Ja sa do t'ju kursente çdo muaj një hipotekë 40-vjeçare kundrejt një kredie 30-vjeçare. Dhe kostoja përfundimtare.

Më poshtë është një shembull se si mund të duken pagesat e kredisë për një kredi hipotekore me normë fikse 40-vjeçare, krahasuar me kreditë tipike 30-vjeçare dhe 15-vjeçare.

Jacob Passy shpjegoi se diskutimet midis agjencive qeveritare për kreditë hipotekore 40-vjeçare janë përqendruar deri më tani rreth modifikimeve të kredisë për huamarrësit në vështirësi për të sjellë pagesat e tyre aktuale. Por kjo mund të tregojë rrugën drejt pranimit të gjerë dhe disponueshmërisë së kredive 40-vjeçare për të gjithë blerësit e shtëpive.

Lexoni: Vërtet, një hipotekë 40-vjeçare? Një zyrtar i Fed mendon se është një ide e mirë. Por të tjerë thonë se është një propozim i rrezikshëm.

SHBA ka një treg tepër likuid të kredive hipotekore, të udhëhequr nga Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
dhe Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
të cilat blejnë pjesën më të madhe të kredive të reja, i paketojnë dhe u shesin investitorëve letra me vlerë të mbështetura nga hipoteka. Dy gjigantët e hipotekave, që të dy u morën nën kujdestarinë e qeverisë në 2008, vendosën standardet e nënshkrimit të kredisë për kreditë që blejnë. Të dy kanë marrë pjesë tashmë në programe për të modifikuar kreditë ekzistuese hipotekore në kushte 40-vjeçare për huamarrësit në vështirësi, dhe të dy do të përfshiheshin nëse kreditë 40-vjeçare do të bëheshin gjerësisht të disponueshme për blerësit e shtëpive.

Përparësitë e mundshme të një kredie 40-vjeçare

Avantazhi i dukshëm i mundshëm i një kredie 40-vjeçare është një pagesë mujore më e ulët. Përpara se të bëjmë krahasime në afat të huasë, këtu është një grafik nga Banka e Rezervës Federale të St. Louis, që tregon lëvizjen e çmimeve mesatare të shitjes së shtëpive në SHBA që nga viti 1970:

Vlerësimi më i fundit i Fed-it të St. Grafiku shumë dekadash tregon shumë tërheqje për tregun, duke përfshirë atë të gjatë dhe të dhimbshëm nga tremujori i parë i 26 deri në tremujorin e parë të 408,100, por përndryshe, drejtimi i grafikut është mjaft i qartë, veçanërisht kur merret parasysh gjatësia e shumicës së hipotekës. kredive.

Duke lënë mënjanë programet speciale për huamarrësit me të ardhura të ulëta, të cilët mund të kenë kërkesa të ulëta parapagimi, shembujt tanë do të supozojnë një paradhënie prej 20% prej 81 dollarë për një shumë kredie prej 620 dollarë.

Çmimi mesatar kombëtar mund të mos zbatohet për një zonë ku ju po kërkoni të blini një shtëpi, por duhet të shërbejë mirë për të ilustruar ndryshimet në kushtet e kredisë dhe për të treguar se si peshimi i pagesave të kredisë ndaj principalit dhe interesit ndryshon me kalimin e kohës.

Normat e interesit dhe pagesat amortizuese të kredisë

Meqenëse tregu aktual i financimit të hipotekave në SHBA dominohet nga kreditë hipotekore me normë fikse 30-vjeçare dhe 15-vjeçare, ne do t'i krahasojmë të dyja këto me një kredi hipotetike 40-vjeçare. Kreditë hipotekore me normë të rregullueshme janë gjithashtu të disponueshme. Megjithatë, këto kanë periudha fikse fillestare të ndryshme.

Një lëvizje e madhe: Normat e hipotekave zmadhohen përtej 4.5% - ja çfarë duhet të dinë blerësit e shtëpive

Vlen gjithashtu të merret parasysh se pavarësisht rritjes së fundit të normave të interesit, normat e kredisë për banesa janë ende në nivele të ulëta historikisht.

Këtu është grafiku i Freddie Mac që tregon lëvizjen e normave të kredisë hipotekore 30-vjeçare që nga prilli 1971, me kreditë 15-vjeçare të shtuara në 1991 dhe normat e rregullueshme të kredisë të shtuara në 2005:

Sipas sondazhit të Freddie për javën e mbyllur më 31 mars 2022, norma mesatare e interesit për një kredi 30-vjeçare ishte 4.67% dhe mesatarja për një kredi 15-vjeçare ishte 3.83%.

Shembujt e mëposhtëm të pagesave nuk pasqyrojnë tarifat e origjinës ose pikët, ose tarifa të tjera për shërbime të ndryshme gjatë procesit të origjinës së huasë. Pagesat e huasë përjashtojnë gjithashtu tatimet mbi pronën dhe primet e sigurimit, të cilat zakonisht mbahen në ruajtje dhe mblidhen nga shërbimi i kredisë si pjesë e pagesës totale mujore.

Për kredinë 40-vjeçare, ne përdorim të njëjtën normë interesi si një kredi 30-vjeçare. Një arsye për këtë është se asnjë mesatare nuk është e disponueshme për një treg 40-vjeçar të blerjes së shtëpisë ose rifinancimit që nuk ekziston ende.

Një arsye tjetër është se një kredi 40-vjeçare nuk do të kishte domosdoshmërisht një normë më të lartë se një kredi 30-vjeçare. (Nga 1 prilli, yield-i i obligacioneve 20-vjeçare të thesarit të SHBA
TMUBMUSD20Y,
2.618%
ishte 2.59%, që ishte më e lartë se yield-i prej 2.44% i bonove 30-vjeçare të thesarit
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Një pagesë e huasë amortizuese është ajo që shlyen bilancin e principalit të një kredie gjatë afatit të huasë. Pra, pagesat fillestare të huasë peshohen shumë me interesin, dhe pagesat drejt fundit të kredisë peshohen shumë me principalin.

Këtu është një krahasim i pagesave mujore të principalit dhe interesit për kredinë tonë hipotetike hipotetike 40-vjeçare dhe kreditë 30-vjeçare dhe 15-vjeçare prej 326,480 dollarë, bazuar në një pagesë paradhënie prej 20% për një blerje shtëpie prej 408,100 dollarë, çmimi mesatar kombëtar sipas të dhënat më të fundit të disponueshme nga St. Louis Fed:

Të gjitha shifrat e dollarit janë rrumbullakosur.

Tabela ka krahasime të interesit total të paguar për jetëgjatësinë e çdo kredie. Është e qartë se shumat e interesit janë më të larta pasi afatet zgjasin. Por ka edhe krahasime për pesë vitet e para dhe 10 vitet e para të pagesave të interesit për çdo kredi, dhe krahasime të shumës së kapitalit të krijuar në pesë dhe 10 vitet e para, duke përfshirë paradhënien.

Në këtë shembull, shuma e interesit të paguar për jetëgjatësinë e huasë 40-vjeçare do të tejkalonte shumën e huasë. Është afër dyfishimit të çmimit të shtëpisë.

Ju gjithashtu mund të shihni se me kredinë 15-vjeçare, do të krijoni kapital prej afro 70% të çmimit të blerjes pas 10 vjetësh.

Avantazhet dhe disavantazhet

Kredia 40-vjeçare ka pagesën më të ulët mujore prej 1,504 dollarë. Por përfaqëson “kursime” prej vetëm 183 dollarësh në muaj nga kredia 30-vjeçare. Kur merret parasysh çmimi total i shtëpisë në këtë shembull, shtimi i 10 viteve të tjera në jetëgjatësinë e kredisë duket një çmim i lartë për të ulur pagesën me më pak se 200 dollarë në muaj.

Është e lehtë të thuhet se për dikë që blen një shtëpi, kredia 40-vjeçare nuk duket të jetë një marrëveshje e mirë. Por për një pronar shtëpie që lufton për të bërë pagesat e tij mujore të cilit i ofrohet një modifikim i kredisë 40-vjeçare, pagesa më e ulët mund të bëjë të gjithë ndryshimin.

Krahasimi i numrave 30-vjeçar dhe 15-vjeçar është më ekstrem. Pagesa mujore për kredinë 15-vjeçare është 700 dollarë më e lartë. Disa blerës shtëpish mund të përballojnë pagesën më të lartë. Përparësitë e kredisë 15-vjeçare janë se interesi total i paguar për kredinë është 103,218 dollarë, krahasuar me 289 dollarë për kredinë 970-vjeçare. Pesëmbëdhjetë vjet mund të duket se kalojnë shpejt, dhe është një ndjenjë emocionuese të ndalosh së bërë pagesat.

Ju mund të bëni krahasimet tuaja të huave 15-vjeçare dhe 30-vjeçare, si dhe periudha të tjera dhe kredi me norma të rregullueshme duke përdorur MarketWatch's llogaritësi i hipotekës.

Një kundërargument për kredinë 15-vjeçare mund të përfshijë mundësi të humbura. Huaja 30-vjeçare ka një normë interesi prej 4.67% dhe mund të pritet që në terma afatgjatë të përfitohet një normë shumë më e lartë kthimi nga një investim i gjerë në bursë. Por kjo ngre pyetjen nëse 700 dollarë para mujore të liruara nga kredia 30-vjeçare do të investohen. Mund të jetë joshëse t'i shpenzosh ato para për një automjet më të shtrenjtë se sa do të blini.

Vendimi se cila shtëpi do të blihet dhe vendimi për afatin e huasë duhet të përfshijë nevojat e një familjeje, duke përfshirë hapësirën, kursimet dhe investimet për pension dhe arsim, si dhe shpenzimet e panumërta të familjes.

Një blerës shtëpie duhet të paktën të kuptojë se si funksionojnë llojet e ndryshme të kredisë.

Duke gërmuar më thellë në amortizimin

Shikimi i ndarjes së amortizimit është një mënyrë tjetër për të ilustruar se sa po paguani për të financuar shtëpinë tuaj. Për shembull, me kredinë 30-vjeçare, interesi përbën 1,271 dollarë të pagesës suaj të parë mujore 1,687 dollarë (përsëri, shifra është e rrumbullakosur). Ja një krahasim i pjesës së principalit të pagesës mujore të kredisë për tre llojet e kredisë gjatë muajit të parë dhe më tej:

Së bashku, tabelat tregojnë se sa më shpejt paguhet bilanci i kredisë (ose rritet kapitali juaj) me periudhat më të shkurtra të kredisë.

Mendimet e fundit dhe një paralajmërim

Kur blini një shtëpi - veçanërisht shtëpinë tuaj të parë - gjithçka duhet të jetë në tryezë. Një diskutim afatgjatë duhet të përfshijë të gjitha qëllimet dhe nevojat kryesore financiare, duke përfshirë kursimin e pensionit, arsimin, shpenzimet e ardhshme mjekësore dhe madje edhe ato makina, kamionë ose SUV që planifikoni ose duhet të blini. Ju gjithashtu mund të hidhni një vështrim të kujdesshëm në vlerësimin tuaj fillestar se sa hapësirë ​​ju nevojitet. Sa nga kjo është për ruajtje? Çfarë po ruani? Nëse ruani më pak, mund të paguani më pak.

Blerjet e automjeteve zakonisht financohen dhe për shumë çifte mund të paraqesin pagesa mujore që i afrohen pagesave mujore të kredisë për shtëpi. Pra, një vështrim i fortë në pasqyrë është i nevojshëm. Ka kaq shumë nevoja të ndryshme që duhen marrë parasysh kur blini një automjet, duke përfshirë punën - mund t'ju duhet një kamion i shtrenjtë. Ose mund t'ju duhet të shikoni duke drejtuar një makinë të bukur të modelit të vonë për të lënë një përshtypje të mirë nëse jeni duke shitur pasuri të paluajtshme, për shembull.

Por disa njerëz mund të jenë në gjendje të vonojnë blerjen e një automjeti të ri, gjë që mund të lehtësojë presionin kur marrin atë që mund të jetë një vendim për financimin e shtëpisë për shumë dekada.

Paralajmërim për goditje

Taksat e pronës llogariten në mënyra të ndryshme, në varësi të shtetit ku jetoni. Në disa shtete, taksat bazohen në çmimin e shitjes së shtëpisë ose në vlerësimin aktual të vlerës së një shtëpie nga vlerësuesi i tatimit në pronë, me rritje vjetore të kufizuara ndoshta në përqindje të ulëta. Kjo mund të nënkuptojë që një blerës i shtëpisë do të paguajë taksa shumë më të larta të pronës sesa shitësi po paguante.

Në fillim të procesit të vendimit për blerjen e shtëpisë tuaj, sigurohuni që të bëni vlerësimin tuaj se çfarë do të jenë taksat e pronës suaj, në vend që të mbështeteni në vlerësimin e huadhënësit ose të kompanisë së titulluar, i cili mund të bazohet në taksat e pronës të vitit të kaluar. Ju mund të kontaktoni vlerësuesin e pronave të qarkut për ndihmë me këtë vlerësim.

Një faktor tjetër që duhet marrë parasysh është sigurimi i pronarit të shtëpisë, duke përfshirë mbulimin shtesë që mund të kërkohet nëse jeni në një zonë përmbytjeje ose në një zonë të prirur ndaj rreziqeve të tjera, të tilla si uraganet. Nëse po lëvizni në jug nga një shtet në verilindje ose në mesperëndim, për shembull, mund të hasni në një treg sigurimesh shumë më të ndryshëm - dhe shumë më të shtrenjtë - sesa jeni përballur më parë.