Pronësia nuk është problemi, mungesa e banesave është

Muajin e kaluar mora pjesë në një takim të komunitetit në Cincinnati studentë të kursit të Sistemeve të Strehimit në Shkollën e Planifikimit të Universitetit të Cincinnati për të diskutuar “se si investitorët institucionalë po ndikojnë në qytetin tonë; çfarë po bëhet aktualisht për të adresuar këtë çështje dhe çfarë më shumë duhet të bëjmë.” Unë kam postuar më parë në lidhje me përpjekjet e Portit të Cincinnati për të penguar investitorët institucionalë blerja e banesave për një familje në qytet. Pyetja që ishte e vështirë për t'u përgjigjur në takim ishte se çfarë është saktësisht një "investitor institucional" dhe nëse pronësia është e lidhur shkakisht me rezultatet e këqija të banesave, si qiratë më të larta, dëbimet apo rrënimi. Shqetësimi se kush zotëron banesat duket se është një tjetër shpërqendrim nga problemi real, mungesa e ofertës përballë kërkesës në rritje.

Studentët po ndjekin një kurs të quajtur Sistemet e banesave, dhënë nga profesor Hayden Shelby. Kursi përfshin një vështrim në "natyrën e problemeve të strehimit dhe tregjeve të banesave" dhe "adresimin e dështimeve të tregut të banesave". Të shikosh modelet e pronësisë dhe mënyrën se si ato lidhen me rezultatet në tregun e banesave sigurisht që ia vlen një ushtrim në klasë, por a duhet të përqendrohen ndërhyrjet e politikave në atë se kush zotëron pronën? Varet nëse mund të ketë një marrëdhënie të qartë, të qëndrueshme dhe shkakësore midis pronësisë dhe rezultateve të këqija. Deri më tani, nuk kam gjetur asnjë të dhënë që krijon një lidhje.

Në fakt, për një kohë, zhurma e madhe ishte rreth blerjes së huaj të banesave në Shtetet e Bashkuara. Narrativa e frikshme ishte se investitorët kinezë po "parkonin" para në tregun amerikan të banesave, duke blerë shumë ndërtesa apartamentesh, duke i zbrazur ato dhe më pas duke pritur t'i shisnin. Rreth 5 vjet më parë, kishte një propozim për taksimin e blerjes së banesave nga investitorët e huaj për të ndaluar këtë.

Megjithatë, problemi, investitorët skicë që blejnë dhe zbrazin ndërtesat e banimit, nuk ishte real. Sigurisht, kishte disa transaksione me investitorë jashtë Shteteve të Bashkuara, por ata po përpiqeshin të bënin para, jo t'i humbnin. Kur këta investitorë blenë ndërtesa, i drejtuan ato si çdo pronar tjetër, nuk i boshatisën; argumenti i çuditshëm ishte se duke i lënë bosh, çmimet do të rriteshin dhe po kështu edhe vlera e investimit. Përveç se për të krijuar një rritje prej 1% në qiratë mesatare, ata do të duhej të blinin dhe hiqnin 1,400 njësi nga tregu i Seattle, diçka që thjesht nuk po ndodhte.

Shqetësimi i sotëm është se në njëfarë mënyre investitorët – dhe modifikuesit tani nuk janë “të huaj”, por “të mëdhenj”, ose “jashtë qytetit”, ose “të mëdhenj”, ose “korporata”, ose të gjitha të mësipërmet – janë domosdoshmërisht aktorë të këqij. Avokatët tregojnë për rezultatet e rritjes së qirave, dëbimeve dhe rrënimit si provë. Por të gjitha këto gjëra ndodhin gjithsesi, pavarësisht nëse një pronar jeton një milje larg apo 1,000 milje larg. Dhe thjesht nuk ka asgjë të keqe ose të keqe në lidhje me Trustet e Investimeve të Pasurive të Paluajtshme (REITS) ose fondet e pensioneve që blejnë banesa nëse mendojnë se do të ketë një kthim. Nocioni se transaksione të tilla do të jenë më fitimprurëse duke i lënë ndërtesat të shpërbëhen, duke ngacmuar qiramarrësit dhe duke i dëbuar ata jo vetëm që nuk ka kuptim, por nuk mbështetet nga asnjë provë sasiore.

Ka ofrues të këqij strehimi – dhe ka shoferë të këqij autobusësh, policë, mësues dhe ndoshta edhe politikanë – por askush nuk përpiqet t'i atribuojë dështimet e këtyre aktorëve diçka si vendi ku ata jetojnë ose ku kanë shkuar në shkollë. Nëse ndonjë nga këta lloj aktorësh bën diçka të gabuar, ajo që ka kuptim është t'i sanksionojë ata për thyerje të rregullave ose rrezikim të komunitetit. Sanksione të tilla ekzistojnë tashmë për njerëzit që keqmenaxhojnë pronat në një mënyrë që krijon plagë dhe procesi i dëbimit drejtohet nga një gjyqtar, jo nga vetë ofruesi i strehimit. Dhe nëse rritja e qirave është problemi, mënyra më e mirë për ta kompensuar këtë është duke krijuar një treg konkurrues banesash, në mënyrë që njerëzit të pakënaqur me çmimin të mund të gjejnë lehtësisht një zëvendësues aty pranë.

Ndjenja themelore e zemërimit në dhomën e takimit ishte e qartë; disa “korporata pa fytyrë” po bëjnë para, shumë para, në kurriz të njerëzve të varfër. Është e qartë, logjika shkon, ato korporata duhet të ndalohen nga zotërimi i pronave në Cincinnati. Një pjesëmarrës sugjeroi që të mos lejohet që më shumë se një numër i caktuar shtëpish të zotërohen nga investitorë të çfarëdo lloji.

Çuditërisht, Porti i Cincinnati pajtohet. Një tjetër histori e publikuar së fundmi thekson përpjekjet e Portit për të blerë sa më shumë banesa me dollarët e saj publike ose të ardhurat nga shitjet e bonove. Ideja është që nuk do të mbetet asgjë për investitorët "intuitanë". A është Porti një institucion? Dhe çfarë ndodh kur dikush ndalon së paguari qiranë ose shkel kushtet e qirasë? A do t'i dëbojë Porti? Autoritetet jofitimprurëse dhe të strehimit, gjithashtu edhe institucionet, dëbojnë shumë e shumë qiramarrës për mospagesë dhe shkelje të qirasë. Porti gjithashtu do. Porti planifikon të “marrë paratë e tij nga marrja me qira dhe, përfundimisht, nga shitja e shtëpive. Por e gjithë çështja është të mbajmë qiratë të përballueshme dhe çmimet e shitjes të ulëta aq sa njerëzit mund të paguajnë.”

Hmmmm. Si do ta bëjnë këtë? Indikacionet nga historia janë se 10,000 dollarët që Porti mendoi se do të shpenzonin për të përmirësuar shtëpitë nuk janë të mjaftueshme. Porti ka filluar të kuptojë – si çdo pronar tjetër, i madh apo i vogël – se dikush duhet të paguajë për riparimet. Nëse është përdoruesi përfundimtar, një qiramarrës ose një blerës, atëherë çmimi do të rritet. Është matematikë e thjeshtë. E vërteta është se çdo blerës, qoftë një REIT ose një investitor për herë të parë që blen një pronë të vetme me qira, qiraja është mënyra e vetme për të paguar përmirësimet. Nëse ka një problem me strehimin, mënyra më e mirë për t'i trajtuar ato është nxitja e përmirësimeve, jo mandatimi i tyre. Nëse vjen një mandat, qiramarrësit do të marrin skedën dhe njësitë nuk do të jenë më të përballueshme.

Mund të jetë reduktues, por ka gjithmonë një mënyrë për të rregulluar çdo çështje strehimi: lejojeni tregun të prodhojë shumë e shumë banesa, aq shumë sa prodhuesit dhe ofruesit duhet të konkurrojnë me njëri-tjetrin për t'i bërë njerëzit të marrin me qira ose të blejnë produktin e tyre. Çdo gjë më pak se kjo do ta largojë fushën e lojës nga konsumatori, duke i detyruar ata të konkurrojnë me njëri-tjetrin dhe të pranojnë çmime dhe kushte më pak se ideale. Dhe këtu është pika kyçe në të gjithë këtë diskutim: edhe nëse do të kishte një lidhje të matshme dhe të fortë shkakësore midis pronësisë dhe rezultateve të strehimit, zgjidhja më e mirë për këtë do të ishte akoma më shumë strehim. Tretësira për shumicën e çështjeve të strehimit është krijimi i furnizimit të mjaftueshëm në mënyrë që njerëzit të kenë mundësinë e ofruar nga të kenë lirinë për të zgjedhur një alternativë të përballueshme.

Profesor Shelby ishte i durueshëm me pyetjet e mia në takim dhe gjithashtu ishte mjaft i hirshëm për t'iu përgjigjur disa pyetjeve që i dërgova rreth temës së pronësisë së investitorit dhe klasës. Këtu janë pyetjet e mia dhe përgjigjet e saj të plota.

Sa e rëndësishme është të vendoset në një përkufizim të qartë të asaj që nënkuptohet me "investitor?" Për shembull, Porti po përdor paratë e investitorëve nga shitjet e bonove për të blerë shtëpi për të ndaluar investitorët e tjerë që t'i blejnë ato; a është kjo me të vërtetë për investitorët "të mirë" kundrejt "të këqij"? Si matet kjo?

Mendoj se është vërtet e rëndësishme të bëhet dallimi midis llojeve të ndryshme të investitorëve. Në këtë projekt ne jemi mbështetur në termin që të tjerët kanë përdorur për të përshkruar këtë fenomen, 'investitorë institucionalë'. Por e kuptoj që është një term i papërsosur. Ne kemi luftuar për të gjetur një term më të mirë për të përshkruar se çfarë lloj aktori është në të vërtetë problematik në këtë fushë. Llojet e subjekteve për të cilat ne shqetësohemi janë ato që kanë ndikime negative te qytetarët dhe komunitetet tona duke (1) rritur qiratë në nivele që janë të pamenaxhueshme për qiramarrësit pa përmirësuar materialisht pronat, (2) duke dëbuar me ritme më të larta se shumica e të tjerave pronarët e tregut, dhe (3) mosmbajtja e pronave në mënyrë adekuate, kështu që qiramarrësit duhet të jetojnë në kushte të këqija dhe fqinjët mund të përjetojnë efekte të dëmshme në vlerat e tyre të pronës. Ndoshta na duhet një term më i mirë për këta lloj investitorësh. Ndoshta do të mjaftonin vetëm "investitorët e këqij". Por arsyeja pse ne donim të organizonim këtë bisedë në komunitet është se në Cincinnati shumë njerëz dhe organizata në qytetin tonë kanë vënë re se ne kemi disa entitete të mëdha, kryesisht REITS, që kanë dalë në skenë në vitet e fundit dhe duket se po prodhojnë këto probleme materiale për banorët me ritme shumë më të larta se qiradhënësi tipik.

Cilat janë rezultatet negative që mund të lidhen me investitorët "të këqij"? A janë këto rezultate të lidhura në mënyrë shkakësore me distancën dhe madhësinë e investitorit? Është e qartë se do të ketë investitorë të mëdhenj të largët që kanë banesa "të mira" dhe të vegjël vendorë që kanë banesa "të këqija".

Nuk e di që madhësia shkaktohet domosdoshmërisht nga (ose edhe gjithmonë lidhet me) këto rezultate të këqija që rendita më sipër. Është sigurisht e mundur (dhe e besueshme) që investitorët e vegjël dhe pronarët të prodhojnë këto probleme, si dhe për investitorët në shkallë të gjerë të prodhojnë banesa cilësore të përballueshme. Megjithatë, kur atje janë entitete të mëdha investuese që prodhojnë këto probleme - dhe ne kemi disa kompani në Cincinnati - ato kompani mund të shkaktojnë shumë dhimbje për shkak të madhësisë dhe ndikimit të tyre. Ekziston gjithashtu problemi që këto entitete të mëdha shpesh janë të vështira për t'u mbajtur përgjegjës sepse ato operojnë nën shumë SH.PK dhe shpesh nuk kanë një përfaqësues lokal i cili është lehtësisht i arritshëm nga qiramarrësit dhe avokatët e komunitetit kur lindin probleme. Kjo është çështja themelore.

Në vend që të përpiqeni të rregulloni pronësinë, a do të kishte kuptim të adresoheshin rezultatet e këqija duke përdorur kodin ekzistues dhe duke zhvilluar programe për të nxitur sjellje të ndryshme. Për shembull, nëse një njësi banimi është shkatërruar, qyteti mund të ofrojë një hua me interes të ulët për grant nga një fond që mund të lejojë riparime më të përballueshme dhe të parandalojë kalimin e kostove te banorët.

Mendoj se një mënyrë për ta luftuar këtë është zbatimi i rregulloreve ekzistuese dhe sigurisht njerëzit me të cilët kam biseduar në Bashki po përpiqen ta bëjnë këtë. Dhe padyshim ka kuptim të ofrohen grante dhe kredi me interes të ulët për të ndihmuar pronarët të ruajnë pronat. Është padyshim që pronarët në shkallë të vogël, në veçanti, shpesh operojnë me marzhe shumë të ngushta dhe vërtet kanë vështirësi në ruajtjen e pronave të tyre, veçanërisht tani që materialet dhe puna janë bërë kaq të shtrenjta. Por çështja në të cilën jemi fokusuar këtu nuk janë pronarët e mamave që kanë nevojë për një kredi të vogël për të përmirësuar disa prona. Po flasim për subjekte të mëdha që vijnë në lagje, rrisin qiratë, nuk “investojnë” realisht në prona në kuptimin e vendosjes materiale në to, dhe nxjerrjes së vlerës përmes këtyre qirave. Kjo është çështja themelore që duhet të kemi parasysh në lidhje me modelin e biznesit që po shohim të shfaqet në qiratë e familjeve të vetme. Shumica e investimeve të pasurive të paluajtshme në të kaluarën kanë synuar të fitojnë të ardhura përmes përllogaritjes së vlerës në vetë pronën me kalimin e kohës. Pra, ka një nxitje për të ruajtur pronën. Por kjo nuk është ajo që këto kompani po bëjnë. Ata po nxjerrin fitime afatshkurtra nëpërmjet rritjes së qirave dhe uljes së kostove duke mos ruajtur pronat. Mendoj se ky është një model biznesi thelbësisht i ndryshëm nga shumica e pronarëve të mamave dhe popujve dhe këtë duhet ta kemi parasysh kur flasim për këtë çështje. Ne gjithashtu. Duhet ta kemi parasysh këtë kur marrim parasysh përgjigjet e duhura të politikave. Ne nuk duam të krijojmë rregullore që dëmtojnë pronarët e vegjël të cilët tashmë po luftojnë për të ruajtur njësitë cilësore.

A do të kishit ndonjë mendim apo koment tjetër për atë që shpresoni se do të japë ky projekt përsa i përket rezultateve më të mira të strehimit? Nëse përfshin rregullim, si mund të shmangin rregullat e reja krijimin e pengesave që mund të reduktojnë investimet nga zhvilluesit privatë në ndërtimin e banesave në Cincinnati.

Nga këndvështrimi i avokimit, dua që kjo t'i bashkojë njerëzit që të mendojnë për zgjidhje që mund të çojnë në kushte më të mira jetese dhe siguri më të madhe për qiramarrësit në qytetin tonë. Unë nuk kam një grup të paracaktuar iniciativash politikash që po përpiqem të shtyj, por përkundrazi po dëgjoj njerëzit në komunitet, duke u përpjekur t'i lidh ata dhe duke u përpjekur të gjej mënyra se si mund të drejtoj kërkime që mund të jenë të dobishme. . Lidhur me këtë, nga një këndvështrim intelektual dhe pedagogjik, mendoj se ky projekt ka bërë tashmë shumë nga ato që shpresonte të bënte, që është të nxisë bisedën që na ndihmon të sqarojmë se cili është problemi dhe ku duhet të synohet avokimi ynë.