A po ëndërroj? Modeli i Trustit të Tokës në Komunitet mund të jetë pjesë e zgjidhjes së strehimit

Në përgjithësi, politikat e strehimit duhet të përqendrohen në lejimin e prodhimit të banesave me qëllim fitimi për të përmbushur sa më shumë kërkesë që të jetë e mundur. Pastaj, në ato nivele të të ardhurave që ende zbulojnë se nuk mund të menaxhojnë kostot e strehimit së bashku me kostot e tjera të jetesës, zgjidhja më e mirë është subvencionimi i drejtpërdrejtë në para për diferencën midis standardit normativ për qiranë, 30% të të ardhurave bruto mujore dhe kostove aktuale. . Po në lidhje me pronësinë e shtëpisë? A ka një model që mund të trajtojë problemin e njerëzve që punojnë, por që ende nuk mund të menaxhojnë paradhënien apo pagesën mujore të hipotekës? Jam optimist i kujdesshëm se një politikë strehimi gjithëpërfshirëse dhe e drejtuar nga tregu mund të përfshijë modelin e besimit të tokës në komunitet (CLT), një mekanizëm për sigurimin e tokës në mirëbesim, më pas subvencionimin e pronësisë së një shtëpie në tokën e mirëbesimit.

Modeli i Trustit të Tokës në Komunitet (CLT). është një strategji inovative për të kapur vlerën e tokës dhe banesave dhe për t'i vënë ato në dispozicion të familjeve që punojnë me të ardhura të ulëta dhe të moderuara. Nëpërmjet blerjes së tokës, CLT-të mund të ofrojnë mundësinë për të blerë banesa nën çmimin e tregut në këmbim të realizimit të një fitimi më të vogël për vlerësimin e shtëpisë. Pronari i shtëpisë nënshkruan një qira afatgjatë me CLT e cila vazhdon të zotërojë tokën me përmirësimin e shtëpisë në pronësi të familjes. Modeli CLT ka efektin e heqjes së vlerës së shtëpisë nga tregu, duke lejuar që çmimi të vendoset për blerje nga familjet me të ardhura familjare prej 50 deri në 80 për qind të të ardhurave mesatare të zonës (AMI). Kur shtëpia shitet, qiraja kufizon kapjen e vlerës së shitjes, duke ia kaluar kursimet familjes tjetër.

Ka përparësi të shumta të strehimit CLT për familjet dhe ekonominë më të gjerë të strehimit.

• Mundësi pronësie për njerëzit që punojnë por fitojnë më pak – Njerëzit mund të punojnë për vite të tëra për të ndërtuar një vrull financiar për të blerë një shtëpi dhe ende të mos arrijnë; CLT-të ndihmojnë në dhënien e një shtytje shtesë në pronësi.
• Ndërtimi i kredisë – Kredia është ende një masë e rëndësishme e mprehtësisë financiare; CLT-të mund të ndihmojnë një familje të ndërtojë dhe zgjerojë aftësinë për të marrë hua me mençuri.
• Stabilitet – Zotërimi i një shtëpie mund t'i lejojë fëmijët të ndjekin të njëjtat shkolla përmes diplomimit dhe të inkurajojë angazhimin dhe përfshirjen në komunitet.
• Përfitimi i rritjes së kapitalit të aktiveve – Ndërsa pasuria e shtëpisë së tyre rritet me kalimin e kohës, familjet mund ta kapin atë vlerë për të ardhmen.
• Parandalon presionet spekulative mbi pronarët – Kur një shtëpi CLT është jashtë tregut, nuk ka presion për të shitur kur vlerat e aseteve rriten.
• Ndërsa kthimet nga investimi janë të kufizuara, ato krijojnë pasuri brezash – Edhe pse përfitimet e shitjeve janë të kufizuara, ka një nxitje për një familje që të menaxhojë mirë investimin e saj deri në fund të kredisë ose shitjes.
• U mundëson familjeve me të ardhura të kufizuara të kursejnë – Kur kostot e strehimit janë më të vogla, një familje mund të marrë kursime për përdorime të tjera, duke përfshirë kujdesin për fëmijët, arsimin dhe ndërtimin e rezervave të parave.

Përfitimi për ekonominë e gjerë është se familjet që përndryshe do të mbeteshin në njësi shumëfamiljare më të lira, mund të kalojnë në pronësi, duke i liruar ato njësi për familjet e tjera. Ekziston një potencial që CLT-të të ndihmojnë në ndërtimin e një shkalle strehimi, ndoshta duke filluar me kuponat dhe asistencën e drejtpërdrejtë, deri te një njësi me qira dhe në fund pronësi. Pronësia përmes një CLT lejon familjet të investojnë më shumë në lagjen dhe komunitetet e tyre lokale, dhe që ato komunitete dhe lagje të investojnë në to. Mundësia e pronësisë së shtëpisë e krijuar nga modeli CLT mund t'i lejojë familjet të lëshojnë rrënjë dhe të bëhen ndikues ekonomikisht dhe politikisht.

Dhe ky model mund të lehtësojë edhe strehimin e shumëfamiljeve. Në Seattle, Trusti i Tokës së Komunitetit Homestead po ndërton 38 njësi godinë në dy zona të ndryshme, njëra e dhuruar dhe tjetra në tokë të tepërt të qytetit. Modeli i pronësisë është i njëjtë me shtëpitë për një familje. Në disa mënyra, godinat janë përdorimi më logjik i modelit, pasi apartamentet me norma të tregut janë të ngulitura në një aktiv të mbajtur zakonisht. Dhurimi i tokës së tepërt të qytetit është veçanërisht i rëndësishëm pasi kjo është e zakonshme në të gjithë vendin; qytetet dhe qeveritë e tjera lokale shpesh kanë copa toke që nuk mund të përdoren për qëllimin e tyre fillestar, por mund të aktivizohen si banesa.

Ka mundësi të tjera që të aplikohet modeli CLT. Shumë komunitete po lejojnë vilat në oborrin e shtëpisë, nënndarjen dhe strehimin "të mesëm që mungojnë" dhe mundësitë për të zgjeruar furnizimin me banesa me qira me densitet shtesë. Problemi me këtë liberalizim të zonave është mungesa e financimit për shumicën e familjeve për të përfituar nga rritja e dendësisë në lagjet me një familje. Një CLT mund të blejë një pjesë të ndarë, të ndërtojë dy shtëpi në të dhe t'i shesë shtëpitë me një çmim më të ulët. Kjo do të përfitonte pronarin origjinal të shtëpisë dhe do të krijonte dy pronarë të rinj në atë që dikur ishte një ngastër e vetme. Kalifornia miratoi së fundmi legjislacionin kjo nuk do të rezultojë në shumë densitet në zonat me një familje, por modeli CLT mund të ndihmojë në arritjen e këtij qëllimi.

Shumica e familjeve, veçanërisht familjet që mund të kenë një shtëpi, por ende paguajnë një hipotekë, thjesht nuk kanë para për këtë lloj projekti ndërtimi. Bankat kanë qenë të brishta në financimin e këtyre projekteve duke ofruar vetëm linja kredie të kapitalit shtëpiak (HELOC), një instrument që është frikësues dhe shpesh i pamundur për familjet. Trustet e tokave të komunitetit mund ta thyejnë këtë ngërç me një model financimi të testuar.

Disa avokatë kanë kërkuar që politikat të mbështesin blerja e pronës me qira nga qiramarrësi. Përsëri, problemi këtu është financimi. Për shembull, ku i marrin paratë e gatshme qiramarrësit në një pronë me treg të ulët që kanë nevojë për mirëmbajtje dhe që përballen me një shitje në pritje për të blerë ndërtesën ose shtëpinë e tyre me qira? Modeli CLT shihet në mënyrë të favorshme nga shumica e politikëbërësve dhe përdorimi i avantazheve të këtij modeli për të zgjidhur disa nga këto sfida është një mundësi interesante.

Një ide mund të jetë blerja e një prone të vogël me treg të ulët dhe më pas përdorimi i modelit CLT për të krijuar apartamente me një çmim të reduktuar që mund të blihen nga qiramarrësit ekzistues me financim të favorshëm ndërsa CLT zotëron tokën dhe jep me qira një shoqate të pronarëve të shtëpive. . Kjo do t'i lejonte qiramarrësit të qëndronin në vend duke u dhënë atyre një rrugë drejt pronësisë.

Çfarë është kapja me CLT-të? Unë jam ende duke menduar për të. Por vendi do të ishte shumë më mirë nëse dollarët e subvencionimit do të shkonin drejt blerjes së tokës për CLT-të sesa projektet e shtrenjta të Kredisë së Taksave për Strehimin me të ardhura të ulëta (LIHTC), që tani po rriten në kosto për 1 milion dollarë për njësi me qira. Imagjinoni të gjitha ato para që i bëjnë njerëzit në një rrugë të qëndrueshme drejt pronësisë. A ka probleme me pronësinë? Po dhe Unë e kam diskutuar atë.

Por CLT është ndryshe. Modeli u mundëson njerëzve që punojnë dhe kanë vështirësi të blejnë në tregun ekzistues të banesave në një mënyrë të qëndrueshme financiarisht. Ndoshta ideja mund të përdoret për kalimin e qiramarrësve në njësitë e qirasë LIHTC jofitimprurëse në pronësi. Do të shohim. Ajo që më pëlqen është ideja që CLT shkon drejt realitetit të ofertës dhe kërkesës jo prej tij; modeli pranon spekulimet e tokës dhe nuk ankohet për to, por në vend të kësaj krijon një port të sigurt prej tij dhe krijon një rrugë për njerëzit me më pak para. Jam i sigurt që do të gjej një të metë fatale, por deri sa ta bëj, do ta festoj modelin si një tjetër hap pozitiv për strehimin.