Çmimet në rënie nuk lejojnë një shkelje të kontratave

Është shumë e qartë se Elon Musk dëshiron që ai të mund të ketë një mulligan në blerjen e tij të Twitter. Në fillim të këtij viti kompania pranoi ofertën e tij për të blerë kompaninë për 54.20 dollarë për aksion (shifër e zgjedhur pjesërisht për shkak të një shakaje me marihuanë).

Ndërsa ai çmim përfaqësonte një premi modeste mbi çmimin e aksioneve në atë kohë, në muajt në vijim tregu i aksioneve ra. ashtu si edhe çmimi i aksioneve të Twitter. Deri në verë u bë e qartë se Musk do të paguante shumë më tepër për kompaninë sesa ia vlente.

Duke kuptuar gabimin e tij, Musk bëri një përpjekje të fuqishme për të nxjerrë veten nga marrëveshja; ai fillimisht pohoi qëllimin e tij për t'u tërhequr sepse kompania nuk ishte plotësisht transparente në lidhje me praninë e robotëve që operonin në uebsajt dhe më pas ai u duk se ndërmori hapa për të zhbërë marrëveshjen e tij të financimit për marrëveshjen, të cilën ai - gabimisht - mendoi se mund ta çlironte atë.

Megjithatë, Gjykata e Kancelarisë së Delaware, ku Twitter është inkorporuar dhe transaksioni ka ndodhur, e bëri të qartë se kontrata që ai nënshkroi kur ra dakord të merrte Twitter përcaktoi qartë predikatat për anulimin e marrëveshjes dhe një rënie e madhe e çmimit të aksioneve ishte as një prej tyre.

Megjithë përpjekjet më të mira të avokatëve të tij për të përmbushur një nga ato kallëzues, ata dështuan ta bëjnë këtë dhe marrëveshja u realizua. Sot, Elon Musk – pa dyshim për keqardhjen e tij – është pronar i një kompanie për të cilën ai pagoi shumë më shumë se çmimi i saj i tregut.

Elon Musk nuk është investitori i vetëm që ka bërë një marrëveshje për të blerë një aktiv dhe ka parë rënien e vlerës së tij përpara se të mbyllte marrëveshjen.

Përafërsisht në të njëjtën kohë që Musk po organizonte blerjen e Twitter-it, një ent i quajtur Java Capital LLC - një Filial i një kompanie investimesh në Nju Jork të quajtur Emerald Empire Inc - hyri në një marrëveshje për të blerë një pronë banimi shumëfamiljare në St.

Mes nënshkrimit të një kontrate dhe mbylljes së marrëveshjes, normat e interesit u rritën ndjeshëm, gjë që përkeqësoi kthimet e pritshme të EEI nga investimi. Si rezultat, ajo kërkoi një rrugëdalje nga marrëveshja. Ashtu si Musk, ajo kapi çdo pretekst të mundshëm për anulimin e kontratës: Në këtë rast, ata pohuan se vlerësimi i raportuar i numrit të njësive në zhvillimin që po blinin ishte i pasaktë sepse përfshinte një zyrë me qira, depo dhe një palestër. Si rezultat, ata kanë mbetur me vetëm 425 njësi për të dhënë me qira në vend të 429, dhe ata argumentojnë se kjo mospërputhje është e mjaftueshme për t'i dhënë fund kontratës. marrin paratë e tyre serioze.

Shitësi, një ent i quajtur Southfield Partnership, u kundërpërgjigj se dy njësitë model, magazinimi dhe qendra e fitnesit mund të merreshin lehtësisht me qira pasi të përfundonte transaksioni dhe ndërtesa ishte pothuajse e zënë plotësisht. Ai u shpreh se Java Capital dëshironte t'i jepte fund kontratës thjesht sepse nuk kishte më kuptim financiar për të.

Sipas kushteve të kontratës, kjo do t'i jepte të drejtën Java Capital për të mbajtur paratë e mëdha; meqenëse çmimi që vlen sot ka rënë padyshim, kjo do të kompensonte Southfield Partnership për faktin se marrëveshja që nënshkroi me Java Capital në prill e pengoi atë nga ndjekja e blerësve të tjerë potencialë gjatë muajve të ardhshëm, përpara se tregu i pasurive të paluajtshme në Misuri të zbutej.

Rreth kohës kur Java Capital nënshkroi këtë kontratë blerjeje, një filial tjetër i Emerald Empire nënshkroi gjithashtu një kontratë për të blerë një pronë tjetër në zonën e St. Louis që u zhvillua nga një ent i quajtur VA7 Trilogy. Ashtu si me blerjen në pritje të Java Capital, përfitimi i marrëveshjes ra me rritjen e normave të interesit dhe tani ajo ka pretenduar se shitësi e ka keqpërfaqësuar marrëveshjen në një farë mënyre, të cilën ajo dëshiron ta përdorë për të anuluar kontratën.

EEI është gjithashtu i përfshirë në një padi tjetër që rrjedh nga një situatë e ngjashme; ajo u mbyll në një pronë banimi me shumë familje në St.

Investimet në pasuri të paluajtshme mund të jenë të rrezikshme: Leva që përdorin shumica e zhvilluesve dhe ndërtuesve për të financuar investimet e tyre (dhe ne blerësit e shtëpive gjithashtu) do të thotë se një rënie modeste në treg mund të zhdukë kapitalin e një investitori në një kohë të shkurtër. Është e kuptueshme që një investitor që e sheh këtë të ndodhë ndërmjet marrëveshjes dhe mbylljes do të donte t'i shpëtonte.

Megjithatë, tregu i pasurive të paluajtshme do të bëhej shumë më pak efikas nëse marrëveshjet mund të zhbëheshin lehtësisht nga blerësi ex post thjesht sepse tregu ndryshoi. Shitësit do të kërkonin çmime më të larta për t'i kompensuar ata për atë rrezik, do të vendosnin kushte shtesë në transaksion për t'i bërë ato të paprekshme - duke shtuar kostot e transaksionit - ose ndoshta do të vononin shitjen fare dhe do të mbanin pronat më gjatë, duke rritur më tej çmimet e pasurive të paluajtshme.

Gjykata e Kancelarisë së Delaware e mbajti Elon Musk me kushtet e kontratës së tij, sepse marrëveshja përcaktonte qartë se kushtet për ta anuluar atë nuk ishin përmbushur, dhe të vepronte ndryshe do të kishte injektuar një shkallë të konsiderueshme pasigurie në transaksionet e ardhshme në treg.

I njëjti arsyetim vlen edhe për këto transaksione të pasurive të paluajtshme. Bizneset duhet të respektojnë kontratat e tyre dhe gjykatat duhet të respektojnë kushtet e tyre, edhe nëse ato mund të mos jenë më të favorshme financiarisht për një nga subjektet. Është një nocion që shërben si themel i sistemit tonë ekonomik.