Mega-pallatet pësojnë ulje masive të çmimeve në ankandet e pasurive të paluajtshme

Kur mega-pallat me çmime të larta për shitje lëngojnë në treg – të përhapura, të ndezura dhe të paaftë për të tërhequr një blerës – disa pronarë i drejtohen një opsioni të dyfishtë: një ankand i pasurive të paluajtshme.

Blloku i ankandit mund të lëvizë pronat trofe me etiketa çmimesh që vlejnë për gjakderdhje hundësh shpejt, pas vitesh boshe. Por vjen me një realitet të ashpër.

Një ankand mund të veprojë si një gijotinë metaforike e pasurive të paluajtshme, duke prerë çmimet e kërkuara të fryra në gjysmë ose më keq, sipas një rishikimi të CNBC të shitjeve të fundit.

Tre shtëpitë me çmimin më të lartë për t'u shitur ndonjëherë në ankand secila dolën në shitje në 14 muajt e fundit. Dhe ndërsa çdo transaksion kishte një ofertë përfundimtare mahnitëse, të tre pallatet panë çmimet e tyre fillestare të kërkuara të ulura mesatarisht me 70% - duke lënë një total prej 600 milionë dollarësh në tryezë.

Është një fat fatkeq që mund të pllakosë një dermatolog të kthyer në zhvillues dhe takimin e ardhshëm të shtëpisë së tij me mbajtësin e ankandit.

Dr. Alex Khadavi, një mjek i famshëm i lëkurës në Los Anxhelos, shpresonte për një shitje të shpejtë dhe një ditë pagese të madhe kur më në fund përfundoi një rezidencë prej 21,000 metrash katrorë që u deshën shtatë vjet dhe dhjetëra milionë dollarë për t'u zhvilluar.

Por pak më shumë se një vit që kur e listoi për shitje – me një çmim që përmban një varg 7-sh me fat në 87,777,777 dollarë – ëndrrat e mjekut për të fituar para po shkatërrohen nga një mal me borxhe, fatura të papaguara kontraktori, procedura gjyqësore falimentimi dhe telashe. me ligjin. 

Tani atij i mbaron fati, paratë dhe koha. 

Khadavi, i cili aplikoi për mbrojtjen e falimentimit të Kapitullit 11 rreth dy javë pasi hodhi shtëpinë në treg, nuk e ka humbur sensin e tij të humorit, megjithatë.

“Shtëpia është e përfshirë mes miliarderëve dhe unë jam djali më i varfër në bllok”, tha ai për CNBC duke qeshur.

Khadavi pranoi se ai hyri mbi kokën e tij duke zhvilluar rezidencën luksoze e cila përfshin shtatë dhoma gjumi, 11 banja dhe karakteristika të larta si një ashensor industrial me mbështjellje xhami, një galeri gjigante makinash, një kabinë DJ të fshehtë që ngrihet nga mermeri. dysheme e mundësuar nga hidraulikë nëntokësore dhe një sistem audio-vizual i teknologjisë së lartë për projektimin e një koleksioni NFT brenda dhe jashtë shtëpisë.

"Ai u bë një lloj pasioni dhe obsesioni dhe kushtoi më shumë para se sa mendoja," tha Khadavi.

Të dhënat publike tregojnë Khadavi pagoi 16 milionë dollarë në vitin 2013 për pjesën në 777 Sarbonne Road, e cila përfshinte një shtëpi ekzistuese që ai e shkatërroi më vonë. Më pas erdhi një varg marrëveshjesh financimi me shtatë shifra, duke përfshirë një kredi të konsiderueshme në 2020 për 27 milionë dollarë. 

Ato nëntë vite sollën gjithashtu një stuhi problemesh financiare rreth pronës, duke përfshirë njoftimet e mospagesës, një barrë qeveritare, kërcënimin e mundshëm të shitjeve të besuar dhe dy barrë mekanike të paraqitura nga kontraktorët që pretendonin se nuk ishin paguar kurrë për shërbimet e tyre.

Mbi të gjitha, vitin e kaluar Khadavi u arrestua pasi dyshohet se u kap nga një kamera vëzhgimi në hollin e banesës së tij të banesës duke përdorur sharje homofobike dhe duke kërcënuar se do të vriste fqinjët e tij që janë një çift homoseksual i martuar. Khadavi u deklarua i pafajshëm dhe i tha CNBC se nuk kishte asnjë koment për çështjen në pritje.

Pavarësisht nga të gjitha problemet e tij ligjore, Khadavi arriti të përfundojë shtëpinë, por tha se kurrë nuk e imagjinonte se do t'i duhej të mbante koston për më shumë se një vit, ndërsa priste një blerës që nuk do të realizohej kurrë. Me pak opsione të mbetura, ai i është dorëzuar faktit se së shpejti vlera e shtëpisë së tij do të përcaktohet në ankand. 

“Nuk mund ta përballoj koston. Më duhej të bëja atë që duhej të bëja”, tha ai.

Duke shpresuar për një shitje të shpejtë, Khadavi së bashku me agjentët bashkë-listë të shtëpisë, Aaron Kirman nga Compass dhe Mauricio Umansky nga The Agency, vendosën të nxjerrin në ankand shtëpinë.

“Ai kishte një afat kohor shumë të ngushtë. Dhe ai ishte i gatshëm të hiqte dorë nga një nivel kontrolli ... dhe ta linte tregun të përcaktonte çmimin në një moment shumë të ngushtë dhe të ngritur, "tha Kirman për CNBC.  

Shitja do të trajtohet nga Concierge Auctions, kompania kryesore e ankandit të shtëpive luksoze, dhe përfshin një rezervë të caktuar prej 50 milionë dollarësh, që do të thotë se Khadavi nuk do të pranojë oferta nën këtë numër. Ofertimi është vendosur të fillojë më 27 prill dhe ankandi do të shpaloset për pesë ditë - kohëzgjatja standarde për shumicën e shitjeve të shtëpive të kompanisë.

"Është një afat kohor shumë i shkurtër, i cili mund të jetë ose i mirë ose i keq," tha Kirman, i cili së fundmi bashkëpunoi me Concierge Auctions në ankandin e 944 Airole Way, një mega-rezidencë që u shit për një rekord prej 141 milionë dollarësh.

Khadavi shpreson se shitja e madhe do të jetë shenjë e mirë për ankandin e tij të ardhshëm. Ndërsa ai beson se vetëm pamja nga 777 Sarbonne vlen çmimin e tij prej 87.78 milionë dollarësh, ai pranoi se do të ishte i lumtur me miliona më pak.

“Numri im magjik është 77 milionë dollarë”, tha Khadavi për CNBC. (Numri i tij i preferuar është 7.)

“Do të doja të ishte ashtu, do të ishte e mrekullueshme.”

Laura Brady, themeluesja dhe CEO e Concierge Auctions, i tha CNBC se shumica e klientëve të kompanisë zgjedhin një ankand pasi u përpoqën pa sukses të shesin vetë. Por shtëpitë që qëndrojnë në treg për një periudhë të gjatë kohore me një kërkesë shumë të lartë nuk ka të ngjarë të shënojnë atë çmim në ankand, tha ajo.

"Ata që kanë qenë në treg përpara ankandit, veçanërisht nëse janë të listuar për një vit ose më shumë, e kanë të vështirë të tejkalojnë çmimet e tyre të mëparshme të listës në ankand, pasi ato tashmë janë ekspozuar me ato çmime," Brady. tha.

Nëse shtëpia e Khadavi-t shitet për 50 milionë dollarë ose më shumë, rezidenca moderne do të zërë një vend në mesin e shtëpive më të shtrenjta të shitura ndonjëherë në ankand.

Këtu është një numërim mbrapsht i katër shitjeve më të shtrenjta të arritura ndonjëherë në ankand, uljet masive të çmimeve që pësuan në bllokun e ankandit dhe një vështrim më i afërt i disa prej lojtarëve kryesorë në secilën prej mega-marrëveshjeve.

Kjo rezidencë prej 60,000 metrash katrorë, e frymëzuar nga Versaja, e vendosur në Hillsboro, Florida, doli për herë të parë në treg në vitin 2015 me një çmim rekord prej 159 milionë dollarësh. Në atë kohë, ishte çmimi më i lartë i listimit ndonjëherë për Broward Country, duke u ngjitur në Palm Beach në veri dhe Miami-Dade në jug. 

Shtëpia e lartë, e quajtur Le Palais Royal, ishte e mbuluar me thekse fletësh ari 22k brenda dhe jashtë dhe përfshin disa ujëvara së bashku me një pishinë 150,000 gallonësh, me madhësi resorti në oborrin e pasmë të oqeanit. 

Pronari në atë kohë ishte Robert Pereira II, një ekzekutiv në Middlesex Corporation, një kompani ndërtimi me bazë në Massachusetts, e themeluar nga babai i Pereira. Nga viti 2015 deri në 2018, shtëpia ishte në treg dhe jashtë saj dhe iu nënshtrua një ndryshimi të emrit nga Le Palais Royal në Playa Vista Isle.

Në vitin 2018, Concierge Auctions e solli rezidencën në bllokun e ankandeve. Të dhënat publike tregojnë se oferta më e lartë ishte vendosur nga një LLC me lidhje të raportuara me bashkëthemeluesin e Teavana, Andrew Mack. 

Shtëpia, plus një pjesë e pazhvilluar në vendin fqinj, u shit për 42.5 milionë dollarë. Në atë kohë, çmimi ishte më i larti i arritur ndonjëherë në ankand – megjithatë ende 116.5 milionë dollarë më pak se çmimi fillestar i kërkuar i Pereira-s, duke çimentuar një ulje çmimi prej rreth 73%.

Villa Firenze në lagjen Beverly Park të Los Anxhelosit thuhet se u deshën shtatë vjet për t'u ndërtuar dhe përfshin 20 dhoma gjumi dhe 24 banja, sipas brokerimit Hilton & Hyland.

Pronari ishte miliarderi me origjinë hungareze Steven Udvar-Hazy, i cili bëri pasurinë e tij në industrinë e qiradhënies së avionëve dhe aktualisht është kryetar ekzekutiv i Air Lease Corp.

Nga fillimi i vitit 2021, ai tashmë kishte vite që po përpiqej të shiste shtëpinë. 

Rezidenca doli për herë të parë në treg në vitin 2017 për 165 milionë dollarë, duke e bërë atë një nga shtëpitë më të shtrenjta për shitje në Amerikë. Por ai u ul në treg për katër vjet pa blerës, dhe ishte i palistuar dhe rilistuar disa herë përpara se çmimi të binte paksa në 160 milionë dollarë në 2020.

Zbritja prej 5 milionë dollarësh nuk bindi asnjë blerës të hidhej, dhe në fillim 2021, rezidenca në 67 Beverly Park Court doli në ankand pa rezervë. Concierge Auctions zhvilloi gjithashtu atë ankand. 

Të dhënat publike tregojnë se marrëveshja u mbyll në prill 2021 për 51 milionë dollarë, duke përfshirë një tarifë blerësi prej 12% dhe një komision prej 1.5% të ndarë nga ndërmjetësit në listë, sipas faqes së internetit të platformave të ankandit. 

Shtëpia u ble nga Roy L. Eddelman Trust. Eddelman është themeluesi dhe ish-kryetari i Spectrum Labs, i cili u ble nga kompania farmaceutike Repligen për 359 milionë dollarë në 2017. 

Oferta fituese e Eddelman për Villa Firenze përfaqësoi një ulje prej 114 milionë dollarësh nga çmimi fillestar i kërkuar i shitësit miliarder – një ujdi me 69% ulje.

Hearst Estate në Beverly Hills është një nga shtëpitë më të njohura që kohët e fundit ka dalë në ankand. 

Prona me tetë dhoma gjumi dhe 15 banjo dikur ishte në pronësi të Randolph Hearst dhe u bë edhe më e famshme nga filmat si "The Godfather" dhe "The Bodyguard" që shfaqnin rezidencën e veçantë me ngjyrë salmon.  

Në vitin 2016, shtëpia u rendit për 195 milionë dollarë. Me kalimin e viteve, ai doli dhe u largua nga tregu dhe pa çmimin e tij të ulur në 48 milionë dollarë.

Në vitin 2019, LLC që zotëronte shtëpinë iu dorëzua një njoftim për mospagim të borxhit që arrinte në më shumë se 26 milionë dollarë. Dhe në vitin 2021, pronari i pasurisë, financuesi dhe ndërgjyqësi Leonard Ross, pa shtëpinë e tij të shkonte në një ankand të gjykatës.

Katër ndërmjetës nga tre firma brokerimi përfaqësonin listimin, duke përfshirë John Gould nga Rodeo Realty dhe Gary Gold me Hilton & Hyland. Të dy agjentët ishin të pranishëm në sallën e gjyqit për të dëshmuar luftën e ofertave miliarderësh që pasoi.

Sipas Gould, pesë miliarderë hynë në sallën e gjyqit dhe gjyqtari filloi ofertën me 48 milionë dollarë.

"Ishte emocionuese," tha ai. Gjyqtari shikoi nëpër dhomë, duke ofruar oferta për 100,000 dollarë: “48-një, 48-dy, 48-tre… Me rreth 54-55 milionë dollarë, të parët filluan të thonë: “Jo, shumë i pasur për mua”.

Me ndërtesën emocionuese, tha Hilton & Hyland's Gold, fillon të ndihet sikur çmimi dikur i paarritshëm mund të arrihet.

"Ju keni të gjithë këta njerëz që absolutisht i vendosni paratë e tyre gati për të bërë një blerje, duke u ulur atje me njerëz të tjerë që duan të bëjnë të njëjtën gjë," tha Gold.

"Dallimi është me këto lloje të shitjeve është se nuk ka raste të paparashikuara, kavilja bie dhe ju jeni duke blerë atë shtëpi," tha ai.

Oferta kryesore, plus tarifa 12% e ankandit, e çuan çmimin përfundimtar të shitjes në 63.1 milionë dollarë dhe e transferuan shtëpinë te Berggruen Holdings, mjeti investues i Trustit Bamirës të miliarderit Nicolas Berggruen. 

Secili nga agjentët e listimit ndau një komision të reduktuar për marrëveshjen, të miratuar nga gjyqtari.

Në tetor 2021, kur marrëveshja u mbyll, Hearst Estate u largua nga Playa Vista Isle dhe Villa Firenze për t'u bërë shtëpia më e shtrenjtë për t'u shitur ndonjëherë në ankand, por çmimi ishte ende rreth 131.9 milion dollarë më i ulët se çmimi i kërkuar i 2016, një 68 % prerje.

As Gould dhe as Gold nuk ishin të përfshirë në shtëpinë kur ajo u listua për herë të parë në treg, por të dy burrat thanë se pabarazia midis një çmimi të kërkuar dhe një çmimi aktual të shitjes, qoftë në ankand apo në një shitje tradicionale, shpesh thotë më shumë për pritshmëritë jorealiste të një shitësi. se sa për kushtet e tregut.

"Çdokush mund të kërkojë çdo gjë që dëshiron për një pronë, për sa më përket mua," tha Gold. “Kur ata fillimisht kërkonin 195 [milion] dollarë… Kjo ishte vetëm disa shitës, e dini, ëndrra e tubave.” 

Gould i Rodeo Realty tha se ai sheh shumë "ego-çmime", ku një pronar i kërkon një ndërmjetësi të listojë shtëpinë me një çmim gjigant, bazuar më shumë në krenarinë e pronarit të shtëpisë sesa në vlerësimin e bazuar në treg.

Në realitet, tha ai, shtëpitë "mund të mos vlejnë asgjë afër kësaj". 

Mega-rezidenca famëkeqe e quajtur The One ndodhet lart në Bel Air dhe shtrihet mbi 100,000 metra katrorë me 21 dhoma gjumi, 42 banja, një garazh me 30 makina, pishinë të brendshme 60 këmbë dhe klub masiv nate.

Behemothi u publikua fillimisht nga zhvilluesi Nile Niami me një çmim prej 500 milionë dollarësh. 

U deshën dhjetë vjet për të ndërtuar rezidencën e vendosur në 944 Airole Way, dhe gjatë rrugës zhvilluesi grumbulloi një mal me borxhe që arrinin 120 milionë dollarë, sipas dosjeve gjyqësore.

Mega-rezidenca as nuk u përfundua para se të futej në procedurat gjyqësore të falimentimit dhe të shkonte në bllokun e ankandit pa certifikatë banimi dhe një çmim të ri të kërkuar prej 295 milionë dollarësh.

Ankandi, i trajtuar gjithashtu nga Concierge Auctions, nuk kishte një rezervë që do të krijonte një prag të ulët për ofertat. Por në këtë rast, oferta fituese do të kërkonte miratimin përfundimtar të një gjyqtari të gjykatës së falimentimit, një skenar i pazakontë. Sipas CEO Brady, vetëm 5% e shitjeve të Concierge Auction përfshijnë prona të vështira.

Mega-rezidenca One solli një ofertë të lartë prej 126 milionë dollarësh, dorëzuar nga Richard Saghian, CEO i shitësit të modës së shpejtë Fashion Nova. Saghian pagoi çmimin standard të blerësit të ankandit prej 12%, ose rreth 15 milionë dollarë, duke e çuar çmimin total të shitjes në 141 milionë dollarë – shumë më i paguari për një shtëpi të vetme në ankand.

Javë pasi një gjykatës i gjykatës së falimentimit miratoi shitjen, Saghian dukej më shumë se i kënaqur me marrëveshjen. 

"Si një Angeleno i përjetshëm dhe koleksionist i zjarrtë i pasurive të paluajtshme, e njoha këtë si një mundësi të rrallë që më lejon gjithashtu të zotëroj një pronë unike që është e destinuar të jetë pjesë e historisë së Los Anxhelosit," tha Saghian për CNBC përmes një zëdhënësi.

Ai pagoi vetëm 1,342 dollarë për këmbë katrore në një lagje ku shtëpitë e nivelit të lartë mund të komandojnë tre deri në katër herë këtë numër. Por ekspertët thonë se Saghian ka të ngjarë të duhet të shpenzojë shumë miliona të tjera për të përfunduar në fakt shtëpinë dhe për të marrë një certifikatë banimi. 

"Ne bëmë gjithçka që ishte e mundur nga ana njerëzore për të marrë numrin më të lartë," tha agjenti i Compass Kirman, i cili shërbeu si agjent listimi i miratuar nga gjykata, së bashku me Williams & Williams.

Kirman ishte hapur i zhgënjyer me rezultatin e ankandit. 

Ndërmjetësi, i cili ndau një komision prej 1% të miratuar nga gjyqtari për transaksionin, i tha CNBC se shpresonte që shitja të arrinte në 177 milionë dollarë, një çmim rekord i vendosur në tetor për një rezidencë shumë më të vogël në Malibu.

“Doja të thyej një rekord. Dua të them, doja të godisja, e dini, 200 [milionë] dollarë ose më shumë,” tha Kirman. "Ne ishim të zhgënjyer në të ... por tregu foli."