vs Fondet e Ndërsjella të Pasurive të Paluajtshme: Një përmbledhje

Trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme (REITs) dhe fondet e përbashkëta të pasurive të paluajtshme ofrojnë të dyja diversifikim dhe një mënyrë të lehtë, të përballueshme për investitorët individualë për të investuar në segmente të ndryshme të tregut të pasurive të patundshme. Ato gjithashtu përfaqësojnë një mjet më likuid për investime në këtë sektor sesa zotërimi ose investimi në pasuri të paluajtshme drejtpërdrejt.

Ekziston një larmi e gjerë e REIT dhe fondeve të përbashkëta të sektorit të pasurive të patundshme për të zgjedhur. Para se të merrni parasysh secilin lloj të instrumentit, duhet të kuptoni ndryshimet kryesore midis të dyve, si dhe të mirat dhe të metat e tyre.

REITS

Një REIT është një korporatë, besim ose shoqatë që investon drejtpërdrejt në pasuri të paluajtshme përmes pronave ose hipotekave. Ata tregtojnë në një bursë dhe blihen dhe shiten si aksione. REIT paguajnë dividentët si pjesë e strukturës së tyre. Ata kërkohen nga Shërbimi i të Ardhurave të Brendshme (IRS) që të paguajnë pjesën më të madhe të fitimeve të tyre të tatueshme (90% ose më shumë) aksionerëve përmes dividentëve. Kompanitë REIT, megjithatë, nuk paguajnë tatimin mbi të ardhurat e korporatave.

Të paktën 75% e pasurive të një REIT duhet të jenë në pasuri të patundshme dhe të paktën 75% e të ardhurave të saj bruto duhet të rrjedhin nga qiratë, interesi i hipotekës ose fitimet nga shitja e pronës.

Tre llojet kryesore janë REIT-et e kapitalit, REIT-et e hipotekave dhe REIT-et hibride.

Kapitali REITs

Equity REIT zotërojnë dhe investojnë në prona të tilla si apartamente, ndërtesa zyra, qendra tregtare dhe hotele. Të ardhurat krijohen kryesisht nga qiratë e pronave që ata zotërojnë ose kanë pjesë në të.

Një REIT i kapitalit mund të investojë gjerësisht, ose mund të përqendrohet në një segment të veçantë si hotele, prona rezidenciale, depo, spitale, etj.

Në përgjithësi, REIT-et e kapitalit sigurojnë të ardhura të qëndrueshme. Dhe, për shkak se këto REIT gjenerojnë të ardhura duke mbledhur qiratë, të ardhurat e tyre janë relativisht të lehta për t'u parashikuar dhe tentojnë të rriten me kalimin e kohës.

REITët e hipotekës

REIT-et e hipotekave (ose mREIT) investojnë në hipotekat rezidenciale dhe komerciale. Këto REIT huazojnë para për hipoteka, ose blejnë hipoteka ekzistuese ose letra me vlerë të mbështetur në hipotekë (MBS). Ndërsa REIT-et e kapitalit zakonisht krijojnë të ardhura përmes qirave, REIT-et hipotekare fitojnë të ardhura nga interesi i investimeve të tyre të borxhit.

 REIT-et e hipotekës priren të bëjnë më mirë sesa REIT-et e kapitalit kur normat e interesit po rriten.

REIT-et hibride

REIT hibride janë një kombinim i kapitalit dhe REIT të hipotekës. Ata të dy zotërojnë prona dhe mbledhin qiratë dhe gjithashtu investojnë në letra me vlerë të hipotekës. Duke investuar si në hipoteka, ashtu edhe në aktive të forta, hibridet REITs si Two Harbors marrin një qasje më të ekuilibruar dhe mund të jenë në gjendje të fitojnë si në rritje ashtu edhe në rënie të mjediseve me normë interesi ku vetëm kapitali tradicional ose hipotekat vetëm REIT mund të luftojnë.

Vini re se ka vetëm disa REIT hibride të listuara.

Performanca e REIT

REIT priren të performojnë më mirë kur normat e interesit po bien dhe kur qiratë rriten. Si aksione që paguajnë dividentë, REIT-të analizohen njësoj si aksionet e tjera. Por ka disa dallime të mëdha për shkak të trajtimit kontabël të pronës. Meqenëse REIT-të blejnë pasuri të paluajtshme, për shembull, mund të shihni nivele më të larta borxhi sesa për llojet e tjera të kompanive.

Kushtet e tregut të kapitalit janë gjithashtu të rëndësishme, përkatësisht kërkesa institucionale për kapitalin REIT. Në planin afatshkurtër, kjo kërkesë mund të mbingarkojë bazat. Për shembull, rezervat e REIT dolën mjaft mirë në 2001 dhe në gjysmën e parë të vitit 2002, megjithë bazat thelbësore, sepse paratë po derdheshin në të gjithë klasën e aseteve.

Në nivelin individual REIT, ju doni të shihni perspektiva të forta për rritjen e të ardhurave, të tilla si të ardhurat nga qiraja, të ardhurat e lidhura me shërbimet dhe FFO. Ju dëshironi të shihni nëse REIT ka një strategji unike për përmirësimin e shfrytëzimit dhe rritjen e qirave të tij.

Sektori i industrisë gjithashtu ka rëndësi pasi REIT-et e specializuara do të shohin kthime që ndryshojnë në varësi të llojit të pronave në pronësi. Për shembull, grafiku i mëposhtëm përshkruan kthimet e REIT sipas sektorëve në vitin 2019. Në atë vit, pronat industriale dhe qendrat e të dhënave performuan më së miri ndërkohë që shitja me pakicë dhe ruajtja e vetes u dobësuan.

Fondet e ndërsjella të pasurive të paluajtshme

Fondet e ndërsjella janë investime të bashkuara me menaxhim profesional që investojnë në një larmi automjetesh, të tilla si aksione dhe bono. Investitorët blejnë aksione të fondit të përbashkët, ose njësi, të cilat blihen ose blihen me vlerën aktuale të aktivit neto të fondit (NAV). NAV llogariten një herë në ditë dhe bazohen në çmimet mbyllëse të letrave me vlerë në portofolin e fondit.

Fondet e ndërsjella të pasurive të patundshme investojnë kryesisht në REITs dhe ndërmarrjet që operojnë pasuritë e paluajtshme duke përdorur menaxherë profesional të portofolit dhe kërkime ekspertësh. Ato sigurojnë aftësinë për të fituar ekspozim të larmishëm ndaj pasurive të patundshme duke përdorur një sasi relativisht të vogël të kapitalit. Në varësi të strategjisë së tyre dhe qëllimeve të diversifikimit, ata u sigurojnë investitorëve një zgjedhje shumë më të gjerë të pasurive sesa mund të arrihet duke blerë vetëm aksione REIT, dhe ato gjithashtu sigurojnë fleksibilitetin e lëvizjes lehtësisht nga një fond në tjetrin.

Një avantazh për investitorët me pakicë është informacioni analitik dhe kërkimor i siguruar nga fondi. Kjo mund të përfshijë detaje mbi pasuritë e fituara dhe perspektivën e menaxhmentit mbi qëndrueshmërinë dhe performancën e investimeve specifike të pasurive të patundshme dhe si një klasë e aseteve. Investitorë më spekulativë mund të investojnë në një familje të fondeve të përbashkëta të pasurive të paluajtshme, duke mbingarkuar taktikisht disa lloje të pasurive ose rajone për të maksimizuar kthimin.

Performanca e fondit të ndërsjellë të pasurive të paluajtshme

Meqenëse ata investojnë kryesisht në REITS, performanca e fondit të përbashkët të pasurive të patundshme është e lidhur ngushtë me atë të REIT që ata mbajnë. Fondet e ndërsjella, megjithatë, mund të jenë më pak likuide, të jenë më pak të favorshme për taksat dhe të mbajnë tarifa më të larta administrimi sesa REITs ose REIT ETF. Megjithëse fondet e përbashkëta të pasurive të patundshme sjellin likuiditet në një klasë tradicionalisht të aktiveve jo likuide, kritikët besojnë se nuk mund të krahasohen me investimet e drejtpërdrejta në pasuri të paluajtshme.

Konsiderata të veçanta

REIT dhe fondet e përbashkëta të pasurive të paluajtshme u japin investitorëve individualë me qasje të kufizuar kapitale në investime të pasurive të patundshme të shumëllojshme ose të përqendruara, sepse ata kanë minimale relativisht të ulëta të investimeve. Kur është diversifikimi që ato ofrojnë, të dy llojet e fondeve ndihmojnë në zbutjen e rrezikut.

Në varësi të strategjisë së tyre të investimeve, fondet e përbashkëta të pasurive të patundshme mund të jenë një mjet investimi më i larmishëm sesa REIT-et. Kjo mund të ulë kostot e transaksionit për ata që kërkojnë një diversifikim më të madh të përqendruar në një ose disa fonde. Ata gjithashtu kanë përfitimin e menaxhimit dhe kërkimit profesional të portofolit.

Fondet e pasurive të patundshme sigurojnë të ardhura nga dividendi dhe potencialin e vlerësimit të kapitalit për investitorët afatmesëm dhe afatgjatë. Mos harroni, REITs duhet të shpërndajë të paktën 90% të të ardhurave të tatueshme tek aksionerët çdo vit në formën e dividendëve.

Vlera e pasurive të patundshme tenton të rritet gjatë periudhave të inflacionit, ndërsa çmimet e pronave dhe qiratë rriten. Prandaj, REITs dhe fondet e përbashkëta të pasurive të patundshme mund të shërbejnë si një mbrojtje e mundshme kundër inflacionit.

Së fundmi, të dy llojet e fondeve të pasurive të patundshme sigurojnë likuiditet në atë që zakonisht është një klasë e pasurive jo likuide.

meta

Ashtu si me çdo investim, ekzistojnë rreziqe për të investuar në REIT dhe fondet e përbashkëta të pasurive të patundshme. Kthimi nuk është i garantuar.

Gjithashtu, si me të gjitha fondet specifike të sektorit, ato që përqendrohen në pasuri të paluajtshme mund të jenë më të paqëndrueshme sesa fondet me horizonte më të gjera investimesh, të tilla si një fond që ndjek indeksin S&P 500. Me pak fjalë, kur tregu i pasurive të patundshme çon, fondet në këtë sektor vuajnë. Sigurisht, e kundërta është e vërtetë kur tregu i pasurive të patundshme po lulëzon.

Rritja e normave të interesit gjithashtu mund të ndikojë në kthimin e fondeve të pasurive të patundshme. Për shembull, REITs mbështeten në borxhe ose para të huazuara për të marrë prona. Kur normat e interesit rriten, rritet edhe kostoja e huamarrjes, e cila mund të kthehet në fitime.

REIT vs Shembull i fondit të ndërsjellë të pasurive të paluajtshme

Nëse doni të investoni në tregun dinamik dhe shumë të kushtueshëm të pasurive të paluajtshme të Nju Jorkut, për shembull, merrni parasysh emrin e duhur Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - një REIT që mund të pretendojë Empire State Building si një nga pronat e portofolit të saj. . Portofoli i saj përfshin gjithsej tetë prona me pakicë dhe tetë zyra në Manhattan dhe në zonën metropolitane të Nju Jorkut.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) është një shembull i një fondi të përbashkët sektori (pasuri të paluajtshme) me prona të ndryshme. Duke u mburrur me 41 prona, ajo investon kryesisht në REIT si dhe në kompani të tregtuara publikisht të lidhura me pasuritë e paluajtshme.

Bottom Line

REIT-et dhe fondet e përbashkëta të pasurive të patundshme kanë ndryshimet e tyre, por ato janë të ngjashme në atë që të dy ofrojnë likuiditet dhe një mënyrë të arritshme për të ekspozuar ndaj pasurive të larmishme të pasurive të patundshme. Për investitorët me pakicë pa kapital të konsiderueshëm, këto fonde të pasurive të patundshme krijojnë një rrugë për të investuar në një gamë të gjerë të pronave që përndryshe mund të jenë jashtë mundësive. Investitorët afatgjatë, në veçanti, kanë potencialin të korrin përfitimet e të ardhurave nga dividentët dhe vlerësimin e kapitalit poshtë vijës. Para se të investoni në cilindo, sigurohuni që të kuptoni ndryshimet midis të dyve, si dhe rreziqet dhe përfitimet e shoqëruesit.

Pyetjet e shpeshta të fondeve të ndërsjella të REIT vs

Çfarë është një REIT jo i tregtueshëm?

REIT-et e pa tregtueshëm janë fonde private të investimeve në pasuri të paluajtshme që menaxhohen në mënyrë profesionale dhe investojnë drejtpërdrejt në prona të paluajtshme dhe nuk janë të listuara në bursa. Këto janë në dispozicion vetëm për investitorët e akredituar, me vlerë të lartë neto dhe zakonisht kërkojnë një investim minimal të madh.

Çfarë është një ETF REIT?

REIT ETF janë fonde të tregtuara në këmbim (ETF) që investojnë pjesën më të madhe të aktiveve të tyre në letrat me vlerë të kapitalit REIT dhe derivatet e lidhura me to. REIT ETF menaxhohen në mënyrë pasive rreth një indeksi të pronarëve të pasurive të patundshme të tregtuara publikisht. 

Çfarë është një fond i indeksit REIT?

Ashtu si një REIT ETF, një fond i indeksit REIT është një fond i përbashkët që investon pasivisht në një indeks standard të pasurive të patundshme, të tilla si MSCI US REIT Indeksi ose Dow Jones US REIT Indeksi, të cilat së bashku mbulojnë rreth dy të tretat e vlerës totale të tregun vendas, të tregtuar publikisht REIT.

Çfarë është një kapëse letre REIT?

Një kapëse letre REIT është një strukturë që kërkon të maksimizojë avantazhet e taksave të natyrshme në besimet e investimeve në pasuri të paluajtshme, ndërsa lejon kompaninë të operojë prona që besime të tilla normalisht nuk mund të drejtohen. REIT-eve të tilla u është dhënë një kontroll i rreptë rregullator pasi që në strukturën e kapakut të letrës detyrimet fiduciare u detyrohen grupeve të ndryshme të aksionerëve dhe konfliktet e qenësishme mund të jenë të pranishme. Similarshtë e ngjashme, por më fleksibël në strukturë me REIT të kapur.

Çfarë është një REIT Triple Net?

Një REIT neto e trefishtë është një REIT e kapitalit që zotëron prona komerciale të shfrytëzuara me qira të trefishtë neto (NNN). Qiraja neto e trefishtë do të thotë që kostot e mirëmbajtjes dhe riparimeve strukturore duhet të paguhen nga qiramarrësi—përveç qirasë, taksave mbi pronën dhe primeve të sigurimit. Për shkak se këto shpenzime shtesë i kalohen qiramarrësit, qiradhënësi në përgjithësi ngarkon një qira bazë më të ulët. Kjo heq REIT nga rreziku më i madh i çdo qiraje neto.