“Duke parë pas dekadës së kaluar, mundësitë për të blerë aksione të aksioneve të apartamenteve REIT kanë qenë të pakta,” thotë Brad Thomas, CEO dhe analist i lartë në Wide Moat Research dhe autor i Investitori inteligjent i REIT. "Ka një shitje të rrallë që po ndodh tani."
REIT-et e apartamenteve aktualisht tregtohen me një zbritje prej 21% ndaj vlerës së aktiveve të tyre themelore, llogarit Green Street, një firmë analitike komerciale e pasurive të paluajtshme. Një vit më parë, ata tregtuan me një zbritje prej 3%.
Nuk është për t'u habitur që REIT-et e apartamenteve kanë rënë së bashku me aksionet dhe obligacionet këtë vit në një shitje të gjerë tregu. Investimet në pasuri të paluajtshme janë të ndjeshme ndaj normave të interesit, të cilat rrisin kostot e huamarrjes.
Këtë e raportoi të mërkurën Departamenti i Punës çmimet e konsumit u rritën me 9.1% ritmi vjetor në qershor, duke i hapur rrugën një rritjeje tjetër të madhe të normës së interesit nga Rezerva Federale në fund të këtij muaji.
Por normat e larta janë në fakt një lajm i mirë për REIT-et e apartamenteve, pasi ato e bëjnë më të vështirë blerjen e një shtëpie. Pas një periudhe me norma rekord të ulëta të hipotekës, norma fikse 30-vjeçare është pothuajse dyfishuar në 5.51%. Në maj, çmimi mesatar i shitjes së shtëpive ekzistuese arriti në 400,000 dollarë për herë të parë, duke e tendosur më tej përballueshmërinë.
"Ka disa blerës të mundshëm që tani janë shtyrë në grupin e qirasë," thotë Haendel St. Juste, drejtor menaxhues dhe analist i REITs në Mizuho Securities. "Ndryshimi dramatik në koston e pronësisë së shtëpisë është një përfitim neto për anën e qirasë."
Regjistrimi i gazetës
Paraqitja e Barronit
Merrni një vështrim paraprak të historive kryesore nga revista e fundjavës Barron. Të premten në mbrëmje ET.
Analistët thonë se shitja në REIT-et e apartamenteve duket se është e tepruar, duke qenë se kompanitë kanë bilanc të shëndetshëm dhe perspektiva për kërkesën për qira duket e fortë. Raporti i fundit i indeksit të çmimeve të konsumit tregoi se çmimet e qirasë ishin rritur më së shumti që nga viti 1986—rritje 5.8% nga një vit më parë.
John Pawlowski, drejtor menaxhues në Green Street, pajtohet se çmimet e apartamenteve REIT kanë rënë shumë ndjeshëm. Ka raste kur banesat me qira “shpërthehen me ujërat e një narrative negative makro strehimi”, thotë ai. Shumica e REIT-ve që ai mbulon kanë vetëm 20 cent deri në 25 cent borxh për çdo dollar të vlerës së aseteve dhe shumë fluks parash për shërbimin e borxhit.
Sigurisht, pasuritë e paluajtshme janë shumë të lidhura me ekonominë. Mjafton të shikojmë prapa në vitin 2020, kur miliona amerikanë humbën punën e tyre gjatë rënies së Covid, dhe ndikimin që pati në qiratë dhe banesat.
Qytetet bregdetare urbane, duke përfshirë San Francisko, Nju Jork, qendër të Los Anxhelosit dhe Seattle, "panë rënien më të madhe të qirave të apartamenteve dhe rënien e zënies", thotë Pawlowski. Por në zonat e Sunbelt, duke përfshirë Atlantën, Karolinën, Teksasin, Phoenix dhe Las Vegas, qiratë ranë paksa ndërsa banimi mbeti i fuqishëm.
REIT-et e ndryshme të apartamenteve lejojnë investitorët të bastojnë në pjesë të ndryshme të vendit, thotë St. Juste.
Camden Property Trust
(shënues: CPT) dhe
Komunitetet e Apartamenteve në Mes të Amerikës
(MAA) kanë kryesisht prona të Sunbelt.
Kapitali rezidencial
(EQR) dhe
Komunitetet AvalonBay
(AVB) janë shumë bibregdetarë.
Të ardhurat nga apartamenti REIT
(AIRC) dhe
UDR
(UDR) kanë ekspozim si në tregjet bregdetare ashtu edhe në Sunbelt, ndërsa
Besimi i Pronës Essex
(ESS) është një lojë e Bregut Perëndimor.
| Kompania / Ticker | Çmimi i fundit | Ndryshimi i Çmimit YTD | Kthimi total 2021 | Vlera e tregut (bil) | Çmimi / 2023E FFO* | Sjellja e dividentit |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Komunitetet e AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Rezidenciale / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| RRIZ DIELLI | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Komunitetet e apartamenteve në Amerikën e mesme / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| EKSPOZIMI I BALANCUR NDAJ DY TREGJEVE | | | | | | |
| Të ardhura nga apartamenti REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=vlerësim. FFO=fondet nga operacionet. *Çmimi/fondet nga operacionet janë një masë standarde e vlerës për REIT. Mesatarja e industrisë tani është 19.2.
Burimi: Bloomberg
Pawlowski thotë se UDR dhe Equity Residential janë tregtuar me një përmasa të ngjashme me kolegët e tyre këtë vit, por kanë pasur një 2020 dhe 2021 të vështirë. , dhe tani vlerësimet janë rivendosur dhe bazat po përmirësohen dhe kështu UDR dhe Equity Residential janë dy REIT veçanërisht të lira tani.” Ai tha se ata po tregtojnë me një rendiment më të lartë të fitimeve të vitit 2022 sesa kolegët e REIT të apartamenteve dhe norma e tyre e brendshme e pritshme e kthimit është në gjysmën e lartë të të gjithë sektorëve të pasurive të paluajtshme.
Një nga faktorët që premton mirë për REIT-et e apartamenteve është se strehimi është një artikull jo diskrecional, kështu që edhe nëse njerëzit humbasin punën e tyre në një recesion ose marrin një ulje page, kërkesa për banesa me qira nuk bie aq shpejt sa kërkesa për diskrecione sende, të tilla si udhëtime ose mallra luksi. "Në një recesion, qiratë mund të bien ende," thotë Pawlowski. "Por për shkak se kërkesa është më pak diskrecionale, kërkesa do të qëndrojë më mirë se fushat e tjera."
Gina Szymanski, një menaxhere portofoli në grupin e letrave me vlerë REIT në AEW Capital Management, thotë se REIT-et e banimit janë "një nga kategoritë tona të preferuara", duke pasur parasysh fuqinë e tyre të çmimeve dhe bazat. Ajo vëren se ata "nuk janë të imunizuar ndaj një tërheqjeje sepse erërat e kundërta të normave të interesit ndikojnë në të gjitha kompanitë".
Por, shton ajo, “bilancat e emrave të banesave janë në formën më të mirë të të gjitha kompanive në universin tonë. Ndihemi shumë mirë që ata do të rikthehen.”
Shkruaj Lauren Foster në [email mbrojtur]
