Jo, San Francisko nuk e eliminoi familjen e vetme

Amerikanët janë mpirë, mendoj unë, ndaj pretendimeve se një postim në internet është "lajm i rremë" ose "dezinformim". Fjalët janë bërë një mënyrë tjetër për të thënë: "Nuk dua të besoj se kjo është e vërtetë, pavarësisht nëse është apo jo." Megjithatë, nuk ka nevojë të jesh filozof për të demonstruar se disa gjëra janë të vërteta ose të rreme. San Francisko nuk i ka “përfunduar vetëm zonimit të vetëm familjar” si një titull në Planetizen pretendimet. Ajo që sapo ndodhi në San Francisko është më e ndërlikuar dhe hedh dritë jo vetëm mbi mediat, por edhe mbi mënyrën se si Bordi i Mbikëqyrësve atje mbetet i paaftë për të bërë asgjë për t'i bërë banesat më pak të shtrenjta, sepse ata shqetësohen për dikë që bën fitim. E njëjta gjë vlen edhe për përpjekjet e legjislativit të Kalifornisë për të nxitur më shumë strehim.

Së pari, historia në Planetizen është një përmbledhje e një postimi me mure pagese në San Francisco Chronicle. Përmbledhja mbulon miratimin e legjislacionit më 28 qershor^th që ndryshon zonat e një familjeje në San Francisko. Pavarësisht titullit të tij mashtrues, postimi bën një punë mjaft të mirë për të përmbledhur historinë e Kronikës dhe çështjen.

Këtu është paragrafi hapës i postimit të Planetizen:

"'San Francisko planifikon të heqë qafe zonimin e një familjeje dhe në vend të kësaj të lejojë katërplekset në çdo lagje dhe shtëpitë me gjashtë njësi në të gjitha parcelat qoshe, një ndryshim i kërkuar prej kohësh nga avokatët e zhvillimit të banesave," raporton JD Morris në një artikull të paguar për San. Kronika e Franciskos.”

Deri këtu mirë, apo jo? Por ka një kapje. Morris vëren se ka skepticizëm në lidhje me legjislacionin, sepse duket se legjislacioni shtetëror flummox miratoi vitin e kaluar, SB 9, i cili synonte të lejonte nënndarjen e një loti për një familje në dy. Ky detaj mungon në tregim, dhe unë do të hyj në SB 9 më vonë. Mbrojtës të tjerë pro-zhvillimit vunë në dukje se kishte shumë pengesa për të ndërtuar në fakt 4 shtëpi në një parcelë dhe gjashtë në një pjesë qoshe. Cilat janë saktësisht barrierat? Përmbledhja e Planetizen nuk thotë, por përsëri, do të arrijmë tek ajo më vonë.

Më në fund, postimi Planetizen citon drejtorin e planifikimit të San Franciskos, Richard Hillis, duke thënë se efekti i urdhëresës do të jetë "mjaft i vogël" edhe pse është një "hap mjaft i madh". Sponsori i legjislacionit, mbikëqyrësi Rafael Mandelman shton se ai është i irrituar që "një masë që ishte tashmë modeste dhe në rritje në fillim përfundoi edhe më shumë".

A i dha fund San Francisko zonimit të një familjeje apo jo?

M'u desh pak kohë për të gërmuar në faqen e Bordit të Mbikëqyrësit të San Franciskos dhe në faqen e internetit të Legjislaturës së Shtetit për të zbuluar se çfarë ndodhi në të vërtetë. Por ja ku është. Vitin e kaluar, Mbikëqyrësi Mandelman dhe Udhëheqësi i shumicës së Senatit të Kalifornisë, Toni Atkins, prezantuan legjislacionin për të adresuar zonimin e një familjeje të vetme. Mandelman, natyrisht, do të ndikonte vetëm në San Francisko, duke lejuar më shumë dendësi në zonat me një familje. Atkin's SB 9 kishte për qëllim të bënte në thelb të njëjtën gjë, por në qytete në të gjithë shtetin, duke përfshirë San Francisko.

Legjislacioni i Atkin u miratua (mund të lexoni tekstin e plotë këtu), duke krijuar një kompensim për pjesët e një familjeje që do të nën-ndahet për të krijuar njësi banimi shtesë. Rezultati i SB 9 është përmbledhur në këtë mënyrë nga California YIMBY në faqen e tyre të internetit,

• Ai u lejon pronarëve të shtëpive në shumicën e zonave përreth shtetit të ndajnë pronën e tyre në dy pjesë, duke rritur kështu mundësitë për pronësi në lagjen e tyre; dhe
• Ai lejon që të ndërtohen dy shtëpi në secilën prej këtyre parcelave, me efektin e legalizimit të katërplekseve në zonat që më parë lejonin vetëm një shtëpi.
• SB 9 përmban mbrojtje të rëndësishme kundër zhvendosjes së qiramarrësve ekzistues.

A nuk duhet të çojë kjo në një bum në ndërtimin e banesave të reja në zona që më parë ishin jashtë kufijve për banesat e reja? Jo, nuk do. Për të kuptuar pse, duhet të lexoni shtypjen e imët të ofruar nga një tjetër sqarues nga legjislativi.

“Ndryshimet e fundit kërkojnë që një agjenci vendore vendos një kërkesë për banim të pronarit si kusht i një pronari shtëpie që merr një ndarje ministrore. Ky projektligj gjithashtu ndalon zhvillimin e nënndarjeve të vogla dhe ndalon ndarjen e lotit ministror në parcelat ngjitur nga i njëjti individ për të parandaluar spekulimet e investitorëve. Në fakt, duke lejuar më shumë strehim në shkallë lagjeje në komunitetet e Kalifornisë frenon fuqinë e tregut të investitorëve institucionalë. SB 9 parandalon përfituesit nga dëbimi ose zhvendosja e qiramarrësve duke përjashtuar pronat ku një qiramarrës ka banuar në tre vitet e fundit (theksimi im).

Synimi i qartë i ligjit është të murojë "përfituesit" për të lejuar pronarët ekzistues të një familjeje "të ofrojnë mundësi të përballueshme qiraje për familjet e tjera që punojnë", duke krijuar pasuri për veten e tyre. Si do të jenë në gjendje ta bëjnë këtë pronarët pa bërë një "fitim?" Ky është një mister. Legjislacioni hesht për financimin, i cili do të jetë i pamundur për shumicën e njerëzve me një shtëpi të vetme që paguajnë një hipotekë. Imagjinoni një familje të re 5 vjet në hipotekën e saj të parë duke u përpjekur të financojë nënndarjen e lotit të tyre, ndërtimin e ri të më shumë banesave në parcelat pasuese dhe më pas të menaxhojë marrjen me qira dhe mirëmbajtjen e 3 njësive me qira. Imagjinoni që ndonjë familje ta bëjë këtë.

Le ta pranojmë, SB 9 është thjesht një mënyrë që ligjvënësit majtas mund të thonë se "i kanë dhënë fund zonimit të familjes së vetme", të përkëdhelin pas shpine dhe më pas të ulen dhe të shikojnë si asgjë nuk ndodh. Pa investim banesa të reja, të çfarëdo lloji, nuk ndodh. Siç e kam vënë në dukje më parë, kukudhët Keebler nuk do të dalin nga pemët dhe do të fillojnë të godasin me çekan për të ndërtuar shtëpi shtesë në tokë. Do të kushtojë para, shumë para. Dhe zhvillimi i ndonjë njësie të re banimi është i ndërlikuar dhe i vështirë nga dizajni dhe kjo do të ishte e vërtetë edhe nëse qytetet detyrohen t'i japin ndarjet si funksion "ministror", kjo është automatikisht.

A është legjislacioni i San Franciskos (teksti i plotë këtu) përmirësoni SB 9, përkeqësoni atë apo nuk keni asnjë efekt? Ankesa e dëgjuar gjatë debatit për legjislacionin është se projektligji nuk bën mjaftueshëm dhe se bën shumë pak (mund ta shikoni debatin e plotë këtu). Mbikëqyrësi Aaron Peskin mendoi se fatura bëri shumë pak derisa u shtua kontrolli i qirasë.

"Le të jemi të vërtetë për këtë," tha ai për kundërshtarët. "Ata e kundërshtojnë këtë sepse e urrejnë kontrollin e qirasë." Peskin vazhdoi duke thënë se ai e mbështeti atë sepse “komunitetet kanë mbetur të qëndrueshme për shkak të kontrollit të qirasë. Pushoj çështjen."

Por komentet e Peskin u ndoqën nga ato të mbikëqyrësit Matt Dorsey, i cili tha se do të votonte "jo" për legjislacionin sepse ai "na çon në drejtimin e gabuar" dhe se do të krijonte "pak, nëse ka ndonjë prodhim të ri të banesave, duke pasur parasysh kërkesat shtesë. ” Ai gjithashtu shprehu shqetësimin se tani, me një familje të vetme teknikisht jo më në libra, San Francisko nuk mbulohet më nga SB 9, edhe pse ai ligj, siç theksova, nuk do të krijonte as strehim.

Kthehu te titulli dhe pyetja, "A i ka dhënë fund San Francisko zonimit të një familjeje?" Në kuptimin më teknik, po, ka. Por siç vuri në dukje mbikëqyrësi Dorsey, të gjitha kërkesat për ndryshim do të thotë, praktikisht, ashtu si SB 9, asgjë nuk do të ndryshojë. M'u deshën orë të tëra kërkimi për ta kuptuar këtë dhe për t'ju shpjeguar këtu. Nëse keni lexuar deri këtu, urime. Jam i sigurt se shumë njerëz sapo kanë postuar postimin e Planetizen në Facebook me një emoji fytyre të lumtur me të tjerë të sigurt që do të ripostojnë dhe ripostojnë përsëri, ashtu si bënë me SB 9 dhe masa të ngjashme në të gjithë vendin.

Mjerisht, njerëzit do të më thonë: "A e dëgjuat atë që sapo bënë në San Francisko?" me entuziazëm. "A nuk është kjo ajo që dëshironi?" Jo, nuk është. Të shikosh ligjvënës me prirje të majtë dhe liderë të qytetit që përkëdhelin pas shpine duke pretenduar se kanë bërë diçka të rëndësishme është rraskapitëse. Por më keq, ajo i bind njerëzit se në fakt është bërë diçka për të trajtuar problemin e mungesës së furnizimit. Kur problemi i rritjes së çmimeve vazhdon, avokatët e kontrollit të qirasë, më shumë para për ndërtimin e shtrenjtë të banesave jofitimprurëse ose shtetërore do të thonë: “tregu nuk funksionon; SB 9 dhe legjislacioni i Mandelman nuk bënë asgjë për të ndihmuar njerëzit e varfër.”

Ajo që është irrituese në lidhje me këto masa më pak se gjysmë është se arsyeja që ato dështojnë është veçanërisht sepse ato nuk janë zgjidhje të orientuara nga tregu, por përkundrazi përpjekjet për të programuar një rezultat që është i pamundur të arrihet pa investime që mund të japin një kthim, po. , fitim. Demokratët dhe socialistët duan që pronarët e pronave të financojnë disi rritjet graduale të densitetit pa krijuar ndonjë vlerë që mund të kapet për të mbuluar kostot. Kjo është thjesht e pamundur. Duke përjashtuar zhvilluesit dhe profesionistët, këto përpjekje janë të dënuara që në fillim.

Ajo që e mban këtë model sjelljeje është "lajmi i rremë" se diçka ka ndodhur. Titujt janë të gjitha ato që tërheqin vëmendjen, dhe puna torturuese për të kuptuar se çfarë ndodhi u lihet njerëzve për ta gjetur vetë, dhe kur raportimi bëhet në të vërtetë, askush nuk shqetësohet ta lexojë ose të kuptojë implikimet. Zgjidhja e këtij problemi është e qartë: legjislaturat në të gjitha nivelet duhet të ndalojnë miratimin e legjislacionit që nuk bën asgjë dhe media duhet të ndalojë së raportuari se bën.