Nuk është tepër vonë që Cincinnati të miratojë masa për dendësinë e banesave

Një propozim shumë modest dhe i dobishëm për të lejuar më shumë strehim për shumë familje në Cincinnati u votua kundër në mars nga Këshilli Bashkiak. Propozimi, e ofruar nga anëtarja e këshillit Liz Keating, do të kishte hequr kufijtë e densitetit në disa pjesë të qytetit me rregulla zonimi që lejojnë më shumë banesa dhe njerëz. Propozimi nuk do të kishte prekur zonat me një familje të vetme, diçka e humbur për një turmë kundërshtarësh që dukej se e vrisnin propozimin. Nëse do të kalonte, propozimi do të kishte përfituar njerëz të rinj që do të lëviznin në Cincinnati duke krijuar më shumë furnizime banesash. Pavarësisht disfatës, në qytet ka nisur diskutimi se si të trajtohen më mirë çmimet e banesave, me më shumë banesa apo më pak.

Beteja në Cincinnati është shumë e njohur për mua, duke sjellë përsëri në mendje atë lufta për dendësinë që filloi kur tregu i banesave filloi të rimëkëmbej pas rrëzimit të 2008. Ndërsa u shpalos dekada e dytë e shekullit, fqinjët e zemëruar të një familjeje u mblodhën kundër densitetit me një shumëllojshmëri harengash të kuqe: banesa e re ishte shumë e madhe, shumë e vogël, e shëmtuar , shumë i gjatë dhe i bllokuar nga drita dhe ajri. Gjithashtu, banesat e reja do të shkatërronin mbulesën e pemëve të qytetit. Dhe sigurisht, ajo që ata ofruan gjithmonë si ndërprerës, nuk do ta bënte strehimin më të përballueshëm. Banesat e reja, thanë ata, janë shumë të shtrenjta.

Një editorial i ftuar në Cincinnati Enquirer bën të njëjtën gjë.

“Aktualisht nuk ka të dhëna që mbështesin supozimin se zonimi me densitet më të lartë rezulton në kosto më të ulëta të strehimit. Në fakt, studimet mbi metrikat e densitetit dhe të përballueshmërisë, të tilla si Multipleja Median, (e përdorur nga OKB-ja, Banka Botërore dhe Qendra e Përbashkët për Strehimin e Harvardit) tregojnë të kundërtën. Banesat me densitet më të lartë mesatarisht janë më të shtrenjta!”

Epo, kjo nuk është e vërtetë. Ekziston një studim i fundit (Kontrolli i dendësisë, vlerësimi i çmimit të shtëpisë dhe rritja e qirasë në Shtetet e Bashkuara) që konfirmon se, "në sektorin e shumëfamiljeve, ne zbulojmë se marrëdhënia midis kontrollit të densitetit dhe rritjes së qirasë është pozitive: qiratë po rriten më shpejt në zonat me kontrolle të rrepta të densitetit, në përputhje me kufizimet e ofertës."

Një pikë që dëshpëron këtë argument për më shumë strehim (që është ajo që është dendësia) nuk duke rezultuar në çmime të përgjithshme më të ulëta është se banesat e reja – si një xhup i ri apo një makinë e re – janë gjithmonë më të shtrenjta se produkti ekzistues. Pra, nëse shikohet vetëm rritja e densitetit në formën e banesave të reja shtesë, çmimi mesatar do të jetë më i lartë dhe ato çmime më të larta shpesh do të anojnë mesataren e përgjithshme. Megjithatë, në përgjithësi, kur rritet numri i njësive të reja të banimit, në përgjithësi dhe me kalimin e kohës, ka a efekt pozitiv në çmim.

Krahas këtij përfundimi të arsyeshëm, është edhe fakti se apartamentet po bëhen më të vogla. Pse? Sepse kjo është ajo që njerëzit që jetojnë në qytete kanë kërkuar. Ja për çfarë kam shkruar madhësia e njësisë dhe përballueshmëria disa vite më parë:

“Madhësia e njësisë po bie sepse gjithnjë e më shumë njerëz duan të jetojnë në qytete me popullsi të dendur ku toka është e pakët. Kur toka është e pakët do të jetë e shtrenjtë. Të blesh dhe të ndërtosh në tokë të shtrenjtë do të thotë që qiratë duhet të jenë gjithashtu të larta për të racionalizuar koston e tokës. Cila është zgjidhja? Përmasat më të vogla të njësive e zgjidhin këtë problem, sepse konsumatorët tregtojnë pamjet katrore për çmim më të ulët dhe zhvilluesit marrin një rendiment më të lartë për këmbë katrore në investimin e tyre.”

Së fundi, dhe ndoshta më e theksuar, propozimi i Keating u kundërshtua fuqimisht nga fqinjët me një familje, njëri prej të cilëve argumentoi në editorial se “sondazhet e opinionit tregojnë se shtëpitë e shkëputura, të vetme me oborr, dhe përndryshe, shtëpitë e qytetit në zona më të dendura që janë në këmbë larg lehtësive, janë opsionet e preferuara për shumicën e amerikanëve.”

Megjithatë, para pandemisë, kjo thjesht nuk ishte e vërtetë. Hulumtimi nga Freddie Mac në 2018 zbuloi se, “ndonëse Profili gjen një numër në rritje të qiramarrësve që besojnë se situata e tyre ekonomike është përmirësuar në krahasim me verën e kaluar, ai zbulon gjithashtu se kostoja po nxit gjithnjë e më shumë vendimet për qiranë”. Po, ashtu është, njerëzit po zgjidhnin banesa me qira sepse janë më të përballueshme. Dhe më shumë strehim në Cincinnati do ta bënte atë gjithashtu më pak të shtrenjtë.

Dhe e fundit, por sigurisht jo më pak e rëndësishme, Asgjë në propozimin e Keating nuk ka asnjë efekt në zonat ekzistuese të një familjeje. Pse do të ishin kaq të mërzitur? Është e qartë për çdo të huaj; kur banesat janë të pakta dhe të shtrenjta, kjo rezulton në një transferim të parave nga xhepat e njerëzve të varfër në formën e qirave më të larta në vlerën më të lartë të shtëpive për një familje. Fqinjët e zemëruar duket se kundërshtojnë ndryshimet në vendet ku nuk jetojnë, sepse kjo i ndihmon vlerat e shtëpisë së tyre. Mungesa e banesave ndihmon që investimi i pronarëve aktualë të fitojë vlerë.

Lajmi i keq është se rritja modeste e densitetit në zonat që tashmë janë të dendura u shtypën nga fqinjët e zemëruar, të quajtur me një familje të vetme në Cincinnati. Kjo nuk është e ndryshme nga fyerjet e imponuara nga Këshilli i Qytetit të Seattle vite më parë, reduktimin dendësia në zonat tashmë të zonuara për dendësi. Kjo "fitore" për fqinjët do t'i inkurajojë ata ta bëjnë këtë gjithashtu. Megjithatë, lajmi i mirë është se nuk është vonë që Cincinnati të mësojë nga gabimet e Seattle dhe të bëjë ndryshimet gjithsesi. Nëse këshilli i qytetit në Cincinnati nuk e mëson këtë mësim, ata po i dërgojnë njerëzit me më pak para për të shpenzuar, kryesisht qiramarrësit, të përballen me rritje të çmimeve në vitet në vijim.