Më shumë sinjale të përziera në ekonominë e banesave

Unë u rrita në vitet '80, një periudhë kohore kur inflacioni dhe recesioni ishin gjuhë e përbashkët. Në fund të viteve 70, inflacioni ishte i tërbuar dhe kështu Rezerva Federale ngriti normat e interesit, pasoi një recesion. Kujtesa ime e vitit 1982 përfshin raporte të pafundme rreth pushimeve nga puna dhe vështirësive ekonomike dhe fitoreve të mëdha afatmesme për demokratët. Pastaj gjërat u kthyen. Sot, historia nuk është aq e thjeshtë dhe nuk është kurrë ashtu siç po shpalosen ngjarjet. Ringer ka një podcast të shkëlqyeshëm të quajtur Anglisht i thjeshtë dhe e gjeta episodin e tyre Po vjen recesioni i banesave informuese dhe interesante. Kam spekuluar muajin e kaluar mbi atë që po ndodh me ekonominë e banesave, por podkasti më bëri të mendoj përsëri se çfarë mund të ndodhë me strehimin në 2023.

Pritësi Derek Thompson fillon me sinjalet e çuditshme që vijnë nga burimet e të dhënave që raportojnë për tendenca të ndryshme ekonomike, veçanërisht për strehimin. Disa masa tregojnë se çmimet e banesave dhe qiratë po bien duke filluar nga fillimi i këtij viti, ndërsa e ashtuquajtura "norma e inflacionit total", ajo e raportuar nga qeveria tregon rritje të inflacionit, e nxitur kryesisht nga rritja e kostove të banesave. Një kategori e gjerë e quajtur "strehë" është një e treta e llogaritjes së IÇK-së dhe kur ky tregues nxehet, atëherë inflacioni i përgjithshëm rritet. Ndërkohë, në ekonominë e gjerë, Prodhimi i Brendshëm Bruto (PBB) është në rënie dhe ka qenë dy tremujorë radhazi, megjithatë shifrat e punësimit janë të qëndrueshme.

Thompson pret Mark Zandi i Moody's Analytics për të kontrolluar trurin e tij mbi atë që po ndodh, veçanërisht me strehimin. Së pari, ka një bisedë të mirë për metodologjinë. Platformat e gjurmimit të qirasë si Zillow duhet të jenë më të shpejta me anketat e tyre të të dhënave të qirasë, ndërsa Byroja e Statistikave të Punës ngec, duke përdorur një instrument anketimi që përdor një metodologji unike të kampionimit. Pika që bën Zandi është se numrat e BLS mbeten prapa masave të tjera të qirasë, kështu që qiratë në të vërtetë, në përgjithësi, filluan të bien në fillim të vitit dhe vazhdojnë të bien ose të rrafshohen. Këto ndryshime nuk do të shfaqen në llogaritjet e BLS deri më vonë, ndoshta duke lehtësuar inflacionin drejt fundit të vitit.

Zandi merr përsipër pyetjen e Thompson-it nëse "ky është përsëri 2007", me banesat që rrëshqasin në buzë të një përplasjeje të shpejtë. Më duket e arsyeshme përgjigja e Zandit. Me siguri jo. Ne nuk jemi në prag të rrëzimit, por më shumë në një korrigjim; për shkak të vonesës së prodhimit të banesave gjatë dekadës së fundit, oferta ende nuk është kapur pas rënies së banesave të vitit 2008. Prandaj, edhe pse çmimet për banesat u rritën ndjeshëm, mungesa e ofertës krijon një tavan. Ai i bën jehonë mendimit tim për njerëzit që mund të kenë blerë shtëpi në vende si Boise dhe Austin në krye të tregut me para të lira, por tani po shohin se vlera e tregut e blerjes së tyre bie përsëri në tokë.

Ai gjithashtu i bën jehonë shqetësimit tim se nëse ka një recesion të vërtetë dhe të qëndrueshëm, ato familje që hynë të gjitha për të blerë banesa mund të përballen me sfida të mëdha. Nëse një recesion i nxitur nga Fed godet në fillim të vitit 2023 për të korrigjuar inflacionin, dhe orët shkurtohen ose humbin vendet e punës, pagesa e hipotekës mund të jetë më e vështirë për t'u bërë, duke çuar në mbyllje. E gjitha varet nga sa i thellë dhe i qëndrueshëm mund të jetë një recesion, dhe Zandi pohon se ne nuk jemi në një recesion tani dhe për shkak të numrit të madh të vendeve të punës, mund të mos kalojë në një recesion të thellë dhe afatgjatë në 2023.

Për pyetjen e Thompson në lidhje me industrinë e ndërtimit dhe nëse vendet e punës do të zhduken atje, Zandi vë bast për ndërtimin e banesave shumëfamiljare për ta mbajtur atë sektor të paktën të sheshtë, pasi ai lloj banimi duket se po ecën mirë edhe kur ndërtimi për një familje është duke mbetur prapa. Unë jam skeptik pa ndonjë arsye të mirë në lidhje me pikëpamjen e Zandit për shumëfamiljen, përveçse mendoj se mbetet për t'u parë se çfarë ndodh me rritjen e vendeve të punës, të ardhurave dhe rritjes.

Dhe këtu do të hidhem me mendimet e mia ndërsa shkojmë drejt fundit të vitit 2022. Sigurisht që nuk jam ekonomist, por do të rishikoja mendimet e mia të hershme dhe do të mendoja se do të hyjmë në një periudhë recesioni në vitin 2023, një periudhë që do të shohë që shumë nga blerjet e banesave të vitit 2021 të duken si një gabim i madh. Mendoj gjithashtu se ndërtimi i projekteve shumëfamiljare, veçanërisht townhomes, të cilat janë produkte në shitje, do të ketë përqindje të larta të vendeve të lira. Shumë shtëpi në qytet dhe godina do të qëndrojnë në treg për muaj të tërë para se të tërhiqen nga tregu ose të shiten me zbritje të mëdha. Normat e interesit janë të larta dhe mendoj se njerëzit – investitorët dhe blerësit – do të qëndrojnë jashtë lojës gjatë tremujorit të parë të 2023.

Psikologjia e vitit 2023 do të jetë kyçe pasi është gjithmonë një ekonomi. A do të ndihen njerëzit të lumtur që ia dolëm të kalonim një 2022 relativisht pa Covid dhe a do të çojë kjo në një bollëk që do ta mbajë prodhimin të lartë? A nuk do të çojë kjo në më shumë inflacion dhe rrjedhimisht më shumë presion nga Fed mbi normat e interesit? Si do të funksionojnë këto gjëra në kombinim? Si do të ndikojë e gjithë kjo në politikën e strehimit, diçka që unë di shumë më tepër për atë ekonomi?

Kjo pyetje e fundit varet nga diçka që Thompson dhe Zandi diskutojnë, natyrën e matjeve tona të kostove mujore të strehimit. Ndryshe nga benzina, çmimet e banesave nuk rriten e ulen dukshëm në baza ditore, javore apo edhe mujore. Në përgjithësi, nëse lajmet raportojnë rritje të mëdha të qirave, qiraja e shumicës së njerëzve mbetet e njëjtë. Dhe hipotekat nuk lëvizin fare. Nëse tregu mbetet i paqëndrueshëm, me "korrigjime" ose "kolaps" ose "pika" (zgjidhni mbiemrin ose ndajfoljen tuaj), njerëzit do të duhet të krahasojnë përvojën e tyre me sinjalet në ekonomi.

Shpesh kam menduar se do të ishim më mirë nëse qiraja dhe hipotekat do të paguheshin në baza javore apo edhe ditore, ose të mbaheshin nga çdo çek pagese. Kjo mund të lehtësojë goditjen e luhatjeve të çmimeve, duke i bërë ato më pak të perceptueshme. Nëse njerëzit duhet të shkruanin një çek për taksat e tyre çdo muaj ose çdo tremujor, siç bëjnë pronarët e bizneseve të vogla, qëndrimet rreth taksave mund të jenë të ndryshme. Pyes veten nëse njerëzit do të ishin më pak të panikuar dhe kështu më pak të prirur për të kërkuar kontrollin e qirasë nëse nuk do t'u duhej të shkruanin një kontroll të madh qiraje ose hipotekore çdo muaj. Aktualisht, paqëndrueshmëria e gjerë ekonomike në ekonominë e banesave nuk duket abstrakte; i bën njerëzit të shqetësohen dhe të dëshirojnë gjëra të tilla si kontrolli i qirasë.

Paqëndrueshmëria në ekonominë e banesave do të vazhdojë edhe në vitin 2023 dhe në varësi të rezultatit të zgjedhjeve, do të vazhdojë të ketë presion mbi politikëbërësit për të rregulluar uljet dhe ngritjet nga tregu. Nëse ai presion na shtyn më tej drejt më shumë dhe më shumë ndërhyrje të qeverisë or politikë më të mirë do të varet nga fakti nëse politikëbërësit mund të mbajnë kokën dhe nëse ata mund të gjejnë alternativa më të mira si më pak rregullim dhe subvencione më efikase.