Obligacionet e Aktivitetit Privat dhe Kreditë e Taksave të Banesave me të ardhura të ulëta 4%.

Programet federale të strehimit në përgjithësi bien në njërën nga dy kategoritë, ato që ofrojnë subvencione të drejtpërdrejta për njerëzit për të paguar strehimin dhe ato që përdorin mjete financiare për të lehtësuar ndërtimin e banesave. Ndër mjetet financiare, më i rëndësishmi është Kredia e Taksës së Banimit me të ardhura të ulëta (LIHTC). Kjo krijesë e kodit tatimor fiton para nga një ulje tatimore për investimin në banesa të përballueshme. Por në programet e varfërisë të shqyrtuara nga ish-kongresmeni Paul Ryan, ekziston gjithashtu një mjet interesant por kompleks – Lidhja e Veprimtarisë Private ose PAB. PAB u lejon qeverive vendore të shesin bono të përjashtuara nga taksat në emër të subjekteve që ndërtojnë projekte që përfitojnë publikun, përfshirë strehimin. Kur kombinohen me kreditë tatimore, PAB-të mund të jenë një mjet i fuqishëm për ndërtuesit që kërkojnë të mbledhin kapital për projektet e strehimit. Por kompleksiteti dhe kostot janë të larta. (Nëse dëshironi një dritare në LIHTC ja një postim se si funksionojnë).

Shërbimi i Kërkimeve të Kongresit botoi një abetare të shkëlqyer mbi Obligacionet e Veprimtarisë Private. Ashtu si kreditë tatimore, PAB-të janë të përfshira në kodin tatimor dhe përfshijnë dy lloje obligacionesh. një për projekte që u shërbejnë qëllimeve të qeverisë; tjetra për ato që i shërbejnë qëllimeve private, përderisa ato përfitojnë publikun. Nëse obligacionet e aktivitetit privat janë për “aktivitete private të kualifikuara” si strehimi, blerësit e obligacioneve nuk paguajnë taksa mbi interesin që fitojnë. Kongresi kufizon shumën e borxhit që mund të lëshohet për aktivitete private; 150 milionë dollarë dhe 50 dollarë për frymë në vitin 1986 deri në 335 milionë dollarë ose 110 dollarë për frymë në vitin 2022. Ekzistojnë gjithashtu kufizime sipas llojit të projektit për të ndikuar në investime. Kongresi gjithashtu synon të kufizojë shpenzimet tatimore (përjashtimet nënkuptojnë më pak dollarë në të ardhura tatimore).

Mënyra se si këto obligacione mund të kombinohen me LIHTC, konkretisht kreditë tatimore 4%, trajtohet mirë në një dokument nga Korporata për Strehime Mbështetëse (CSH). Financimi i banesave mbështetëse me obligacione të përjashtuara nga taksat dhe kredite tatimore të banesave me të ardhura të ulëta 4%. Këtu është një përmbledhje e kërkesave për përdorimin e obligacioneve të përjashtuara nga taksat me kredite tatimore.

Vetëm qeveritë shtetërore dhe vendore së bashku me agjencitë thuajse-qeveritare mund të emetojnë obligacione. Zakonisht, kjo është Agjencia e Financimit të Strehimit (HFA), agjencia shtetërore që merr alokimet e kredisë tatimore. Por për shkak se shuma e obligacioneve të përjashtuara nga taksat që mund të emetohen i nënshtrohen një kufiri vëllimi (kufiri i përmendur më lart), të gjitha këto entitete qeveritare konkurrojnë në mënyrë agresive për t'u futur nën kufirin. Gjithashtu, projektet nuk mund të kenë akses në të ardhurat e obligacioneve derisa një projekt të marrë miratimin nga HFA shtetërore dhe ato të ardhura janë të kufizuara në kostot e banimit dhe nuk mund të përdoren për hapësira komerciale, për shembull.

Ekziston një kufi i rëndësishëm që vlen të përmendet në lidhje me kombinimin e kredive tatimore dhe obligacioneve të përjashtuara nga taksat. Për të marrë alokimin e kredisë tatimore, menaxheri i projektit duhet të mbulojë të paktën 50% të kostove të ndërtimit (“rregulli 50%”) me të ardhurat e obligacioneve; dhe sigurisht, çdo banesë e ndërtuar duke përdorur këto obligacione dhe kredi tatimore duhet të jetë e disponueshme për njerëzit që fitojnë më pak se 60% të të ardhurave mesatare të zonës (AMI). Zakonisht, 20% e njësive duhet të jenë të përballueshme për njerëzit në 50% të AMI ose më pak, ose 40% të njësive në 60% të AMI.

Nëse nuk është tashmë e qartë, këto lloj projektesh janë të komplikuara. Shtojini kësaj faktin se shpesh këto lloj “marrëveshjesh” përfshijnë financues shtesë. Për shembull, i vetmi projekt strehimi për të cilin punova si zhvillues ishte një projekt 4% duke përdorur bono të përjashtuara nga taksat. Por ne kishim edhe fonde nga fondi i shtetit për strehimin si dhe një kredi ndërtimi. Për të qenë i sinqertë, më është dashur të gërmoj trurin dhe poret mbi emailet e vjetra për të kujtuar saktësisht se si u bë projekti. Dokumenti i CSH bën një punë të shkëlqyeshme për të treguar përmes shtatë studimeve të ndryshme të rasteve disa nga mënyrat dalluese që ky financim mund të bashkohet. Për shembull, një nga rastet studimore më të thjeshta është nga Michigan. Këtu është një grafik që tregon financimin për projektin.

MSHDA është Autoriteti Shtetëror i Zhvillimit të Strehimit të Miçiganit, Agjencia e Financimit të Strehimit të shtetit. MSHDA shiti obligacionet dhe borxhi po shërbehet nëpërmjet të ardhurave modeste nga qiramarrësit, të cilat pjesërisht vijnë nga kuponët e Seksionit 8. Secili prej financuesve në projekt ka kërkesa të ndryshme, dhe në këto lloj projektesh përmbushja e një kërkese mund të prishë një nga kërkesat e financuesit tjetër.

Në disa raste, kapitali i kredisë tatimore mund të përdoret për të paguar shërbimin e borxhit. Dokumenti i CSH përdor një rast studimi që përdori obligacionet dhe më pas "i hoqi plotësisht obligacionet një bisedë të përhershme me kredi të tjera publike, grante dhe kapital të kredisë tatimore". Kjo duket si përdorimi i kapitalit të kredisë tatimore për të hequr borxhin e obligacioneve. Kjo është bindëse: megjithëse kredia tatimore prej 4% është një përqindje më e vogël e bazës së pranueshme të një projekti të përballueshëm, të jesh në gjendje të përdorësh kredinë për të paguar obligacionet është një ide e mirë. Kështu është edhe kombinimi i burimeve të ndryshme të financimit.

Ryan nuk shpenzon shumë kohë për PAB-të, përveçse sugjeron se “pak studime mbi efektivitetin e obligacioneve të aktivitetit privat . . . pasi lidhet me përmirësimin e lëvizshmërisë në rritje të qiramarrësve.” Kjo është e vërtetë dhe vështrimi i tij në shpenzimet për programin tregon se obligacionet nuk janë përdorur aq shpesh sa kreditë e taksave të banesave me të ardhura të ulëta.

Dhe nuk ka ndryshuar shumë në dekadën që nga analiza e tij (të dhëna grafiku nga Thesari i Shteteve të Bashkuara).

Pikëpamja ime është se PAB-të duhet të përdoren në mënyrën se si përdoret i gjithë borxhi: kapja e vlerës. Në rastin e strehimit, unë kam sugjeruar një skemë e kapjes së vlerës për strehimin e të pastrehëve në të cilat, për shembull, llogariten kostot e kampingjeve, obligacionet e shitura për të zbatuar ndërhyrjet për t'i dhënë fund kampingjeve, pastaj si kursime realizohen, duke i përdorur ato kursime si shërbim borxhi. Problemi me montimin e asaj që njihet në botën jofitimprurëse si "një pirg kapitali" është niveli i kompleksitetit i cili është problematik për arsyet e mëposhtme:

● kohë – këto lloj marrëveshjesh financimi përtypin në kohë dhe koha është para. Kostot e mbajtjes gjatë pritjes për të mbledhur dhe përafruar financimin janë një shtesë reale ndaj kostove totale të zhvillimit;

● Transaksionet – më shumë financues do të thotë më shumë kosto transaksionesh, dhe këto kosto gjithashtu shtojnë kostot totale të zhvillimit;

● Juristë dhe konsulentë – në çdo hap të rrugës, për të shmangur katastrofat që mund të shkaktojnë dështimin e një projekti, duhet të punësohen avokatë dhe konsulentë; dhe

● Nuk është shumë efikas – me të gjitha pjesët lëvizëse dhe kostot shtesë, a është kjo mënyra më efikase për të siguruar strehim për njerëzit që kanë nevojë tani?

Në fund i kthehem rregullit bazë, çdo propozim për financimin e strehimit duhet të jetë sa më i thjeshtë që të jetë e mundur, duke marrë fondet ose njësitë e nevojshme për njerëzit që kanë nevojë për to sot. Ndërsa jam i intriguar dhe më pëlqen sfida e zgjidhjes së një enigme financimi, duke luajtur këto lojëra nuk paguhet qiraja e njerëzve; ne duhet të gjejmë mënyra për të ripozicionuar PAB-të për një qëllim më të mirë sesa marrëveshjet komplekse të financimit për ndërtimin e banesave të subvencionuara.