Rrotullimi i shtëpive mund të jetë një biznes fitimprurës. Por mos lejoni që shfaqjet televizive të idealizuara të rrëshqitjes të ndikojnë në pikëpamjen tuaj se si funksionon. Ju duhet të jeni me përvojë, të financuar dhe të ditur për atë që po bëni. Kjo është veçanërisht e vërtetë kur bëhet fjalë për shfletoj shtëpi dhe taksat. Ky udhëzues i pasurive të paluajtshme zbërthen se çfarë të presësh me taksat e kthimit të shtëpive. A këshilltar financiar mund t'ju ndihmojë të krijoni një plan financiar për qëllimet tuaja të investimit në pasuri të paluajtshme dhe të ndihmoni në mbrojtjen e biznesit tuaj nga gabimet financiare.
Jeni investitor apo tregtar i pasurive të paluajtshme?
Pyetja e parë që duhet t'i përgjigjeni është nëse jeni një investitori i pasurive të paluajtshme ose tregtar. Arsyeja është se IRS i takson këto dy klasa ndryshe. Një investitor zakonisht blen dhe mban pronë për një minimum prej një viti. Zakonisht, investitorët po përdorin pronën për të ardhura nga qiraja dhe si një aktiv, ata presin të rriten në vlerë ngadalë gjatë shumë viteve.
Tregtarët, nga ana tjetër, janë tradicionalë tuaj rrokullisje shtëpie. E gjithë arsyeja e tyre pas blerjes së pronës është për rishitje. Këtu janë disa pika që IRS do të kërkojë për të përcaktuar nëse jeni një tregtar:
Frekuenca dhe shuma e blerjeve dhe shitjeve të pasurive të paluajtshme
Nëse prona është listuar ndonjëherë si e juaja vendbanimi kryesor
Pse pronë është mbajtur dhe nëse ka shërbyer për qëllime të tjera përveç për rishitje
Sa reklama dhe promovime shkuan në shitjet e pronave
Sa përmirësime u bënë
Veprimtaritë e përgjithshme të tatimpaguesit që shet pronën
Në përgjithësi, nëse po ktheni një shtëpi, po e blini atë me qëllimin e vetëm për ta përmirësuar dhe rishitur atë. Kjo ju bën një tregtar të pasurive të paluajtshme. Nëse keni pyetje të mëtejshme, duhet të kontaktoni një këshilltar financiar ose ekspert tatimor.
Shtëpitë e rrotulluara dhe taksa mbi fitimet kapitale
Ka dy lloje të taksat mbi fitimin e kapitalit, afatshkurtër dhe afatgjatë. Taksat afatshkurtra mbi fitimet kapitale tatohen me të njëjtën shkallë si tatimi mbi të ardhurat dhe janë për fitimet mbi aktivet (si pasuritë e paluajtshme) që janë mbajtur për më pak se një vit. Taksat afatgjata mbi fitimet kapitale janë për aktivet e mbajtura gjatë një viti dhe tarifohen me një tarifë më të favorshme, që varion nga 0% – 20% në varësi të kllapave.
Flippers shtëpi kryesisht do të bien në kampin e fitimeve kapitale afatshkurtra. Mbani mend, kur rrokullisni një shtëpi, çdo ditë që po mbani pronën, po humbni para. Ju dëshironi të hyni, të bëni përmirësime dhe të shesni shpejt me një fitim. Kjo është veçanërisht e vërtetë nëse e keni financuar blerjen me një kredi.
Trajtim i plotë tatimor për tregtarët e pasurive të paluajtshme
Në këtë pikë, ne kemi vërtetuar se rrokullisjet aktive të shtëpive janë tregtarë të pasurive të paluajtshme. Kjo do të thotë se ka taksa të tjera që ata duhet të jenë të vetëdijshëm. Së bashku me pagesën e tatimit mbi të ardhurat personale (që mund të shkojë deri në 37%), tregtarët e pasurive të paluajtshme do të duhet të paguajnë një taksë shtesë prej 15.3% për vetëpunësimin.
Le të punojmë me një shembull duke përdorur Llogaritësi i taksave i SmartAsset. Nëse një tregtar i pasurive të paluajtshme që depoziton veçmas merr 200,000 dollarë të ardhura për vitin, ata mund të presin të paguajnë 40,811 dollarë në taksat federale të të ardhurave. Shtojini kësaj 30,600 dollarë për taksën e vetëpunësimit dhe do të keni një faturë totale tatimore prej 71,411 dollarë ose 35.71% të 200,000 dollarëve.
Sigurisht, kjo është pa llogaritur zbritjet tatimore. Le të flasim për disa hapa për të ulur faturën tuaj tatimore.
Ulja e barrës së kthimit të taksave të shtëpisë tuaj
Edhe me taksat e larta të të qenit një tregtar i pasurive të paluajtshme, ka mënyra për të ulur barrën e taksave në shtëpi. Këtu janë tre hapa që duhet të ndërmerrni për të ndihmuar në uljen e faturës tatimore ndërsa filloni të rrëshqitni shtëpitë.
1. Formoni një LLC
Përpara se të futeni në rrokullisje të shtëpisë, është e mençur të krijosh biznesin tënd. Një nga strukturat më të njohura të biznesit është a shoqëri me përgjegjësi të kufizuar ose SH.PK. LLC-të ju lejojnë të bëni zbritje për shpenzimet e biznesit. Për më tepër, ato ju ndihmojnë të mbroni pasuritë tuaja personale kundër një pretendimi ligjor nëse gjërat shkojnë keq.
Fleksibiliteti i tyre është një arsye tjetër pse ata janë kaq të njohur. Një LLC mund të jetë një pronësi e vetme ose partneritet ose të organizohet si një korporatë për të përfituar nga përfitimet tatimore të aplikueshme. Mbani në mend se SH.PK-të janë subjekte shtetërore, kështu që rregullat e sakta për formimin e tyre dhe përfitimet që ato ofrojnë ndryshojnë sipas shtetit.
2. Bëni zbritje tatimore
Si një LLC, ju mund të shlyeni shumë nga shpenzimet tuaja të biznesit që rrëshqasin në shtëpi. Këtu janë nëntë zbritjet e zakonshme që mund të jeni në gjendje të bëni:
Kostot e përmirësimit të shtëpisë në pronat e shitura
Interesi për kreditë për pasuri të paluajtshme
Taksat e pronës mbi pronat e investuara
Kostot e lejes së ndërtimit
Komisionet e pasurive të paluajtshme
Shpenzimet e udhëtimit
furnizimet e zyrës
Të gjitha shpenzimet e zyrës jashtë vendit, si qira, internet, shërbime, etj.
Tarifat ligjore dhe kontabël
3. Zbritni humbjet kapitale
Ju mund të mos përfitoni çdo herë si një rrokullisje shtëpie. Rezultati i kësaj është se ju mund të zbrisni çdo humbje kapitale me të cilën përballeni dhe t'i përdorni ato për të kompensuar tatimin mbi fitimet tuaja kapitale. Bisedoni me këshilltarin tuaj financiar për mënyrën më të mirë për të kompensuar këto fitime me humbje dhe nëse kualifikoheni për të bartja e humbjes së kapitalit.
Pushime tatimore që nuk do t'i merrni si një rrokullisje shtëpie
Pavarësisht nga ajo që mund të lexoni në internet, nëse jeni një rrokullisje aktive e shtëpisë që rrokullisni shumë shtëpi në vit, ka lehtësira tatimore që të tjerët i marrin që ju nuk do t'i bëni. Këtu janë disa nga lehtësimet tatimore që mund të dëshironi të merrni në konsideratë:
121 përjashtimi: kjo Rregulli IRS zbatohet për vendbanimi juaj kryesor. Kjo ju lejon të shmangni tatimin mbi fitimet kapitale mbi fitimin e shitjes së banesës suaj kryesore, deri në 250,000 dollarë fitim (ose 500,000 dollarë nëse jeni i martuar). Për të përsëritur, kjo shtëpi duhet të renditet si vendbanimi juaj kryesor për t'u kualifikuar. Përjashtimi kërkon që ju të keni jetuar në shtëpi për të paktën 24 nga 60 muajt e mëparshëm. Kjo do të thotë se shtëpitë për rrokullisje të shpejtë nuk kualifikohen.
1031 shkëmbim: kjo programi i shtyrjes së taksave lejon investitorët të shesin një pronë investuese dhe të shtyjnë taksat mbi shitjen duke blerë një pronë të re investimi. IRS ju jep 45 ditë për të identifikuar një pronë zëvendësuese dhe 180 ditë për të kryer transaksionin. Por pse nuk mund të përfitojnë rrokullisjet e shtëpisë nga kjo? IRS është shumë e veçantë për atë se kush mund të marrë pjesë në një Exchange 1031. Ata ndalojnë në mënyrë specifike pronën e blerë për rishitje nga pjesëmarrja.
Bottom Line
Blerja dhe shitja e pasurive të paluajtshme mund të jetë një kompleks proces, veçanërisht pasi të përfshini taksat e rrokullisjes së shtëpisë. Është më mirë të hyni në biznes të përgatitur dhe të dini se për çfarë do të jeni të interesuar. Ju duhet të dini se çfarë do t'ju kërkojë IRS të paguani, së bashku me mënyrën se si ta strukturoni biznesin tuaj në mënyrë që ta vendosni veten në pozicionin më të mirë për të pasur sukses për një kohë të gjatë.
Këshilla për rrotullimin e shtëpive
Biznesi juaj i ri nuk ka pse të përpiqet të menaxhojë vetë financat e tij nga kapitali i rritjes deri te planifikimi i taksave. Të kesh një këshilltar financiar në këndin tënd mund të heqë një peshë të madhe nga supet tuaja dhe t'ju ofrojë më shumë mundësi për t'u rritur. Nëse nuk keni një këshilltar financiar, gjetja e një nuk duhet të jetë e vështirë. Mjet falas i SmartAsset ju përputhet me deri në tre këshilltarë financiarë të verifikuar që shërbejnë në zonën tuaj dhe ju mund të intervistoni ndeshjet e këshilltarëve tuaj pa asnjë kosto për të vendosur se cili është i duhuri për ju. Nëse jeni gati të gjeni një këshilltar që mund t'ju ndihmojë të arrini qëllimet tuaja financiare, Fillo tani.
Së bashku me rregullimin e taksave, duhet t'i kushtoni vëmendje vendit ku bëni bankë. Disa banka janë thjesht më miqësore ndaj bizneseve të vogla. Shikoni listën tonë të bankat më të mira për bizneset e vogla për të përfituar nga këto mundësi.
Foto: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Postimi Shtëpitë dhe taksat përmbysëse: Udhëzues i pasurive të paluajtshme shfaq së pari në Blog SmartAsset.
Burimi: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html