3 REIT-et kryesore që janë jashtëzakonisht të lira për momentin

REIT-et janë goditur veçanërisht rëndë në tregun e vazhdueshëm të ariut. Ndërsa S&P 500 ka rënë 18% këtë vit, Sektori i Përzgjedhur i Pasurive të Paluajtshme SPDR ETF (XLRE) ka rënë 26%.

Arsyeja kryesore pas performancës së dobët të REIT-ve është ndikimi i normave të larta të interesit në shpenzimet e interesit të shumicës së REIT-ve, të cilat mbartin shuma të konsiderueshme borxhi.

Megjithatë, disa REIT janë bërë jashtëzakonisht të lira nga një këndvështrim afatgjatë. Sapo era e kundërt nga normat e larta të interesit fillon të ulet, ato REIT me baza të forta ka të ngjarë të shpërblejnë shumë zotëruesit e tyre.

Me këtë thënë, le të diskutojmë perspektivat e tre REIT jashtëzakonisht tërheqëse.

Një REIT Spitali Pure-Play

E themeluar në vitin 2003, Medical Properties Trust (MPW) është i vetmi REIT spital i pastër në sektorin e tij.

REIT zotëron më shumë se 400 prona të cilat janë dhënë me qira në më shumë se 30 operatorë të ndryshëm. Shumica e aseteve janë spitale të përgjithshme të kujdesit akut dhe janë të diversifikuara mirë në gjeografi të ndryshme, me prona në 29 shtete, për të zbutur rrezikun e mosbalancimeve të kërkesës dhe ofertës në tregje individuale. Përveç portofolit të saj në SHBA, Medical Properties mban një ekspozim strategjik në tregjet kryesore ndërkombëtare, duke përfshirë Gjermaninë, Britaninë e Madhe, Italinë dhe Australinë.

Medical Properties gëzon disa avantazhe konkurruese. Si i vetmi spital me lojëra të pastër REIT, me gati 20 vjet përvojë në biznesin e tij, ai ka një ekspertizë të madhe brenda fushës së saj. Ajo gjithashtu gëzon ekonomitë e shkallës.

Si një REIT spitalor, Medical Properties është më elastike ndaj recesioneve sesa shumica e REIT, pasi shumica e konsumatorëve nuk ulin shpenzimet e tyre shëndetësore edhe në kushtet më të pafavorshme ekonomike. REIT ka rezultuar elastike gjatë gjithë krizës së koronavirusit, me fonde rekord nga operacionet [FFO] për njësi në 2020 dhe 2021. Nga ana tjetër, në Recesionin e Madh, besimi pësoi një rënie prej 31% në FFO për njësi dhe e shkurtoi atë dividenti me 26%.

Medical Properties ka shfaqur një rekord rritjeje jashtëzakonisht të qëndrueshme. Ajo ka rritur FFO-në e saj për njësi në nëntë nga 10 vitet e fundit, me një normë mesatare vjetore prej 9.3%. Performanca e qëndrueshme është një dëshmi e modelit solid të biznesit të REIT dhe ekzekutimit të kujdesshëm të tij. Falë erës së pasme nga plakja e popullsisë në shumicën e tregjeve të saj dhe një tubacioni premtues blerjeje, Medical Properties ka të ngjarë të qëndrojë në trajektoren e saj të rritjes në vitet e ardhshme.

Nga ana tjetër, ashtu si REIT të tjera të kujdesit shëndetësor, Medical Properties aktualisht po përballet me disa erëra të kundërta, përkatësisht ndikimin e inflacionit në kostot e punës, një rikuperim të ngadaltë pas pandemisë në vëllimet e pacientëve dhe zbehjen e paketave stimuluese fiskale. Si rezultat, ne supozojmë vetëm 0.4% rritje mesatare vjetore të FFO për njësi gjatë pesë viteve të ardhshme, në mënyrë që të jemi në anën e sigurt.

Medical Properties ka rritur dividentin e saj për nëntë vjet rresht dhe aktualisht po ofron një yield dividenti prej 9.3%. REIT ka një raport të mirë pagese prej 64% dhe një bilanc solid, me një raport mbulimi interesi prej 2.6. Duke pasur parasysh edhe modelin e tij mbrojtës të biznesit, dividenti i tij duhet të konsiderohet i sigurt për të ardhmen e parashikueshme.

Medical Properties aktualisht po tregtohet me një raport të ulët gati 10-vjeçar të çmimit ndaj FFO prej 6.9, që është shumë më i ulët se mesatarja historike prej 12.5 të aksioneve. Vlerësimi jashtëzakonisht i lirë ka ardhur si rezultat i erërave të kundërta të sipërpërmendura dhe ndikimit të inflacionit në vlerën aktuale të flukseve monetare të ardhshme. Sapo inflacioni të fillojë të ulet, shumëfishi i FFO ka të ngjarë të fillojë të kthehet drejt mesatares së tij historike. Pra, ne presim një erë të pasme të vlerësimit vjetor prej 12.6% gjatë pesë viteve të ardhshme. Duke pasur parasysh gjithashtu dividentin prej 9.3% dhe rritjen 0.4% të FFO për njësi, ne besojmë se stoku mund të ofrojë një kthim total vjetor prej 18.5% gjatë pesë viteve të ardhshme.

Kjo REIT jep në zyrë

Trusti i të ardhurave nga pronat e zyrës (OPI) është një REIT që aktualisht zotëron më shumë se 160 ndërtesa, të cilat ndodhen në 31 shtete dhe u jepen kryesisht qiramarrësve të vetëm me cilësi të lartë krediti. Portofoli i REIT aktualisht ka një normë shfrytëzimi 90.7% dhe një moshë mesatare ndërtimi 17 vjeç.

Office Properties gjeneron 64% të të ardhurave të saj nga qiraja nga qiramarrësit e nivelit të investimeve. Kjo është një nga përqindjet më të larta të qirasë të paguar nga qiramarrësit e nivelit të investimeve në sektorin REIT. Është gjithashtu e jashtëzakonshme që qiramarrësit e qeverisë amerikane gjenerojnë afërsisht 20% të të ardhurave nga qiraja, ndërsa asnjë qiramarrës tjetër nuk përbën më shumë se 4% të të ardhurave vjetore. Në përgjithësi, Office Properties ka një profil të jashtëzakonshëm krediti të qiramarrësve, i cili rezulton në flukse monetare të besueshme dhe në këtë mënyrë përbën një avantazh të rëndësishëm konkurrues.

Nga ana tjetër, Office Properties ka një ngarkesë të lartë borxhi, me shpenzimet e interesit që aktualisht konsumojnë në thelb të gjitha të ardhurat e saj operative. Rrjedhimisht, besimi është në procesin e shitjes së aktiveve për të reduktuar levën e tij. Procesi i zhvlerësimit ka ndikuar në performancën e REIT gjatë dy viteve të fundit.

Në tremujorin e tretë, shkalla e shfrytëzimit të Pronave të Zyrës ra nga 94.3% në 90.7% dhe FFO-ja e saj e normalizuar për njësi ra me 10% gjatë tremujorit të vitit të kaluar. Për shkak të shitjeve të aktiveve dhe skadimit të disa qirave, FFO për njësi janë ulur 19% në total në dy vitet e fundit dhe pritet të ulen me 3%-4% të tjera këtë vit.

Për më tepër, kriza e koronavirusit mund të bëjë që shumë kompani të adoptojnë një model të përhershëm "punë nga shtëpia" në mënyrë që të reduktojnë kostot e tyre operative. Një ndryshim i tillë do të dëmtonte Office Properties në afat të gjatë, megjithëse është shumë herët për të vlerësuar efektin e pandemisë në këtë trend. Për shkak të ngarkesës së lartë të borxhit në performancën e Zyrës Properties dhe erës së kundërt nga tendenca "punë nga shtëpia", ne presim vetëm 2% rritje mesatare vjetore të FFO për njësi gjatë pesë viteve të ardhshme.

Office Properties ka ngrirë dividentin e saj për katër vite radhazi, por ajo po ofron një yield jashtëzakonisht të lartë dividenti prej 15.7%. REIT ka një raport të shëndetshëm pagese prej 47%, por ka një ngarkesë të tepërt borxhi. Si rezultat, dividenti i tij mund të shkurtohet në rast recesioni.

Në anën e mirë, aksioni aktualisht po tregtohet me një raport të ulët çmimi ndaj FFO prej gati 10-vjeçar prej 3.0, i cili është shumë më i ulët se mesatarja e tij 10-vjeçare prej 8.0. Për shkak të levës së lartë të REIT, ne preferojmë të jemi konservatorë dhe kështu të supozojmë një raport të drejtë çmimi ndaj FFO prej 6.0.

Nëse aksioni arrin nivelin tonë të vlerësimit të drejtë në pesë vjet, ai do të gëzojë një fitim vjetor prej 15.0% në kthimet e tij. Duke pasur parasysh gjithashtu dividentin prej 15.7% dhe rritjen 2.0% të FFO për njësi, Office Properties mund të ofrojë një kthim total vjetor prej 24.7% gjatë pesë viteve të ardhshme.

Thyejeni këtë kasafortë për të ardhura

Mbajtja e sigurt (SAFE) u bë publike në vitin 2017, me iStar si menaxher dhe investitor kryesor. Deri më sot, iStar mbetet aksioneri i shumicës, megjithëse është i kufizuar me statut në kontrollin e vetëm 42% të aksioneve me votim për qëllime të qeverisjes së korporatës.

Safehold është një REIT me qira tokësore, e cila synon të revolucionarizojë industrinë e pasurive të paluajtshme duke ofruar një mënyrë më efikase për kapitalin për bizneset që të zotërojnë ndërtesa për bizneset e tyre. Trusti angazhohet në shitjen afatgjatë dhe dhënien me qira të tokës nën pronat komerciale në të gjithë SHBA-në dhe është i vetmi REIT i fokusuar ekskluzivisht në qiratë tokësore për të mbështetur investimet dhe zhvillimin e pasurive të paluajtshme.

Safehold është një nxitës i hershëm në sektorin e qirasë tokësore të shitjes dhe kthimit me qira. Si rezultat, ajo përfiton nga ofrimi i produkteve inovative dhe unike të qirasë, të cilat i ofrojnë REIT marzhe të gjera fitimi dhe hapësirë ​​të bollshme për rritje në të ardhmen. Megjithatë, ka pak barriera për hyrjen në këtë biznes dhe për këtë arsye avantazhi konkurrues i besimit mund të mos jetë i qëndrueshëm.

Safehold aktualisht gëzon një vrull të fortë biznesi. Në tremujorin e tretë, ajo rriti të ardhurat e saj me 52% krahasuar me tremujorin e një viti më parë falë disa origjinimeve të reja dhe gati trefishoi FFO-në e saj për njësi, pjesërisht falë një fitimi jo të përsëritur nga shitja e një qiraje tokësore. REIT bleu qiranë tokësore në dhjetor 2020 për 76.7 milion dollarë dhe e shiti atë në tremujorin e tretë për 136 milion dollarë. Falë momentit të qëndrueshëm të biznesit, REIT është në rrugën e duhur për të rritur FFO-në e tij për njësi me gati 30% këtë vit, në një nivel të ri rekord.

Safehold është lider në një treg masiv total të adresueshëm që vlerësohet të jetë 7 trilion dollarë. Megjithatë, rritja e normave të interesit ushtrojë presion mbi vlerën neto të aktiveve (NAV) të REIT. Prandaj, ne supozojmë 2.7% rritje mesatare vjetore të NAV të REIT gjatë pesë viteve të ardhshme.

Për më tepër, trusti aktualisht ofron një yield dividenti prej 2.4%. Ndërsa ky rendiment është shumë më i ulët se yield-et e Pronave Mjekësore dhe Pronave Zyre, dividenti i Safehold është shumë më i sigurt se dividenti i dy REIT-ve të tjera, kryesisht falë një raporti solid pagese prej 35%.

Safehold aktualisht po tregton me një raport të ulët çmimi ndaj NAV prej gati pesë vitesh prej 0.62, që është shumë më i ulët se niveli ynë i supozuar i vlerësimit të drejtë prej 1.0. Sapo normat e interesit të fillojnë të zbuten, ne presim që REIT të kthehet drejt nivelit të tij të vlerësimit të drejtë. Nëse aksioni tregton në nivelin e tij të vlerësimit të drejtë në pesë vjet, ai do të gëzojë një fitim vjetor prej 12.6% në kthimet e tij. Duke pasur parasysh gjithashtu dividentin prej 2.4% dhe rritjen prej 2.7% të NAV për njësi, Safehold mund të ofrojë një kthim total vjetor prej 17.0% gjatë pesë viteve të ardhshme.

Mendime përfundimtare

Tre REIT-et e mësipërme janë bërë jashtëzakonisht të lira për shkak të shitjeve të tyre, të cilat kanë ardhur kryesisht nga ndikimi i inflacionit të lartë 40-vjeçar në rezultatet dhe në vlerësimin e tyre.

Ne presim që inflacioni të fillojë të ulet vitin e ardhshëm falë politikës agresive të Fed, e cila ka prioritet rikthimin e inflacionit në objektivin e saj afatgjatë prej 2%. Sa herë që inflacioni zbutet, tre REIT-et e mësipërme mund të shpërblejnë investitorët.