Shmangia e një faturë të madhe tatimore mbi fitimet e pasurive të paluajtshme

Të zotërosh pasuri të paluajtshme është një ëndërr e madhe për shumë investitorë. Por është një investim i madh - një investim që mund të jetë mjaft fitimprurës. Shitja e një prone me qira për një fitim të madh mund të jetë një ëndërr e realizuar. Megjithatë, për të maksimizuar fitimin nga një shitje e tillë, duhet të minimizoni taksat mbi të. Shitja me këste është një strategji. Mos u shqetësoni: kjo është Shërbimi i Ardhurave të Brendshme (IRS) miratuar.

Pagesa e madhe është e barabartë me faturën e madhe tatimore

Le të hedhim një vështrim në një situatë të zakonshme:

Hal Bookman shikoi ofertën e blerësit për shtëpinë e tij me qira dhe nuk mund ta besonte numrin që pa. Vlera e pronës së tij u rrit ndjeshëm në vetëm pesë vjet. Megjithatë, kur Hal i tha me gëzim të tijën këshilltar tatimor për shitjen, këshilltari u tregua i kujdesshëm: Marrja e të ardhurave si a pagesën e një shume të madhe nuk do të ishte në interesin më të mirë të Halit nga pikëpamja tatimore.

Nëse Hal deklaron të gjitha të ardhurat e shitjes në të njëjtin vit që shet pronën, ai paguan 25% mbi pjesën e fitimit që korrespondon me çdo zbritjet e amortizimit ai ka marrë më parë pronën me qira.

Çdo fitim përtej rimarrjes së amortizimit tatohet me 15% për tatimpaguesit me të ardhura të tatueshme midis 41,676 dhe 459,750 dollarë nëse janë beqarë, ose 83,351 dollarë dhe 517,200 dollarë nëse janë martuar bashkërisht në 2022. Këto shuma rriten në 44,625 dollarë dhe 492,300 dollarë për skedarët beqarë, si dhe 89,250 dhe 553,850 dollarë për çiftet e martuara që depozitojnë bashkërisht në 2023. Tatimpaguesit me të ardhura mbi këto pragje tatohen me 20%

Hal pyet këshilltarin e tij tatimor nëse mund të bëjë ndonjë gjë për të reduktuar të tijën të ardhura të taksueshme për vitin. Këshilltari njeh vetëm mjetin për të përdorur: një marrëveshje shitje me këste.

Çfarë është një shitje me këste?

An shitje me këste përkufizohet si shitja e pasurisë në të cilën të paktën një pagesë nuk është bërë deri pas vitit tatimor të shitjes.

IRS lejon tatimpaguesit të shtyjnë një pjesë të fitimit nga shitja e një prone investimi me një marrëveshje shitjeje me këste. Kjo marrëveshje i lejon shitësit të deklarojnë a përllogaritje një pjesë të tyre fitime kapitale gjatë disa viteve.

Një shitës nuk lejohet të përdorë metodën e shitjes me këste kur raporton një humbje.

Si funksionon metoda e shitjes me këste

Deklarimi i fitimeve nga një shitje me këste është teorikisht i thjeshtë. Tatimi i shitjeve me këste pasqyron atë të annuities, në të cilën një pjesë proporcionale e secilës pagesë konsiderohet një kthim i principalit.

Kushtet e vetme janë që prona që shitet nuk mund të tregtohet publikisht siguri ose një pjesë e inventarit të rregullt të një firme, dhe tatimpaguesi nuk mund të jetë a tregtar të pronës së shitur (me përjashtim të disa tregtarëve të aksioneve me kohë që zgjedhin për një tarifë interesi të veçantë sipas metodës së shitjes me këste).

Raportimi i të ardhurave nga shitjet me këste

Të ardhurat nga shitjet me këste mund të ndahen në tre kategori të veçanta: fitimi kapital, interesdhe kryesor. Secila prej tyre trajtohet veçmas Forma 1040.

La fitimi bruto përqindja përdoret më pas për të llogaritur të ardhurat nga shitjet me këste për një vit të caktuar tatimor.

Fitimi i kapitalit

Në shembullin e mësipërm, Hal duhet të deklarojë fitimin çdo vit si afatgjatë ose afatshkurtër, në varësi të cilit ka qenë në vitin e shitjes. Fitimet afatgjata tatohen me një normë më të ulët, ndërsa fitimet afatshkurtra tatohen si të ardhurat e zakonshme.

Për shkak se Hal e mbajti shtëpinë për pesë vjet, fitimi, në këtë rast, do të ishte afatgjatë.

Nëse fitimi do të kishte qenë afatshkurtër, Hal përsëri mund të tatohet mbi të ardhurat nga këstet me një normë më të ulët se sa do të kishte nëse do t'i duhej të deklaronte fitimin e një shume të madhe. Kjo për shkak se fitimet afatshkurtra tatohen si të ardhura të zakonshme, në krye të tatimpaguesit norma tatimore margjinale.

Nëse fitimi proporcional nuk e shtyn atë në grupin tjetër tatimor, kjo normë mund të jetë më e ulët. Fitimi nga një shitje me këste raportohet në IRS Forma 6252 dhe më pas barten në Programi D në Formularin 1040.

Interes

Tatimpaguesit me të ardhura nga shitjet me këste duhet të raportojnë edhe interesin e ngarkuar tek blerësi, i cili tatohet me norma të zakonshme të ardhurash.

Interesi i parashikuar në kontratën e shitjes quhet interes i deklaruar. Nëse interesi i deklaruar është i pamjaftueshëm (ose zero), pjesë e kryesor pjesa e shitjes duhet të rikarakterizohet si interes i padeklaruar.

Kryesor

Një pjesë e çdo shitje me këste konsiderohet nga IRS si një kthim pa taksa e principalit. Kjo shumë mund të përcaktohet duke plotësuar Fletën e Punës A në Publikimin 537.

Kryesorja (baza e rregulluar) për qëllime të shitjes me këste është totali i bazës suaj aktuale të rregulluar në pronë plus çdo shpenzim të shitjes dhe rimarrja e amortizimit.

Në këtë shembull, Hal ka 200,000 dollarë si bazë të rregulluar në shtëpinë e tij. Ai duhet të shtojë 100,000 dollarë për rimarrjen e tij të amortizimit dhe 10,000 dollarë për shpenzimet e shitjes në mënyrë që të llogarisë bazën e tij të rregulluar për qëllime të shitjes me këste. Kjo shifër është 310,000 dollarë.

Përqindja e fitimit bruto

Për të llogaritur përqindjen e fitimit bruto, duhet të zbrisni bazën e rregulluar për qëllime të shitjes me këste - 310,000 dollarë, në këtë shembull - nga çmimi i shitjes në mënyrë që të llogaritni fitimin total. Në këtë shembull, fitimi total është 90,000 dollarë (400,000 - 310,000 dollarë).

Më pas, ndani fitimin total me çmimin e shitjes, i cili në këtë rast është 22.5% (90,000 $ ÷ 400,000 $), dhe ju keni përqindjen e fitimit bruto.

Së fundi, për të llogaritur fitimin e tatueshëm çdo vit, shumëzojeni këtë përqindje me shumën e këstit. Kështu, fitimi i tatueshëm i Hal çdo vit konsiderohet të jetë 11,250 dollarë (50,000 dollarë x 22.5%).

Hipotekat dhe çmimi i kontratës

Nëse blerësi i pronës supozon a peng apo ndonjë tjetër premtim me blerjen, baza e kostos së pronës duhet të reduktohet me shumën e hipotekës ose kartëmonedhës. Për t'u kthyer te shembulli ynë, le të themi se Hal ka një hipotekë prej 100,000 dollarësh për pronën që shiti.

Nëse pronë me qira që Hal i shitur për 400,000 dollarë ka një hipotekë prej 100,000 dollarë, çmimi i kontratës ulet në 300,000 dollarë (400,000 - 100,000 dollarë).

Nëse shuma e hipotekës tejkalon bazën totale të rregulluar të pronës, diferenca duhet të raportohet si pagesë në vitin e parë dhe çmimi i kontratës rritet me atë shumë.

Për shembull, thoni se prona e Hal ka një hipotekë prej 250,000 dollarë. Përveç pagesës me këste, Hal do të duhet të raportojë një pagesë të tepërt prej $50,000 ($250,000 – $200,000) gjatë vitit të parë.

Shembull i shitjes me këste

Duke përdorur shembullin nga lart, le të shohim se si Hal mund ta strukturonte shitjen e tij me këste nëse donte të shtynte të tijën taksat mbi fitimin e kapitalit për një vit të ardhshëm.

Hal merr një ofertë prej 400,000 dollarësh për shtëpinë e tij me qira. Ai e bleu pronën për 300,000 dollarë. Gjatë viteve, ai ka marrë 100,000 dollarë amortizim zbritjet, duke bërë të tijën bazë të rregulluar $ 200,000.

Prandaj, Hal ka 200,000 dollarë (400,000 - 200,000 dollarë) fitime të tatueshme për të deklaruar.

Këshilltari i Hal rekomandon që ai të ndajë të ardhurat e tij nga shitja në tetë këste vjetore prej 50,000 dollarë secila në vend që të deklarojë 400,000 dollarë në një vit. Për sa kohë që këstet merren në mënyrë konstruktive çdo vit, kjo metodë do t'i lejojë Halit të regjistrojë fitimet, dhe rrjedhimisht një pjesë të përpjesëtuar të fitimeve, gjatë tetë viteve.