Unë jam duke blerë një shtëpi me nënën time 74-vjeçare, por hipoteka do të jetë në emrin tim. Si duhet ta titullojmë shtëpinë?

I dashur MarketWatch,

Unë do të doja të shihja nëse mund të më jepni disa këshilla për blerjen e një shtëpie me nënën time, e cila është 74 vjeçe. një hipotekë prej 240,000 dollarë. Hipoteka do të jetë vetëm në emrin tim. Pasi shtëpia e nënës sime të shitet, ajo do të më japë disa nga të ardhurat e shtëpisë së saj - 220,000 dollarë, në mënyrë që të mund të riformuloj hipotekën time dhe të ulim pagesën time mujore.

Pyetjet tona janë: Si duhet ta titullojmë shtëpinë ku do të jetojmë të dy? A duhet t'i vendosim të dy emrat tanë në shtëpinë me qiramarrës të përbashkët me të drejtë mbijetese? Gjithashtu, paratë që ajo më jep për të vënë në hipotekën time të rimodeluar, a do të konsiderohen si dhuratë për mua ku do të duhet të paguaj taksat për to? A ka ndonjë mënyrë për të shmangur këtë? Dhe pyetja ime e fundit është, a duhet të vendos vajzën time të rritur në titullin e shtëpisë, gjithashtu si qiramarrëse të përbashkët me të drejtë mbijetese, në mënyrë që shtëpia të jetë e saj kur unë dhe nëna ime të mos jemi më në këtë tokë?

Nëse nuk jeni në gjendje t'u përgjigjeni këtyre pyetjeve, a do të mund të më thoni nëse duhet të flas me një avokat të pasurive të paluajtshme, me një avokat tatimor ose një CPA? Nuk jam i sigurt se kujt duhet t'i bëj këto lloj pyetjesh. Më pëlqen të lexoj rubrikën tuaj. Faleminderit për ndihmën tuaj.

Sinqerisht,

Kalimi me mamin

'The Big Move' është një kolonë e MarketWatch që shikon hyrjet dhe hyrjet e pasurive të patundshme, nga kërkimi për një shtëpi të re te aplikimi për hipotekë.

A keni ndonjë pyetje në lidhje me blerjen ose shitjen e një shtëpie? Dëshironi të dini se ku duhet të jetë lëvizja juaj e radhës? Dërgoni me email Jacob Passy në [email mbrojtur].

E dashur lëvizëse,

Është shumë e ëmbël që po planifikon të blesh një shtëpi me nënën tënde, pasi jam i sigurt se kjo do t'i japë asaj një ndjenjë rehatie ndërsa ajo rritet dhe ka nevojë për më shumë ndihmë. E di që nuk kërkove mendimet e mia për këtë marrëveshje, por do të isha i lirë nëse nuk do të sugjeroja të kishim shumë biseda të sinqerta me njëri-tjetrin ku të diskutonit pritshmëritë tuaja për të jetuar së bashku. Ky do të jetë një ndryshim i madh për të dy ju, dhe si me çdo marrëveshje për shokët e dhomës, është më mirë të jeni në të njëjtën faqe para kohe për të siguruar bashkëjetesë paqësore.

Më duhet të pranoj se jam i hutuar me afatin kohor që ju të dy keni zgjedhur. Nëse nuk ka një arsye pse blerja e shtëpisë vetë për të filluar ka kuptim, nuk e kuptoj pse ju të dy nuk do të prisnit pak më gjatë për të blerë shtëpinë së bashku - veçanërisht nëse po mendoni të jeni në shtëpi vepër. Grumbullimi i burimeve tuaja menjëherë mund t'ju mundësojë të përfitoni nga financimi më i mirë.

Një riformulim i hipotekës mund të jetë i dobishëm për shumë pronarë shtëpish. Kjo do t'ju lejojë të zvogëloni detyrimin tuaj të borxhit pa ndryshuar normën e interesit ose afatin e kredisë. Në një kohë kur normat e hipotekave po rriten, kjo mund të jetë një alternativë më e mirë për shumë pronarë të shtëpive sesa një rifinancim nëse qëllimi juaj kryesor është të zvogëloni sasinë e borxhit që keni të papaguar.

Ka disa të meta në këtë strategji. Si fillim, jo ​​të gjithë huadhënësit e hipotekave e lejojnë këtë, kështu që kjo do të duhet të jetë diçka që ju duhet ta sqaroni përpara. Dhe edhe nëse një huadhënës e lejon atë, ata nuk mund ta bëjnë atë për të gjitha llojet e kredive. Në mënyrë të veçantë, kreditë e mbështetura nga qeveria, përfshirë huatë FHA dhe VA, nuk mund të riformulohen. Dhe shërbimi i kredisë do t'ju paguajë një tarifë për ta riformuluar. Për këto arsye, disa huamarrës do të zgjedhin thjesht të bëjnë pagesa shtesë në hipotekën e tyre në vend që të kalojnë procesin e plotë të një riformulimi.

Në situatën tuaj, kontributi i nënës suaj mund të konsiderohet dhuratë nëse ajo nuk është në hipotekë, megjithëse nuk do të ishit ju që do të paguanit taksat për të. Ju duhet të konsultoheni me një kontabilist për të marrë këshillat e tyre të ekspertëve, por ka të ngjarë që ajo të duhet të paraqesë një deklaratë tatimore dhuratë. Thënë kështu, nëse ajo nuk ju dhuron miliona dollarë juve dhe të tjerëve, ka të ngjarë që ajo të mos i detyrohet kurrë taksat për ato para për shkak të përjashtimit gjatë gjithë jetës.

Ajo mund të jetë në titull pa qenë në hipotekë, por nuk është domosdoshmërisht e drejtpërdrejtë. Nëse po mendoni ta shtoni atë në akt më vonë pasi të keni blerë shtëpinë dhe të keni marrë hipotekën, duhet të konsultoheni me një avokat të pasurive të paluajtshme. Disa huadhënës do të përfshijnë klauzola që përcaktojnë se kredia duhet të kthehet plotësisht nëse bëhen ndryshime të rëndësishme në titullin e shtëpisë dhe ju do të dëshironi që një ekspert ligjor të shqyrtojë çdo kontratë hipotekore për të verifikuar nëse kjo do të ishte rasti këtu.

Nëse në vend të kësaj po planifikoni ta keni nënën tuaj në akt që në fillim pa e pasur atë në hipotekë, do t'ju duhet të konsultoheni me huadhënësin e hipotekës për të marrë miratimin e tyre për këtë marrëveshje. Siç shpjegon avokatja e pasurive të paluajtshme me bazë në Nju Jork, Victoria Spodek, në një postim në blog, “Banka duhet të jetë e sigurt se interesi i tyre është i mbrojtur, sepse ata po japin një shumë të madhe parash. Aftësia e bankës për të shitur pronën në rast dështimi është kritike për modelin e tyre dhe ajo nuk do të japë para hua nëse nuk mbrohen.”

Problemi që mund të lindë duke pasur shumë njerëz në titull, por vetëm një në hipotekë, është se pronësia e shtëpisë bëhet e ndërlikuar. Nga këndvështrimi i huadhënësit, nëna juaj do të kishte të drejta për shtëpinë që mund ta bënin të vështirë shitjen nëse do të hynit në sekuestrim. Pra, ajo që shpesh bëjnë huadhënësit në një skenar të tillë, thotë Spodek, është që të dy pronarët të nënshkruajnë hipotekën, ndërsa vetëm një person nënshkruan shënimin, që është premtimi për të shlyer kredinë. Në këtë mënyrë, "nëse kredia nuk paguhet ose shkon në mospagim, atëherë banka do të ketë ende rekurs për të shitur shtëpinë për t'u shlyer", shkruan ajo.

Përsëri, ju mund të dëshironi të konsideroni të listoni nënën tuaj në hipotekë. Nëse ajo nuk ka probleme krediti, të ardhurat dhe asetet e saj shtesë të Sigurimeve Shoqërore mund t'ju ndihmojnë të merrni një normë më të mirë për hipotekën. Do të lehtësonte gjithashtu çështjet që do të lindin nga detyrimi i saj për të paguar kredinë kur shtëpia e saj shitet.

Sa i përket mënyrës se si e titulloni shtëpinë, mendoj se është e rëndësishme të merrni parasysh pse dëshironi të jeni të dy në titull dhe cilat janë qëllimet tuaja në këtë. Duket qartë se shmangia e probatit është e rëndësishme për ju të dy, por qiramarrja e përbashkët mund të sjellë disa rreziqe. Për shembull, nëse njëri prej jush hyn në borxh dhe nuk mund ta shlyejë atë, kreditorët mund të pretendojnë për pronën. Kjo është gjithashtu arsyeja pse shtimi i vajzës suaj në titull gjithashtu mund të jetë një veprim i rrezikshëm.

Për të gjithë ju, vendosja e shtëpisë në një besim të gjallë mund të ketë kuptimin më të madh. Kjo do t'ju japë kontroll mbi atë që ndodh me shtëpinë kur ju dhe nëna juaj të vdesin secili, ndërsa do t'ju lejojë të qëndroni në shtëpi ndërsa të dy jeni ende gjallë. Jo vetëm që shtëpia mund t'i kalojë lehtësisht vajzës suaj, por ajo mund të shmangë disa taksa dhe tarifa verifikimi. Do t'ju duhet të punësoni një avokat për të krijuar besimin dhe për ta strukturuar atë siç duhet për ju, por duke pasur parasysh kompleksitetin e rregullimeve tuaja të jetesës, kjo mund të jetë zgjidhja më e mirë për problemin tuaj dhe t'ju ofrojë juve dhe nënës suaj sigurinë se do të jeni në gjendje të jetoni. në këtë shtëpi për pjesën tjetër të ditëve tuaja.

Duke dërguar me email pyetjet tuaja, ju pranoni që ato të botohen në mënyrë anonime në MarketWatch. Duke dorëzuar historinë tuaj te Dow Jones & Company, botuesi i MarketWatch, ju e kuptoni dhe pranoni që ne mund ta përdorim historinë tuaj, ose versionet e saj, në të gjitha mediat dhe platformat, duke përfshirë nëpërmjet palëve të treta.