Përplasje, rrënim treni, apo apokalips?

Paralajmërimet e tmerrshme rreth pasurive të paluajtshme komerciale shfaqen pothuajse çdo ditë këto ditë. Ndërsa tregjet e zyrave janë të stresuara për shkak të rritjes së punës nga shtëpia, disa profesionistë të pasurive të paluajtshme shohin një treg gjithnjë e më të dyfishtë. i ndarë "në të pasur dhe që nuk kanë". Investitorët, qiramarrësit dhe qytetet - veçanërisht ata me ndërtesa më të vjetra dhe në rënie - do të duhet t'i kushtojnë vëmendje të madhe në muajt e ardhshëm për të parë se ku bien dhe sa keq mund të bëhen gjërat.

Vlerësimet negative dramatike të pasurive të paluajtshme komerciale gjenden lehtësisht. Të Standardi i San Franciskos parashikon një "përplasje epike të pasurive të paluajtshme komerciale" që po afrohet mbi atë qytet, duke e krahasuar atë me një tren që po afrohet me "qytetin, buxhetin e tij dhe aftësinë e tij për të ofruar shërbime të lidhura me shinat". Për të mos u zgjatur, Bloomberg tweeted "Puna në distancë po vret tregun e pasurive të paluajtshme komerciale të Manhattanit" me probleme të ngjashme që shtrihen edhe në qytete të tjera.

Por edhe ajo gjuhë zbehet kundër asaj Profesori i NYU Arpit Gupta dhe kolegët e tij po thonë, duke parashikuar një "apokalips të pasurive të paluajtshme të zyrës". Duke përdorur të dhënat e qytetit të Nju Jorkut, ata vlerësojnë "një rënie prej 45% në vlerat e zyrave në vitin 2020 dhe 39% në afatin më të gjatë, kjo e fundit përfaqëson një zbritje të vlerës prej 453 miliardë dollarësh", e cila mund ta zhysë qytetin në një "qark dënimi fiskal". Dëme të ngjashme mund të godasin qytete të tjera dhe, si rrjedhojë, ekonominë kombëtare.

Atëherë, si i kuptojmë të dhënat e tjera të këqija, por jo apokaliptike? CommercialEdge's “Raporti mujor i Zyrës Kombëtare” për shtatorin gjeti norma mesatare të ndenjur të listimit të zyrave, 38.70 dollarë për këmbë katrore, “ulje 0.1% nga viti në vit”. E keqe, por jo apokaliptike. Dhe si Kohët e fundit vura re, disa qytete, veçanërisht në Sunbelt ose ato me industri të forta të shkencave të jetës, po shohin tregje të forta qiraje.

Çfarë na thonë të dhënat e tjera? Moody dokumentoi se letrat me vlerë të mbështetura nga hipotekat komerciale panë "një rritje të madhe në normat e larta të delikuencës" në tremujorin e dytë të 2020, pikërisht kur goditi pandemia. Por bankat, investitorët e sigurimit të jetës dhe të tjerë ristrukturuan kreditë dhe ofruan durim, duke ulur normat e tyre të delikuencës. Kjo strategji do të jetë më e vështirë për t'u ndjekur nëse një presion i ri vjen në tregun e zyrave, veçanërisht me rritjen e normave të interesit nga Fed, duke e bërë huamarrjen më të kushtueshme në të gjithë bordin.

Deri më tani, të paktën bankat tregtare tani duket se i kanë nën kontroll kreditë e tyre për pasuri të paluajtshme. Normat e tyre të tarifimit dhe delikuencës arritën në 0.07% në tremujorin e dytë të 2020, kulmi i pandemisë. Por në dy tremujorët e parë të 2022, Fed raporton ato norma në zero, nuk është një sinjal i rënies dramatike të cilësisë së kredisë.

Dhe madje edhe numrat e këqij të 2020-ës nuk ishin aspak si kriza financiare e 2008-ës. Ndërmjet viteve 2009 dhe 2010, delikuencat e kredive të bankave tregtare ishin mbi 2% për shtatë tremujorë radhazi. Rregullimi më i rreptë që atëherë ka ndihmuar në kontrollin e huadhënies së lirshme bankare, kështu që fatmirësisht nuk kemi shenja që dështimet e huadhënies komerciale po rrëzojnë të gjithë ekonominë.

Kalimi pas numrave agregatë tregon disa shenja pozitive në pasuritë e paluajtshme komerciale. Në vitin e kaluar, qytetet e Sunbelt si Charlotte dhe Austin, ose qytete me përqendrim të shkencave të jetës si Bostoni, panë rritje dyshifrore të qirave. GoogleGOOG
dhe firma të tjera teknologjike kanë dhënë me qira sasi të mëdha hapësire në qytete si Nju Jork Çikago.

Rreziku më i madh në pasuritë e paluajtshme komerciale është hapësira më e vjetër, më pak e dëshirueshme për zyra. Sasia e kësaj në çdo qytet është thelbësore për vlerësimin e rrezikut të tij të përgjithshëm. Një tryezë e rrumbullakët reviste nga PERE, e cila gjurmon investimet në pasuri të paluajtshme në kapitalin privat, gjeti një treg "shumë të sfiduar", por të pasigurt, me rreziqe që variojnë nga inflacioni në kostot e ndërtimit dhe financimi deri në një recesion të afërt.

Ekspertët e PERE shohin një treg "të dyfishtë", me ndërtesa më moderne (veçanërisht ato që janë në përputhje me ESG) dhe disa qytete në pozitë të mirë për të përballuar krizën. Investitorët e PERE shohin një "normale të re" me më pak zënie të zyrave me kohë të plotë, por me zyra që ende përballen me kërkesë të përgjithshme "të panjohur" nga klientët.

Por këto janë pikëpamjet e investitorëve të pasurive të paluajtshme, të cilët mund të jenë (siç thonë në Rrugë), "duke folur librin e tyre" dhe duke vënë një rrotullim pozitiv në numrat. Në të kundërt, merrni parasysh Analiza e "apokalipsit" nga NYU dhe Kolumbia profesorët. Duke kombinuar të dhënat e punës nga shtëpia me informacionin financiar nga trustet e investimeve të pasurive të paluajtshme (REITs) informacione të tjera financiare, ata parashikojnë "vlerësimet afatgjata të zyrave që janë 39.18% nën nivelet para pandemisë" me "stokun e zyrës me cilësi më të ulët ... një bllokim më të konsiderueshëm pasuri.”

Nëse kanë të drejtë, qytetet - dhe ekonomia - janë në një rrugë të vështirë. Edhe pse disa ndërtesa të vjetra mund të shndërrohen në banesa, ky nuk është një proces i lehtë apo i menjëhershëm. Rënia e vlerave të pasurive të paluajtshme mund të çojë në probleme të konsiderueshme fiskale për shumë qytete, duke rezultuar në shkurtime të shërbimeve sociale, arsimit, shëndetit publik dhe funksioneve të tjera thelbësore të qeverisë. Ne nuk jemi ende në një apokalips, por të gjithë duhet të mbajmë një sy në mundësinë.