Lejimi i më shumë banesave ndikon pozitivisht në çmimin e banesave

Javën e kaluar shkrova për zemërimin tim në përpjekjen për të marrë të dhëna nga qytetet për kohën që duhet për të prodhuar një njësi banimi. A nuk ka ndonjë të dhënë të përballjes publike që mund të ndihmojë në lidhjen e lejeve, popullsisë dhe çmimit? Epo, po dhe jo. Të dhënat nga Banka e Rezervës Federale të Saint Louis, e njohur me dashuri si Fred janë interesante, por jo shumë të grimcuara. Por le të hedhim një vështrim në Nashville gjatë viteve 2010 deri në 2020 dhe çfarë mund të na tregojë për lejet e banimit, popullsinë dhe çmimin. Me një farë ndihme nga Zumper, një gjurmues në internet i qirave, duket sikur bie numri i njerëzve që marrin leje banimi, po kështu bie edhe shkalla e rritjes së çmimeve të banesave. Këtu janë të dhënat.

Le të fillojmë me rritjen e popullsisë së Nashville gjatë periudhës që po shikojmë, 2010 deri në 2020. Në atë periudhë, sipas Fred, Nashville shtoi rreth 300,000 njerëz, një rritje e popullsisë prej gati 20%.

Një gjë që do të vini re menjëherë është një veçori e çmendur e të dhënave kur bëhet fjalë për qytetet: ne nuk mund të shohim vërtet Nashville, por vetëm një zonë më të gjerë. Kjo është një veçori ngatërruese e të dhënave të banesave. Regjistrimi i Shteteve të Bashkuara shpesh do të grumbullojë qytete dhe do t'i quajë ato një zonë statistikore metropolitane ose MSA. Nuk ka punë të madhe, apo jo? Por shpesh mosmarrëveshjet për strehimin ndodhin në kufijtë e rreptë të qyteteve dhe kur të dhënat janë më të përhapura se kaq, ngatërrojnë atë që mund të thuash për qytetet e duhura kundrejt zonës së tyre përreth. Ne do të shkojmë me të dhënat MSA të Fredit.

Më tej, le të shohim lejet. Fred gjurmon këto të dhëna duke përdorur numrat e Regjistrimit. Kur marrim numrin vjetor të lejeve të dhëna dhe e krahasojmë me popullsinë, ka një raport interesant.

Ka të gjitha llojet e problemeve me këtë. Së pari, dhe më e dukshme, një leje nuk është e barabartë me një njësi banimi reale të banueshme. Kjo është arsyeja pse unë jam duke ndjekur të dhëna më të nuancuara për kohën e lejimit. Shpresa ime është se ne mund të shohim hapësirën kohore që duhet midis dhënies së lejeve dhe kur një njësi aktuale bëhet e banueshme. Megjithatë, ky raport i njësive të reja ndaj njerëzve të rinj vlen të merret në konsideratë. 33,579 njerëzit që arritën në Nashville në 2014 për shembull, kishin nevojë për një vend për të jetuar. Ka faktorë si normat e vendeve të lira të punës - shpesh quhet "thithja" - dhe faktorë të tjerë që duhen marrë parasysh. Por marrëdhënia mes njerëzve të rinj dhe numrit të lejeve është e rëndësishme. Do të thotë më pak konkurrencë mes njerëzve që kërkojnë njësi të pakta banimi.

Tani le të shohim çmimin. Fred nuk gjurmon qiratë, por gjurmon "Çmimin e Shtëpisë së Gjithë Transaksioneve". Këtu është ndryshimi gjatë periudhës dhjetëvjeçare në çmimet e banesave së bashku me gjurmimin e qirave nga Zumper gjatë pesë të fundit.

Ajo që është e dukshme këtu është se kur krahasojmë tendencën në leje, popullsi dhe çmim, ka një lidhje.

Lejet duket se arrijnë rritjen e popullsisë në Nashville gjatë periudhës dhjetëvjeçare dhe kur shikojmë pesë vitet që kemi për çmimet e qirave dhe banesave, ato fillojnë të zbuten së bashku me rritjen e dukshme të prodhimit. Ndërsa raporti i njerëzve të rinj ndaj lejeve të banesave bie, po ashtu bie edhe shkalla e rritjes së çmimeve.

Por unë kam ende pyetje, madje edhe dyshime. Të dhënat e Fred shikojnë "të vlerësuarat duke përdorur çmimet e shitjeve dhe të dhënat e vlerësimit" për të marrë çmimin. Çfarë do të thotë saktësisht? Të dhënat e qirasë nga burime të ndryshme mund të ndryshojnë ndjeshëm dhe po ashtu edhe vlerësimet lokale të çmimit. Një problem i madh me të dhënat e lejeve është se nuk na tregon se kur në të vërtetë njësitë e lejuara hyjnë në shërbim. Gjithashtu, të dhënat lokale do të zbulonin shumë për kohëzgjatjen që duhet për të marrë një leje.

Ky vështrim i parë i të dhënave të përballjes publike duket se vërteton argumentin tim të gjatë se më shumë ofertë do të thotë çmime më të ulëta. Unë ende mendoj se është e vërtetë. Por ndryshe nga homologët e mi në të majtë, të cilët janë të lumtur të ngatërrojnë korrelacionin me shkakun, unë thjesht nuk mundem. Më shumë të dhëna lokale për lejet aktuale, çmimet dhe datat e hyrjes në shërbim të banesave do të përbënin një rast edhe më të fortë. Por ky është një fillim i mbarë.

Por ndërsa përpiqemi të gërmojmë më thellë në qytetet me rritje të shpejtë si Nashville, dhe shikojmë të dhënat që kemi, ka një prirje: kur rritet popullsia dhe pason lejet, ne shohim që rritjet e çmimeve fillojnë të bien.

Së fundi, ka disa blips interesante që janë atje gjithashtu. Për shembull, një nga qytetet me tkurrje më të shpejtë në Shtetet e Bashkuara në fakt tregon një rritje të çmimeve të banesave që nga viti 2018. Një stacion televiziv lokal transmetoi një histori vitin e kaluar se si "nxehet tregu i banesave në Decatur".

Po qiratë? Zumper tregon një rritje prej 26% të qirave në Decatur gjatë vitit të kaluar, rreth 123 dollarë mesatarisht. Dhe një vështrim në grafikun e tyre të qirave gjatë viteve të fundit tregon një prirje të ngjashme me çmimet e banesave.

Çfarë po ndodh në Decatur? Rritja e inflacionit nga depozitat e mëdha të parave nga qeveria federale dhe problemet e zinxhirit të furnizimit? Ndoshta. Por këto janë tipare të dy viteve të fundit dhe rritja e çmimeve ka filluar që nga viti 2018 me sa duket. Pse? Ia vlen të merret në konsideratë.

Ajo që na duhet është që juridiksionet lokale të jenë po aq të interesuara për këto masa sa unë dhe t'i përdorin ato për të menaxhuar më mirë ekonomitë e banesave. Në fund të fundit, baza e çdo ekonomie funksionale, të drejtë dhe efikase janë shumë shkëmbime ndërmjet blerësve dhe shitësve. Kur prodhuesit shohin kërkesën, ata natyrisht duan të prodhojnë më shumë. Ngadalësimi i kësaj vetëm dëmton njerëzit që kërkojnë strehim, veçanërisht njerëzit me më pak para. Ka më shumë punë për t'u bërë, por do të ishte shumë më mirë të gaboheshit për më shumë strehim sesa për më shumë rregulla dhe vonesa.