Fondi gjigant i pasurive të paluajtshme të Blackstone përballet me një provë

Blackstone (shënues: BX) e përshkruan Breit si një "platformë të pasurive të paluajtshme me cilësi institucionale që sjell pasuri të paluajtshme private për investitorët e fokusuar në të ardhura". Tani një nga trustet më të mëdha të investimeve në pasuri të paluajtshme në SHBA, Breit zotëron rreth 5,000 prona, kryesisht banesa dhe magazina shumëfamiljare, si dhe pasuri të patundshme të hoteleve/kazinove në Las Vegas, duke përfshirë Bellagio dhe MGM Grand.

Megjithëse nuk tregtohet publikisht, ai shitet nga firma të mëdha brokerimi dhe këshilltarë financiarë, me një investim minimal relativisht të ulët prej 2,500 dollarë. Në vetëm pesë vjet, Breit është bërë një pjesë fitimprurëse e ekskluzivitetit kryesor të industrisë së pasurive të paluajtshme të Blackstone, duke gjeneruar 1.8 miliardë dollarë tarifa vitin e kaluar dhe 1 miliard dollarë në gjashtë muajt e parë të 2022.

Kjo rritje e shpejtë mund të ketë një anë negative. Kohët e fundit ka pasur shqetësime në lidhje me perspektivën e Breit, duke përfshirë mënyrën se si vlerësohet dhe nëse riblerjet e investitorëve do të rriten nga nivelet e ulëta. Analisti i BofA Securities, Craig Siegenthaler, vlerësoi në korrik se flukset neto, ose shitjet më pak riblerje, në thelb kanë kaluar në "break-even" pasi flukset hyrëse mesatarisht 2 miliardë dollarë në muaj për 18 muajt e fundit.

Në përgjigje të pyetjeve të analistëve rreth Breit në konferencën e të ardhurave të Blackstone në korrik, CEO Stephen Schwarzman tha se Breit dhe ofertat e tjera të Blackstone ofrojnë "vlerë të madhe" për investitorët, "të cilët e mbajnë mend atë dhe e vlerësojnë firmën. Kjo ndërton markën tonë. Kjo na ndihmon të mbledhim para.”

Megjithatë, kohët e fundit, një perspektivë më e re për Breit dhe produkte të tjera të shitjes me pakicë të Blackstone, siç është Fondi Privat i Kreditit Blackstone duket se po rëndon Stoku Blackstone, e cila me rreth 102 dollarë, është 30% në rënie nga kulmi i saj në nëntor.

A Barron analiza e Breit sugjeron që investitorët duhet të jenë të kujdesshëm dhe në vend të kësaj të marrin në konsideratë trustet e investimeve të pasurive të paluajtshme të tregtuara publikisht, ose REIT, që duken më tërheqëse. Breit është rritur në çmim këtë vit, ndërsa REIT-et publike janë ulur më poshtë. Breit ka tarifa relativisht të larta, ofron likuiditet të kufizuar dhe ka më shumë levë sesa kompanitë publike të krahasueshme.

Blackstone thotë se Breit është vlerësuar këtë vit, sepse performanca e fortë financiare ka më shumë se kompensuar ndikimin e normave më të larta të interesit. Ai thotë se Breit ka "siguruar performancë të jashtëzakonshme" për investitorët dhe është "i pozicionuar jashtëzakonisht mirë", duke pasur parasysh fokusin e tij në apartamente dhe magazina.

Banesat po përfitojnë nga rritja dyshifrore e qirave, dhe kërkesa për depo ka qenë e fortë. "Këto janë bazat më të mira që kam parë në këta dy sektorë në të gjithë karrierën time," tha presidenti i Blackstone, Jonathan Grey në një webinar të fundit.

Tarifat e Breit janë të krahasueshme me fondet e tij private të pasurive të paluajtshme institucionale dhe Blackstone thotë se leva e Breit është modeste në krahasim me shumë fonde private të pasurive të paluajtshme.

Një nga pikat më të mëdha të shitjes së Breit, një rendiment shpërndarjeje prej afërsisht 4%, është mbi mesataren e REIT prej rreth 3%. Por shpërndarja nuk fitohet plotësisht bazuar në një masë kyçe të fluksit monetar REIT. Rendimentet e shpërndarjes ndryshojnë disi midis katër klasave të aksioneve.

Breit ndryshon nga kolegët publikë të REIT si

Prologis

(PLD),

Komunitetet e Apartamenteve në Mes të Amerikës

(

MAA

), Dhe

Komunitetet AvalonBay

(AVB), të cilat mund të blihen dhe shiten në tregjet publike. Breit është i vetmi blerës i aksioneve të tij dhe i kufizon shlyerjet mujore me 2% të vlerës neto të aseteve të fondit dhe riblerjet tremujore me 5%.

Breit thotë se aksionet e tij duhet të konsiderohen se kanë "likuiditet të kufizuar dhe nganjëherë mund të jenë jolikuide". Breit ka përmbushur të gjitha kërkesat e shpengimit që nga fillimi i tij. Me flukse hyrëse që kanë arritur në rreth 35 miliardë dollarë në 18 muajt që përfundojnë më 30 qershor, fondi ka qenë në një zbavitje blerjeje. Për shembull, Breit dhe një tjetër fond Blackstone kanë një marrëveshje prej 13 miliardë dollarësh për të blerë një nga pronarët më të mëdhenj të banesave për studentët e kolegjit,

Komunitetet e Kampusit Amerikan

(ACC), e cila pritet të mbyllet në ditët në vijim.

Rritja e Breit është nxitur nga përzgjedhja e shkëlqyer e portofolit dhe kthimet e bollshme. Gati 80% e aseteve të saj janë në apartamente me qira dhe prona industriale, duke përfshirë magazinat e drejtuara drejt tregtisë elektronike, të cilat kanë qenë dy sektorët më të fortë të pasurive të paluajtshme në vitet e fundit.

Kthimi total i Breit ka qenë mesatarisht 13.5% në vit që nga fillimi, krahasuar me 7% për Vanguard Real Estate (VNQ) një fond i tregtuar në shkëmbim, zotërimet e të cilit dominohen nga REIT-të më të mëdha publike. "Ka bërë një punë të shkëlqyer në zgjedhjen e sektorëve," thotë Dave Bragg, një analist në Green Street, një firmë e pavarur kërkimore e pasurive të paluajtshme.

Vlera e Breit është mbajtur në mes të pasojave në tregjet financiare dhe në sektorin publik REIT këtë vit. Kthimi total i Breit këtë vit deri në qershor ka qenë rreth 7%.

Nga ana tjetër, Vanguard ETF pati një kthim total negativ prej 13% deri në fund të korrikut, ndërsa REIT të krahasueshme publike si Prologis, AvalonBay dhe

Camden Property Trust

(CPT) janë zbritje 15% ose më shumë bazuar në kthimin total. Breit ka vuajtur vetëm tre muaj që nga fillimi i tij në janar 2017.

Breit mund të rritet ndërkohë që kompanitë publike të krahasueshme po bien sepse gjurmon tregjet private të pasurive të paluajtshme, të cilat mund të lëvizin më ngadalë sesa tregjet publike më të paqëndrueshme. Blackstone e çmon fondin çdo muaj bazuar në performancën e tij financiare dhe faktorë të tjerë, duke përfshirë ndryshimet në normat e interesit.

Blackstone tregon për performancën e fortë të portofolit të Breit - të ardhurat neto operative u rritën me 16% në gjysmën e parë të 2022 - për kthimet pozitive këtë vit. REIT-et publike gjithashtu kanë raportuar rezultate të mira, por stoqet e tyre kanë rënë për shkak të normave më të larta të interesit dhe shqetësimeve për një recesion.

"Kur REIT-të publike tregtojnë me zbritje në vlerën bazë të aktiveve të tyre, është një mundësi e shkëlqyer blerjeje," thotë Bragg nga Green Street. "Ne nuk mendojmë se investitorët duhet të blejnë në tregjet private kur mundësitë e tregut publik janë kaq të mëdha."

Ai llogariti se REIT-et e mëdha publike mesatarisht po tregtoheshin kohët e fundit me rreth 15% zbritje ndaj vlerës së tyre neto të aktiveve.

Si një alternativë ndaj Breit, investitorët mund të konsiderojnë alternativa publike të mirëadministruara si Prologis, një pronar kryesor i depove, ose REIT shumëfamiljare si AvalonBay ose Komunitetet e Apartamenteve në Amerikën e Mesme. Barron ka shkruar në mënyrë të favorshme për sektorin REIT apartament kohët e fundit.

Kërkesat për shpengim nga investitorët e Breit duket se po rriten. Analiza e Siegenthaler tregoi se shitjet përafërsisht përputheshin me riblerjet. “Duke pasur parasysh që Breit gjeneroi 9.8 miliardë dollarë hyrje në tremujorin e parë të 2022 (3 miliardë dollarë plus në muaj), fakti që flukset e tij mund të jenë ngadalësuar në pikën më të ulët ishte befasues dhe ndodhën më herët nga sa prisnim,” shkroi ai. Ai megjithatë ka një vlerësim Blej në Blackstone dhe pret që flukset e shitjeve me pakicë në Breit dhe automjete të tjera të ripërshpejtohen në një rikuperim.

Blackstone vuri në dukje në konferencën e fundit të fitimeve se investitorët kërkuan 2.9 miliardë dollarë shlyerje nga fondet e saj të shitjes me pakicë duke përfshirë Breit gjatë tremujorit të dytë.

Blackstone thotë se nuk është i shqetësuar. "Në këtë periudhë të paqëndrueshmërisë ekstreme të tregut, një ngadalësim në mbledhjen e fondeve nuk është befasuese, por flukset neto të Breit janë ende pozitive për shkak të performancës së fortë," thotë kompania. Barron.

I pyetur në konferencën e korrikut se si do të trajtonte një periudhë riblerjesh përtej kufijve të riblerjes, Grey, i cili ndërtoi perandorinë e pasurive të paluajtshme të firmës, vuri në dukje një "sasi të konsiderueshme likuiditeti" në Breit. Vetë Grey investoi së fundmi 50 milionë dollarë në fond.

Analisti i Keefe, Bruyette & Woods, Robert Lee, shkroi në fillim të këtij viti se menaxherët alternativë janë të etur për të tërhequr "kapitalin e mbyllur" nga investitorët individualë. Ndërsa kjo nuk është një çështje kur kohët janë të mira, tha ai, "ekziston rreziku që në kohë stresi, investitorët individualë mund të kuptojnë se nuk janë aq të kënaqur me mungesën e aksesit në kapitalin e tyre."

Breit vendos një tarifë bazë vjetore prej 1.25% të aktiveve neto dhe ka një tarifë nxitëse prej 12.5% ​​të kthimit total vjetor nëse arrin një kthim prej të paktën 5%. Bragg vlerëson se tarifat e Breit janë dy deri në tre herë ato të REIT-ve dhe fondeve publike, në varësi të automjetit të zgjedhur nga investitori.

Breit kishte një vlerë neto aktivesh prej 68 miliardë dollarësh - ekuivalente me vlerën e tregut të kapitalit - dhe një vlerë totale duke përfshirë borxhin prej 116 miliardë dollarësh në fund të qershorit. Breit llogarit raportin e tij të levës në 42%—borxhi i pjesëtuar me vlerën totale. REIT-et publike të krahasueshme janë rreth gjysma e këtij niveli. Fondi kishte 46 miliardë dollarë borxh të papaguar në fund të tremujorit të parë, ndërsa një Prologis me madhësi të krahasueshme kishte 18 miliardë dollarë.

Asnjë analist publik REIT nuk e ndjek Breit. Ai nuk lëshon njoftime për të ardhurat dhe nuk mban konferenca tremujore. Ai paraqet 10-Qs tremujore dhe 10-Ks vjetore, por pasqyrat e tij financiare, si ato të REIT-ve publike, janë komplekse.

Investitorët e REIT shikojnë të ardhurat neto, por fokusohen më shumë në masa të tjera si fondet nga operacionet dhe fondet e disponueshme për shpërndarje, të cilat shtojnë shpenzime të konsiderueshme amortizimi. Ideja është që pjesa më e madhe e amortizimit është një shpenzim fantastik pa para, pasi pasuria e paluajtshme nuk po bie në vlerë.

Breit, ndryshe nga shumica e REIT-ve të mëdha publike, ka funksionuar në të kuqe bazuar në të ardhurat neto. Ajo humbi më shumë se 800 milionë dollarë në secilin nga dy vitet e fundit bazuar në parimet e kontabilitetit të pranuara përgjithësisht, ose GAAP, dhe rreth 650 milionë dollarë në gjashtë muajt e parë të 2022.

Për vitin 2021, ajo llogariti fondet e saj të disponueshme për shpërndarje në 1.3 miliardë dollarë, por kjo nuk mbuloi shpërndarjet e saj për aksionerët prej 1.6 miliardë dollarësh. Rreth gjysma e zotëruesve të Breit riinvestuan shpërndarjet e tyre vitin e kaluar, duke reduktuar shpenzimet në para.

Llogaritja e Breit për fondet e tij të disponueshme për shpërndarje, një masë financiare jo-GAAP, përjashtoi 1.8 miliardë dollarë tarifa menaxhuese dhe stimuluese të paguara ndaj Blackstone në 2021. Arsyeja është se pagesat janë bërë në aksione të Breit dhe jo me para në dorë. Por tarifat janë tarifa pavarësisht nëse ato paguhen në magazinë ose në para. Breit blen mbrapsht aksione të paguara te Blackstone, që do të thotë që Blackstone merr në mënyrë efektive para. Breit përfshin tarifat e menaxhimit dhe stimulimit si shpenzim në llogaritjen e të ardhurave neto të GAAP-it.

Shpërndarja Breit është pothuajse e gjitha një kthim i kapitalit për shkak të humbjeve të tij. Në të kundërt, shumica e REIT-ve të mëdha paguajnë dividentë të paktën pjesërisht nga të ardhurat neto.

Blackstone thotë se të ardhurat neto të Breit janë ulur nga shpenzimet më të mëdha të amortizimit në krahasim me REIT-të publike. Ai zhvlerësim i lartë rezulton në një shpërndarje të favorizuar nga taksat, duke përfituar investitorët, thotë ai. Breit thotë se ka financuar plotësisht shpërndarjen nga fluksi i parasë nga operacionet, një metrikë GAAP që përjashton tarifat e menaxhimit dhe nxitjes, që nga fillimi i tij.

Gjatë pesë viteve të para të saj, Breit ka shënuar, falë ndarjeve të sektorit të zgjuar dhe një tregu të madh të pasurive të paluajtshme. Por me një çmim të lartë dhe tarifa të larta, mund të jetë e vështirë të përsëritet kthimet e saj historike dhe të mposhten REIT-të publike. Dhe ajo duhet ende të testohet në një rënie të qëndrueshme ekonomike ose në një periudhë të shlyerjeve neto.

Shkruaj Andrew Bary në [email mbrojtur]