Si të vlerësoni pronën për investime në pasuri të paluajtshme

Metodat për analizimin e vlerës së një investimi në pasuri të paluajtshme janë analoge me ato të përdorura në analizën themelore të aksioneve. Për shkak se investimi në pasuri të paluajtshme zakonisht nuk është një tregti afatshkurtër, analizimi i fluksit të parasë dhe normës së kthimit pasues, është kritike për arritjen e qëllimit për të bërë investime fitimprurëse.

Për të përfituar, investitorët duhet të dinë të vlerësojnë pasurinë e paluajtshme dhe të bëjnë supozime të arsimuara se sa fitim do të bëjë secili, qoftë nëpërmjet vlerësimit të pronës, të ardhurave nga qiraja, apo të dyja. Vlerësimet e sakta të pasurive të paluajtshme mund t'i ndihmojnë investitorët të marrin vendime më të mira kur bëhet fjalë për blerjen dhe shitjen e pronave.

Vlerësimi i kapitalit neto zakonisht kryhet nëpërmjet dy metodologjive bazë: vlerë absolute dhe vlerë relative. E njëjta gjë vlen edhe për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Zbritja e të ardhurave operative neto në të ardhmen (NOI) me normën e duhur të skontimit për pasuritë e paluajtshme është e ngjashme me vlerësimet e skontuara të fluksit monetar (DCF) për stokun. Ndërkohë, integrimi i modelit të shumëzuesit të të ardhurave bruto në pasuri të paluajtshme është i krahasueshëm me vlerësimet e vlerës relative me stoqet. Më poshtë, ne do të hedhim një vështrim se si të vlerësojmë një pronë të paluajtshme duke përdorur këto metoda.

Norma e kapitalizimit

Një nga supozimet më të rëndësishme që bën një investitor i pasurive të paluajtshme kur kryen vlerësimet e pasurive të paluajtshme është të zgjedhë një normë të përshtatshme kapitalizimi, e njohur gjithashtu si norma e kapitalit.

Norma e kapitalizimit është norma e kërkuar e kthimit të pasurive të paluajtshme, neto nga mbiçmimi ose amortizimi i vlerës. E thënë thjesht, është norma e aplikuar për NOI për të përcaktuar vlerën aktuale të një prone.

Për shembull, supozoni se një pronë pritet të gjenerojë NOI prej 1 milion dollarësh gjatë dhjetë viteve të ardhshme. Nëse do të zbritej me një normë kapitalizimi prej 14%, vlera e tregut e pronës do të ishte:

$\begin{linjëzuar}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{ku:}\\&\text{Vlera e tregut}=\text{Të ardhurat neto operative}/ {\text{tap rate}}\end{lironed}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)ku:Vlera e tregut=Të ardhurat neto operative/norma kapakâ € <

Vlera e tregut prej 7,142,857 dollarësh është një marrëveshje e mirë nëse prona shitet me 6.5 milion dollarë. Por është një marrëveshje e keqe nëse çmimi i shitjes është 8 milionë dollarë.

Përcaktimi i normës së kapitalizimit është një nga metrikat kryesore që përdoret për të vlerësuar një pronë që gjeneron të ardhura. Megjithëse është disi më e komplikuar sesa llogaritja e kostos mesatare të ponderuar të kapitalit (WACC) të një firme, ka disa metoda që investitorët mund të përdorin për të gjetur një normë të përshtatshme kapitalizimi, duke përfshirë sa vijon:

• Metoda e ngritjes
• Metoda e nxjerrjes së tregut
• Metoda e brezit të investimit

Metoda e Ndërtimit

Një qasje e zakonshme për llogaritjen e normës së kufirit është metoda e ngritjes. Filloni me normën e interesit dhe shtoni sa vijon:

1. Primi i përshtatshëm i likuiditetit-lind për shkak të natyrës jolikuide të pasurive të paluajtshme
2. Primi i rimarrjes - llogaritë vlerësimin neto të tokës
3. Premia e rrezikut - zbulon ekspozimin e përgjithshëm ndaj rrezikut të tregut të pasurive të paluajtshme

Duke pasur parasysh një normë interesi prej 6%, një normë jolikuiditeti 1.5%, një prim rimarrjeje 1.5% dhe një normë rreziku 2.5%, norma e kapitalizimit të një prone të kapitalit është 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Nëse të ardhurat neto operative janë 200,000 dollarë, vlera e tregut e pronës është 1,739,130 ​​dollarë (200,000 dollarë / 0.115).

Është shumë e thjeshtë për të kryer këtë llogaritje. Megjithatë, kompleksiteti qëndron në vlerësimin e vlerësimeve të sakta për komponentët individualë të normës së kapitalizimit, gjë që mund të jetë një sfidë. Avantazhi i metodës së ngritjes është se ajo përpiqet të përcaktojë dhe të masë me saktësi përbërësit individualë të një norme skontimi.

Metoda e nxjerrjes së tregut

Metoda e nxjerrjes nga tregu supozon se ka informacion aktual, lehtësisht të disponueshëm NOI dhe çmimin e shitjes për pronat e krahasueshme që gjenerojnë të ardhura. Avantazhi i metodës së nxjerrjes së tregut është se norma e kapitalizimit e bën kapitalizimin direkt të të ardhurave më kuptimplotë.

Është relativisht e thjeshtë të përcaktohet norma e kapitalizimit. Supozoni se një investitor mund të blejë një parking që pritet të gjenerojë 500,000 dollarë në NOI. Në zonë, ekzistojnë tre parkingje ekzistuese të krahasueshme që prodhojnë të ardhura:

• Parkimi 1 ka NOI prej 250,000 dollarë dhe një çmim shitje prej 3 milion dollarë. Norma e kapitalizimit është 8.33% (250,000 dollarë / 3,000,000 dollarë).
• Parkimi 2 ka NOI prej 400,000 dollarë dhe një çmim shitje prej 3.95 milion dollarë. Norma e kapitalizimit është 10.13% (400,000 dollarë / 3,950,000 dollarë).
• Parkimi 3 ka NOI prej 185,000 dollarë dhe një çmim shitje prej 2 milion dollarë. Norma e kapitalizimit është 9.25% (185,000 dollarë / 2,000,000 dollarë).

Marrja e normave mesatare të kapitalit për këto tre prona të krahasueshme, një normë e përgjithshme kapitalizimi prej 9.24% do të ishte një përfaqësim i arsyeshëm i tregut. Duke përdorur këtë normë kapitalizimi, një investitor mund të përcaktojë vlerën e tregut të pronës që po shqyrton. Vlera e mundësisë së investimit në parking është 5,411,255 dollarë (500,000 dollarë / 0.0924).

Metoda e brezit të investimit

Me metodën e brezit të investimit, norma e kapitalizimit llogaritet duke përdorur normat individuale të interesit për pronat që përdorin financimin e borxhit dhe të kapitalit. Avantazhi i kësaj metode është se është norma më e përshtatshme e kapitalizimit për investimet e financuara në pasuri të paluajtshme.

Hapi i parë është llogaritja e faktorit të fondit të fundosjes. Kjo është përqindja që duhet lënë mënjanë çdo periudhë për të pasur një shumë të caktuar në një moment të ardhshëm kohor. Supozoni se një pronë me NOI prej 950,000 dollarë financohet 50%, duke përdorur borxhin me interes 7% për t'u amortizuar gjatë 15 viteve. Pjesa tjetër paguhet me kapital me një normë kthimi të kërkuar prej 10%. Faktori i fondit të fundosjes do të llogaritet si:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{ku:}\\&\text{SFF}=\text{Faktori i fondit fundos}\\ &i=\text{Norma periodike e interesit, shpesh e shprehur si një}\\&\fantom{i=}\text{norma e përqindjes vjetore}\\&n=\text{Numri i periudhave, shpesh i shprehur në vite}\fund{përafruar }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <ku:SFF=Faktori i fondit fundosjei=Norma periodike e interesit, shpesh e shprehur si njëi=norma vjetore e përqindjesâ € <

Duke futur numrat, marrim:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Kjo llogaritet në 3.98%. Shkalla me të cilën një huadhënës duhet të paguhet është e barabartë me këtë faktor të fondit të fundosjes plus norma e interesit. Në këtë shembull, kjo rezulton në 10.98% (0.07 + 0.0398).

Kështu, norma mesatare e ponderuar, ose norma e përgjithshme e kapitalizimit, duke përdorur peshën 50% për borxhin dhe peshën 50% për kapitalin është:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Si rezultat, vlera e tregut e pronës është:

• 9,056,244 dollarë (950,000 dollarë / 0.1049)

Metodat e Vlerësimit

Modelet e vlerësimit absolut përcaktojnë vlerën aktuale të flukseve monetare të ardhshme për të marrë vlerën e brendshme të një aktivi. Metodat më të zakonshme janë modeli i skontimit të dividendit (DDM) dhe teknikat e fluksit të parave të skontuara (DCF).

Nga ana tjetër, metodat e vlerës relative sugjerojnë që dy letra me vlerë të krahasueshme duhet të kenë çmime të ngjashme sipas fitimeve të tyre. Raportet si çmimi ndaj fitimeve (P/E) dhe çmimi ndaj shitjes krahasohen me kompanitë e tjera brenda së njëjtës industri për të përcaktuar nëse një aksion është nën ose mbivlerësuar.

Ashtu si në vlerësimin e kapitalit neto, analiza e vlerësimit të pasurive të paluajtshme duhet të zbatojë të dyja procedurat për të përcaktuar një sërë vlerash të mundshme.

Zbritja e NOI të së ardhmes

Formula për llogaritjen e vlerës së pasurisë së paluajtshme bazuar në të ardhurat neto operative të skontuara është:

$\begin{aligned}&\text{Vlera e tregut}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{ku:}\\&NOI=\text{Të ardhurat neto operative} \\&r=\text{Norma e kërkuar e kthimit në asetet e pasurive të paluajtshme}\\&g=\text{Shkalla e rritjes së }NOI\\&R=\text{Shkalla e kapitalizimit }(rg)\end{përafruar}$â € <Vlera e tregut=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <ku:NOI=Të ardhurat neto operativer=Norma e kërkuar e kthimit të pasurive të paluajtshmeg=Shkalla e rritjes së NOIâ € <

NOI pasqyron fitimet që prona do të gjenerojë pas faktorizimit në shpenzimet operative—por përpara zbritjes së taksave dhe pagesave të interesit. Megjithatë, para se të zbriten shpenzimet, duhet të përcaktohen të ardhurat totale të fituara nga investimi.

Të ardhurat e pritshme nga qiraja fillimisht mund të parashikohen bazuar në pronat e krahasueshme në afërsi. Me hulumtimin e duhur të tregut, një investitor mund të përcaktojë se çfarë çmimesh paguajnë qiramarrësit në zonë dhe të supozojë se qiratë e ngjashme për metër katror mund të aplikohen për këtë pronë. Rritjet e parashikuara në qira llogariten në normën e rritjes brenda formulës.

Meqenëse normat e larta të vendeve të lira të punës janë një kërcënim potencial për kthimet e investimeve në pasuri të paluajtshme, duhet të përdoren ose një analizë e ndjeshmërisë ose vlerësime realiste konservatore për të përcaktuar të ardhurat e humbura nëse aktivi nuk përdoret me kapacitet të plotë.

Shpenzimet operative përfshijnë ato që shkaktohen drejtpërdrejt nga operacionet e përditshme të ndërtesës, të tilla si sigurimi i pronës, tarifat e menaxhimit, tarifat e mirëmbajtjes dhe kostot e shërbimeve. Vini re se amortizimi nuk përfshihet në llogaritjen e shpenzimeve totale. Të ardhurat neto operative të një prone të paluajtshme janë të ngjashme me fitimet para interesit, taksave, amortizimit dhe amortizimit (EBITDA).

Zbritja e NOI nga një investim në pasuri të paluajtshme sipas normës së kapitalit është analoge me skontimin e një rryme dividenti të ardhshëm me normën e duhur të kthimit të kërkuar, të rregulluar për rritjen e dividentit. Investitorët e kapitalit të njohur me modelet e rritjes së dividentit duhet ta shohin menjëherë ngjashmërinë.

Shumëzuesi i të ardhurave bruto

Qasja e shumëzuesit të të ardhurave bruto është një metodë vlerësimi relativ që bazohet në supozimin themelor se pronat në të njëjtën zonë do të vlerësohen proporcionalisht me të ardhurat bruto që ato ndihmojnë në gjenerimin.

Siç nënkupton edhe emri, të ardhurat bruto janë të ardhurat totale përpara zbritjes së çdo shpenzimi operativ. Megjithatë, normat e vendeve të lira duhet të parashikohen për të marrë një vlerësim të saktë të të ardhurave bruto.

Për shembull, nëse një investitor i pasurive të paluajtshme blen një ndërtesë 100,000 metra katrorë, ata mund të përcaktojnë nga të dhënat e krahasueshme të pronës që të ardhurat mesatare bruto mujore për këmbë katror në lagje janë 10 dollarë. Megjithëse investitori fillimisht mund të supozojë se të ardhurat vjetore bruto janë 12 milionë dollarë (10 $ x 12 muaj x 100,000 metra katrorë), ka të ngjarë të ketë disa njësi të lira në ndërtesë në çdo kohë të caktuar.

Duke supozuar se ka një normë 10% të vendeve të lira, të ardhurat vjetore bruto janë 10.8 milion dollarë (12 milion dollarë x 90%). Një qasje e ngjashme zbatohet edhe për metodën e të ardhurave neto operative.

Hapi tjetër për të vlerësuar vlerën e pasurisë së paluajtshme është përcaktimi i shumëzuesit të të ardhurave bruto dhe shumëzimi i tij me të ardhurat vjetore bruto. Shumëzuesi i të ardhurave bruto mund të gjendet duke përdorur të dhënat historike të shitjeve. Duke parë çmimet e shitjes së pronave të krahasueshme dhe pjesëtimi i kësaj vlere me të ardhurat vjetore bruto të krijuara prodhon shumëzuesin mesatar për rajonin.

Ky lloj i qasjes së vlerësimit është i ngjashëm me përdorimin e transaksioneve të krahasueshme ose të shumëfishta për të vlerësuar një aksion. Shumë analistë do të parashikojnë fitimet e një kompanie dhe do të shumëzojnë fitimet e saj për aksion (EPS) me raportin P/E të industrisë. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme mund të kryhet përmes masave të ngjashme.

Blloqe rrugore për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Të dyja këto metoda të vlerësimit të pasurive të paluajtshme duken relativisht të thjeshta. Megjithatë, në praktikë, përcaktimi i vlerës së një prone që gjeneron të ardhura me këto llogaritje është mjaft i ndërlikuar. Para së gjithash, mund të jetë e gjatë dhe sfiduese për të marrë informacionin e kërkuar në lidhje me të gjitha inputet e formulës, të tilla si të ardhurat neto operative, primet e përfshira në normën e kapitalizimit dhe të dhënat e krahasueshme të shitjeve.

Së dyti, këto modele vlerësimi nuk faktorizojnë siç duhet ndryshimet e mundshme të mëdha në tregun e pasurive të paluajtshme, të tilla si një krizë kredie ose një bum i pasurive të paluajtshme. Si rezultat, analiza e mëtejshme duhet të kryhet për të parashikuar dhe faktorizuar ndikimin e mundshëm të ndryshimit të variablave ekonomikë.

Për shkak se tregjet e pronave janë më pak likuide dhe transparente se tregu i aksioneve, ndonjëherë është e vështirë të merret informacioni i nevojshëm për të marrë një vendim investimi plotësisht të informuar.

Thënë kështu, për shkak të investimit të madh kapital që zakonisht kërkohet për të blerë një zhvillim të madh, kjo analizë e ndërlikuar mund të prodhojë një fitim të madh nëse çon në zbulimin e një prone të nënvlerësuar (të ngjashme me investimin e kapitalit). Kështu, marrja e kohës për të hulumtuar inputet e kërkuara ia vlen koha dhe energjia.

Bottom Line

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme shpesh bazohet në strategji që janë të ngjashme me analizën e kapitalit. Metoda të tjera, përveç qasjes së NOI të skontuar dhe shumëzuesit të të ardhurave bruto, përdoren gjithashtu shpesh. Disa ekspertë të industrisë, për shembull, kanë njohuri aktive të punës për migrimin në qytet dhe modelet e zhvillimit.

Si rezultat, ata mund të përcaktojnë se cilat zona lokale kanë më shumë gjasa të përjetojnë shkallën më të shpejtë të vlerësimit. Pavarësisht se cila qasje përdoret, parashikuesi më i rëndësishëm i suksesit të një strategjie është se sa mirë është hulumtuar.