(Bloomberg) - Shitjet e obligacioneve hipotekore komerciale kanë rënë nga një shkëmb, duke rënë me rreth 85% nga viti në vit, pasi rritja e normave të interesit u zvogëlua në vëllimin e huadhënies dhe mospagesat i trembin investitorët.
Më i lexuari nga Bloomberg
Vetëm rreth 4.27 miliardë dollarë të obligacioneve janë emetuar deri më tani këtë vit, nga 29.38 miliardë dollarë në të njëjtën pikë të vitit të kaluar, sipas të dhënave të përpiluara nga Bloomberg bazuar në marrëveshjet pa mbështetjen e qeverisë. Investitorët fajësojnë fushatën agresive të normave të interesit të Rezervës Federale, e cila e ka bërë më të shtrenjtë rifinancimin e huamarrësve. Normat më të larta kanë ulur gjithashtu shitjet e pronave duke rritur në mënyrë efektive çmimet për blerësit.
Shtimi i presionit është një varg i fundit i mospagimeve në sektorët e pronave të zyrave dhe shitjes me pakicë, duke i bërë blerësit e obligacioneve edhe më të kujdesshëm. Këtë javë, Bloomberg raportoi se Brookfield Corp., prindi i qiradhënësit më të madh të zyrës në qendër të Los Anxhelosit, dështoi në kreditë e lidhura me dy ndërtesa në vend të rifinancimit të borxhit pasi kërkesa për hapësirë bie. Ndërkohë, një hua e lidhur me kullën e ish-presidentit Donald Trump në 40 Wall St. në Manhattan u vendos në një listë vëzhgimi të huadhënësve. Dhe investitorët po përpiqen të mbyllin një nga qendrat më të mëdha të vendit - Qendrën Palisades në West Nyack, Nju Jork.
“Rreziku i mospagimit është rritur dhe mund të jetë më problematik nëse normat rriten dhe ekonomia ngadalësohet”, tha Chris Sullivan, shefi i investimeve në Unionin Federal të Kredisë së Kombeve të Bashkuara. "Pra, unë mendoj se një qasje e kujdesshme dhe veçanërisht e zellshme është e përshtatshme."
Rënia e volumit të huadhënies pason një ngadalësim të aktivitetit të tregut të pasurive të paluajtshme, duke filluar nga gjysma e dytë e vitit 2022 pasi Fed filloi të rrisë me zell normat.
Viti i kaluar pa një rënie prej 10% në kreditë komerciale të pasurive të paluajtshme – borxhi themelor që zakonisht ripaketohet në obligacione hipotekore komerciale – krahasuar me një vit më parë, në 804 milionë dollarë nga 891 milionë dollarë, sipas të dhënave të Shoqatës së Bankierëve të Hipotekës. Grupi tregtar pret një rënie të mëtejshme prej 15% në kreditë CRE në 2023, në 684 milionë dollarë, duke ulur përsëri sasinë e kredive që mund të titullohen dhe shiten.
"Gjithçka është e ngrirë, kështu që nuk ka lëndë të parë për të bërë transaksione CMBS," tha Paul Norris, kreu i produkteve të strukturuara në menaxherin e aseteve të sigurimeve Conning & Co., në një intervistë telefonike.
Vetëm një pjesë e vogël e marrëveshjeve kanë kaluar vijën e finishit në javët e fundit. Bankat madje po bëhen krijuese me strukturat e marrëveshjeve në përpjekje për të joshur investitorët. Javën e kaluar, një grup huadhënës i udhëhequr nga Deutsche Bank AG vlerësoi një kanal CMBS prej 765.5 milionë dollarësh me një maturim pesë-vjeçar – një anomali në një treg që tenton të shesë borxhe më të vjetra.
“Është shumë e vështirë të sjellësh marrëveshje të reja në treg tani, sepse nuk po ndodh asgjë në tregun e pasurive të paluajtshme,” tha Norris. "Askush nuk dëshiron të rifinancojë ndërtesat e tyre dhe ka një hendek masiv në aspektin e pritjeve midis blerësve dhe shitësve për shkak të pasigurisë."
Dhe pjesa më e madhe e kërkesës së investitorëve ka të ngjarë të anojë drejt marrëveshjeve me performancë të shkëlqyer kolaterali dhe sponsorizim, sipas Sullivan. "Pronat e trofeut do të jenë ende të favorizuara."
Me siguri, indeksi CMBS ka tejkaluar tregun më të gjerë të bonove të nivelit të investimit, duke fituar 1.14% deri më tani këtë vit krahasuar me fitimin prej 0.85% të këtij të fundit, sipas të dhënave të indeksit të Bloomberg.
Tarifat e kapakëve
Cikli i ecjes së Fed-it ka çuar gjithashtu në norma më të larta kapitali, ose norma kapitalizimi, një masë e ngjashme me yield-in e një obligacioni. Kohët e fundit këto shifra kanë ardhur në rritje pasi vlerat e pronave kanë rënë, duke ulur vëllimin e transaksioneve.
"Askush nuk dëshiron të humbasë nëse mund ta ndihmojë atë," tha Lea Overby, strateg i CMBS në Barclays Plc. Çmimet e pronave komerciale në SHBA ranë 13% në vitin 2022, sipas Green Street, raportoi Bloomberg.
Por me inflacionin që qëndron vazhdimisht i lartë dhe papunësia e ulët, Fed mund t'i duhet të mbajë normat e rritjes për më gjatë. “Nëse rreziku i recesionit bëhet më i rëndë, kjo do të jetë e vështirë në tregun komercial të pasurive të paluajtshme,” shtoi ajo.
Për pjesën tjetër të vitit, Barclays vlerëson se emetimi i CMBS do të qëndrojë i ulët. Për vitin 2023, banka parashikon 25 miliardë dollarë borxh të kanalit - ose obligacione të mbështetura nga prona të shumta. Ai parashikon 45 miliardë dollarë të obligacioneve me një aktiv, me një huamarrës të vetëm, ose letra me vlerë të mbështetura nga hipotekat në një pronë të vetme.
"Tregu duhet të mësojë se si të funksionojë në këtë regjim të ri të normave dhe të arrijë një konsensus se ku duhet të çmimet gjërat," tha Overby. "Sa më shpejt që tregu të kuptojë se ky është realiteti i ri, aq më mirë."
Më i lexuari nga Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Burimi: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html