Nuk ka dorëzim falas për një vepër të dorëzuar në mbyllje

Kur një shitës pranon t'i shesë pasuri të paluajtshme një blerësi, palët nënshkruajnë një kontratë që identifikon pasurinë e paluajtshme, tregon çmimin e blerjes dhe mbulon disa pika të tjera të rëndësishme (plus një mori pikash të vogla). Palët më pas mbyllin transaksionin e tyre dhe si pjesë e mbylljes së tij, shitësi nënshkruan një akt për t'ia përcjellë pronën e paluajtshme blerësit.

Po nëse akti nuk përshkruan pasurinë e paluajtshme të saktë, por blerësi nuk e kupton dhe mbyllet gjithsesi? Sipas parimeve tradicionale të ligjit të pasurive të paluajtshme, kontrata "shkrihet" në akt, që do të thotë se kontrata në mënyrë efektive zhduket dhe gjithçka që mbetet është akti. Nëse akti ka përcjellë pasurinë e paluajtshme të gabuar, kjo është shumë keq për blerësin – dhe gjithashtu, natyrisht, për çdo avokat që e miratoi aktin për blerësin.

Ky parim mund të tingëllojë mjaft brutal. Megjithatë, ajo ka qenë pjesë e ligjit amerikan të pasurive të paluajtshme për shekuj. Një vendim i fundit i apelit të shtetit të Nju Jorkut konfirmoi se Nju Jorku ende ndjek këtë parim. Në atë rast, kontrata kërkonte që shitësi të përcillte shumë mbi të cilat blerësi synonte të ndërtonte një shtëpi. Pjesa u përshkrua në një "përshkrim ligjor të kufijve" - ​​në mënyrë efektive, një lexim narrativ i kufijve të një diagrami të anketimit që tregon shortin.

Në mbyllje, shitësi përcolli një pjesë paksa të ndryshme të pasurive të paluajtshme, megjithëse ndryshimi nuk u hodh, sepse përshkrimi i kufijve të bashkangjitur aktit ishte mjaft i ngjashëm me atë në kontratë. Sidoqoftë, përshkrimi në akt, nuk kishte lënë mënjanë një pjesë të dytë që ishte thelbësore për blerësin që të mund të instalonte një sistem gropash septike për shtëpinë.

Shitësi nuk pranoi të korrigjonte aktin dhe u përpoq që blerësi të paguante më shumë para për lotin e dytë. Blerësi përfundimisht paditi. Gjykata deklaroi se akti mishëron marrëveshjen përfundimtare ndërmjet palëve dhe kontrata është e parëndësishme. Gjykata nuk do ta rishqyrtojë kontratën.

Sigurisht, ka përjashtime nga ky rregull. Për shembull, nëse përshkrimi i pronës në akt është disi i paqartë, atëherë gjykata mund të kthehet dhe të shikojë kontratën. Nëse vetë kontrata parashikon që disa detyrime sipas kontratës i mbijetojnë mbylljes, atëherë një gjykatë do ta zbatojë atë dispozitë. Shumica e kontratave moderne komerciale të pasurive të paluajtshme deklarojnë se shumë dispozita të kontratës do t'i mbijetojnë mbylljes. Megjithatë, kjo listë e dispozitave të mbijetuara zakonisht nuk përfshin detyrimin e shitësit për të përcjellë pasurinë e paluajtshme për të cilën është rënë dakord.

Asnjë nga përjashtimet e përmendura në paragrafin e mëparshëm nuk zbatohej në proceset gjyqësore të fundit në Nju Jork, kështu që blerësi e humbi çështjen.

Blerësi, ose avokati i tij, mund ta kishte parandaluar problemin duke e shqyrtuar aktin më me kujdes në mbyllje. Ata gjithashtu mund të kishin identifikuar pronën që do të transmetohej duke iu referuar një harte të sheshtë, e cila do të kishte rezultuar në një përshkrim shumë më të thjeshtë dhe më pak të prirur për gabime të pronës.

Rasti i referuar është Pickard kundër Campbell, NY Slip Op. 04442 (8 korrik 2022, Sektori i Apelit, Departamenti i Katërt).