Pronarët e Teatrit Broadway synojnë të bëjnë më pak humbje pas ndryshimit të rregullave të zonave

Edhe kostoja e ajrit në Broadway tani është më e shtrenjtë.

Në vitin 1998, Departamenti i Planifikimit të Qytetit të Nju Jorkut ndryshoi rregullat e zonimit për të lejuar pronarët e Broadway-t të shesin të drejtat e ajrit mbi teatrot e tyre zhvilluesve të pasurive të paluajtshme që kërkojnë të montojnë kulla të larta në Distriktin e Teatrit. Duke vendosur hapësirën e transferuar mbi kantiere të tjera ndërtimi, ndërtesat e reja kanë mundur të ngrihen më lart se sa do të ishte e mundur ndryshe.

"Të gjitha këto super-kulla të reja që po ndryshojnë pamjen e horizontit të qytetit ... nuk mund të ndodhin pa transferime të të drejtave ajrore." i vëzhguar Robert Von Ancken, një vlerësues i pasurive të paluajtshme.

Si pjesë e çdo marrëveshjeje të të drejtave ajrore, zhvilluesi i pasurive të paluajtshme duhet të japë një kontribut në Fondin e Nën-Rrethit të Teatrit, i cili jep grante për të mbështetur prodhimin e shfaqjeve origjinale, për të tërhequr audiencë të re dhe për të diversifikuar linjën e profesionistëve të teatrit. Ajo ka shpërndarë mbi 10 milionë dollarë nga shitja e të drejtave të ajrit dhe një politikan vendas i deklaruar se përdorimi i fondeve të tij për të krijuar programe mentorimi "tregojnë edhe një herë se shfrytëzimi i të drejtave të lagjes [ajrore] për të investuar në të ardhmen e qytetit tonë është një fitore e favorshme".

Kur Fondi u formua në vitin 1998, norma fillestare e secilit kontribut u caktua në 10 dollarë për këmbë katrore. Por, ndërsa çmimi i tregut i të drejtave ajrore u rrit në çati, norma e kontributit u rrit në 14.91 dollarë për këmbë katror në 2006 dhe përsëri në 17.60 dollarë për këmbë katror në 2011.

Në vitin 2016, Departamenti i Planifikimit të Qytetit rekomandoi rritjen e normës së kontributit ose në 20 për qind të çmimit të shitjes ose në 20 për qind prej 347 dollarë për këmbë katrore, cilado qoftë shuma më e madhe. Më pas do të rregullonte çmimin bazë prej 347 dollarë për këmbë katrore çdo tre deri në pesë vjet.

“Këto ndryshime në metodologji do të përputhen me qëllimin fillestar të amendamentit të tekstit të vitit 1998, i cili krijoi aftësinë për teatrot e listuara për të transferuar të drejtat [ajërore] në të gjithë nën-distriktin për një kontribut në fondin e sapokrijuar të nënqarkut që ishte ekuivalent me 20 përqind të vlerës së transferimit të [të drejtave ajrore],” shpjegoi Nënkryetari i Komisionit të Planifikimit të Qytetit të Nju Jorkut Kenneth Knuckles.

Megjithatë, çmimi për të drejtat ajrore u rrit shumë më shpejt se normat e kontributeve që nga viti 1998.

Sipas një raporti, të drejtat ajrore të shitura pas vitit 2007 varionin nga 318 dollarë për këmbë katrore në 692 dollarë për këmbë katrore pasi u rregulluan për inflacionin. Çmimi mesatar ishte 461 dollarë për këmbë katrore, që do të thotë se norma mesatare e kontributit në Fond ishte më pak se katër përqind e çmimit për këmbë katrore.

Duke u përballur me një rritje të mundshme në normën e kontributit, pronarët e teatrit në Broadway dhe zhvilluesit e pasurive të paluajtshme hynë në luftë.

"Një rritje e tillë dramatike siç propozohet këtu padyshim që do të ftohë tregun, duke rezultuar në pak (nëse ka) transaksione." diskutuan Paimaan Lodhi, nënkryetar në Bordin e Pasurive të Paluajtshme të Nju Jorkut. Duke e përshkruar rregullimin si “të rëndë, të tepruar dhe të padrejtë”, Lodhi vazhdoi se, “minimumi, 400 për qind rritja brenda natës i trajton pronarët e teatrove ndryshe dhe në mënyrë të padrejtë nga ata që ishin në gjendje të shisnin të drejtat e tyre ajrore më parë dhe ata që i nënshtrohen kësaj. Rritje shumë drastike tani.”

"Ne jemi të shqetësuar se duhet të paguajmë një çmim dysheme nëse tregu bie, dhe gjithashtu efektin që do të ketë në negociata." jehonë një avokat që përfaqëson pronarët e teatrit. “Shqetësimi ynë është gjithashtu teorik”, tha avokati, duke shtuar se “çmimet duhet të përcaktohen nga tregu”.

Një anëtar i Këshillit të Qytetit të Nju Jorkut, i cili kohët e fundit kishte marrë një donacion prej 16,000 dollarësh nga një pronar teatri në Broadway, sulmoi rritjen e mundshme dhe Departamenti i Planifikimit të Qytetit e tërhoqi propozimin e tij pikërisht përpara se të shkonte për votim në 2017.

Duke kritikuar administratën e kryetarit të bashkisë së Nju Jorkut Bill de Blasio për "marrjen e mermerëve të saj dhe shkuarjen në shtëpi", anëtari i atëhershëm i këshillit Dan Garodnick ankua se "është zhgënjyese, është befasuese dhe është shumë keq për institucionet kulturore që janë me të vërtetë humbësit këtu."

Në prill, Departamenti i Planifikimit të Qytetit nën kryebashkiakun e ri Eric Adams rishikoi rregullat e zonimit dhe sugjeroi rritjen e normës së kontributit në 24.65 dollarë për këmbë katrore. Rritja e propozuar prej 40 përqind do të përputhet me rritjen prej 40 përqind në vlerën e vlerësuar të sipërfaqes totale të dyshemesë së ndërtuar në Rrethin e Teatrit midis 2011, kur u ndryshua për herë të fundit norma e kontributit, dhe 2021.

Edhe pse avokatët e komunitetit ankua se "24 dollarë janë për të ardhur keq dhe, në botën e sotme me inflacionin që po shohim, nuk mund të bësh shumë me 24 dollarë për këmbë katrore," Departamenti vazhdoi me propozimin dhe norma e re e kontributit ishte në heshtje. i adoptuar disa javë më parë pa asnjë mbulim shtypi.

Nëse zhvilluesit e pasurive të paluajtshme nuk paguajnë më shumë para për të drejtat e ajrit, atëherë pronarët e teatrit në Broadway do të përfundojnë duke marrë më pak para në shtëpi tani.