3 Klikime Për 12.7% Rendiment

Pasuritë e paluajtshme janë duke u mposhtur, që do të thotë se trustet e investimeve në pasuri të paluajtshme (REIT) janë një ujdi edhe një herë.

Më në fund! Rendimentet e REIT janë rikthyer aty ku duhet të jenë—(toka) zotëruese mbi vaniljen S&P 500!

Ne të kundërtën, natyrisht, mund të bëjmë edhe më mirë se popullorja Pasuri të Patundshme Vanguard ETF (VNQ). Ndërsa 3.5% nuk ​​është e keqe, ajo zbehet në krahasim me 12.7% "yield-in kryesor" që do të diskutojmë.

Pse REIT-et janë përsëri të lira? E thjeshtë: Fed.

Siç e përmenda muaj më parë, normat më të larta të interesit nënkuptojnë jo vetëm kosto më të larta të kapitalit për REIT-të (dhe të gjitha kompanitë e tjera, për këtë çështje), por edhe më shumë konkurrencë për të ardhurat ndërsa yield-et e obligacioneve bëhen gjithnjë e më konkurruese.

REIT-të, me të vërtetë, janë sjellë pikërisht ashtu siç prisnim…

Megjithatë, një pamje e madhe, ne do ta shohim mbrapa këtë periudhë si një nga periudhat më të mira për të blerë REIT me çmime më të lira dhe rendimente shumë më të larta se mesatarja.

Ku duhet të fillojmë? Le të diskutojmë atë paketë me tre REIT, që japin 11.4% në 13.5%.

Domosdoshmëri REIT me pakicë (RTL)

Sjellja e dividentit: 13.5%

Unë kam një vend të butë për të Getty Realty (GTY), një specialist me një qiramarrës që i përshtatet kallëpit "i mërzitshëm është i bukur" duke i dhënë me qira pronat e tij atyre që unë do t'i quaja shitës me pakicë "të domosdoshme": pika karburanti, dyqane komoditeti, dyqane të pjesëve të automjeteve, ju e kuptoni pamjen.

Duke pasur parasysh këtë, unë do të kanë të duash një firmë imobiliare që e quan veten Domosdoshmëri REIT me pakicë (RTL), e drejtë?

Necessity Retail zotëron më shumë se 1,000 qiramarrës të vetëm dhe "qendra të hapura të energjisë, të ankoruara dhe ushqimore" në 48 shtete që janë dhënë me qira neto me marrëveshje kryesisht afatgjata. Qiramarrësit e saj vijnë nga 44 industri të ndryshme—përfshirë gazin/komoditetin, kujdesin shëndetësor dhe restorantet me shërbim të shpejtë—me asnjë industri që nuk përfshin më shumë se 8% të qirave të linjës së drejtë.

Pse një REIT kaq i madh tingëllon kaq i panjohur? Epo, vetëm një vit më parë, ajo ndryshoi emrin nga Trusti Amerikan i Financave (AFIN)-një emër Kam eksploruar në vitin 2020. Vura në dukje se ekspozimi i tij i madh ndaj restoranteve, argëtimeve, shitësve me pakicë dhe pronave të zyrave është një “detyrim” në mes të COVID-it, por që mund të përfundojë si një blerje e volitshme për shkak të potencialit të një rikuperimi të shpejtë të COVID.

Shpejt përpara sot, dhe RTL ka një problem shumë të ndryshëm - domethënë, borxhin.

Afër fundit të vitit 2021, ajo njoftoi një blerje prej 1.3 miliardë dollarësh të 81 aktiveve me pakicë nga CIM Real Estate Finance Trust, si dhe shitjen e tre aseteve jo-thelbësore të zyrës.

Lajmi i mirë? RTL uli përqendrimin e saj të 10 qiramarrësve dhe reduktoi ekspozimin ndaj hapësirave të zyrave nga 7% në 1%. Ana negative? Një barrë e madhe borxhi vetëm sa u bë më e madhe. Ky REIT tani ka 2.8 miliardë dollarë borxh neto, që është gati 10 herë EBITDA e rregulluar dhe më shumë se trefishi i kapitalit të tij të tregut!

Për atë që ia vlen, mbulimi i dividentit këtu nuk është një shqetësim i dukshëm, me dividentin që përfaqëson vetëm 83% të fondeve të korrigjuara 12-mujore nga operacionet (FFO). Por ngarkesa e lartë e borxhit dhe mungesa e katalizatorëve të dukshëm më japin pak pauzë rreth RTL.

Qiraja Neto Global (GNL)

Sjellja e dividentit: 11.4%

Qiraja Neto Global (GNL) është një REIT komercial që, siç do të nënkuptonte "Global" në emrin e tij, operon jo vetëm këtu në SHBA, por në 10 vende të tjera, duke përfshirë MB, Holandë, Finlandë dhe Francë. Ajo zotëron 311 prona të dhëna me qira 140 qiramarrësve në 50 industri, megjithëse përqendrimi i industrisë është pak më i lartë - shërbimet financiare (13%) dhe prodhimi i automjeteve (12%) janë të dyja pjesë dyshifrore të byrekut të portofolit.

Pjesa tjetër e emrit të saj është "Net Lease", e cila, si me RTL, është një arsye për ta pëlqyer. Qiratë neto, si kujtesë, janë "neto" nga sigurimet, mirëmbajtja dhe taksat, që do të thotë se vetëm mbledh qiranë dhe ia lë çdo gjë tjetër qiramarrësve ta kuptojnë. Kjo do të thotë më pak variabla për investitorët e GNL për t'u shqetësuar; fitimet janë më të parashikueshme dhe më të besueshme se sa do të ishin me qiratë tradicionale.

Pra, çfarë është i gabuar me GNL?

Si fillim, Global Net Lease ishte në mesin e shumë REIT-ve që shkurtuan dividentët e tyre për shkak të COVID. Në mënyrë të veçantë, kompania uli pagimin e saj me 25% në 40 cent për aksion në prill 2020, dhe ajo nuk ka parë prapa.

Nëse ka ndonjë avantazh në ulje, është se pagesa aktuale është më e qëndrueshme. Raporti i pagesës AFFO është 93%, i cili është mjaft i sigurt, por arinjtë do të shikojnë nga afër në muajt e ardhshëm.

Gjithashtu, si Necessity Retail, GNL ka borxh mjaft të lartë prej 2.2 miliardë dollarësh. Nuk është aq e keqe, të paktën në krahasim - është 8 herë EBITDA e rregulluar dhe 1.5 herë kapitali i saj i tregut. Dhe norma mesatare e ponderuar e interesit që po paguan për atë borxh (3.5%) është pak më e mirë se ajo e RTL (4.2%).

Pra, Global Net Lease sigurisht që ka lythat e saj. Por për investitorët më agresivë të dividentëve, GNL – e cila është një lojë e rrallë shumëkombëshe e pasurive të paluajtshme që tregtohet në nivele tërheqëse krahasuar me AFFO-n e saj dhe EBITDA të rregulluar – mund t'i përshtatet faturës.

Besimi i të Ardhurave të Pronave të Zyrës (OPI)

Sjellja e dividentit: 13.2%

Ndonjëherë, edhe situatat që duken më të këqija mund të japin fryte fitimprurëse.

Merr Besimi i të Ardhurave të Pronave të Zyrës (OPI), për shembull. Ky REIT zotëron 160 prona që kryesisht i jep me qira qiramarrësve të vetëm me cilësi të lartë krediti - jo vetëm bizneseve, por edhe enteve qeveritare. Dhe kur e rishikova në tetor 2022, ajo u zhyt në një rënie prej një dekade që ishte shpejtuar me të vërtetë kohët e fundit—aksionet e OPI ishin ulur gati në gjysmë.

Por sado e vështirë të jetë të qenit pronar i pronave zyre në këto kohë WFH, OPI nuk është pa meritat e tij. Dhe në atë kohë, mendova se "ndoshta tregu po e shet OPI".

Le të jemi të qartë: OPI po lufton një betejë të vështirë që filloi shumë kohë përpara COVID.

Termat "WFH", "punë në distancë" dhe "telecommuting" mund të kenë hyrë në rrymën kryesore në vitin 2020, por Amerika e korporatave ishte anuar më shumë drejt situatave fleksibël të punës për vite me rradhë—COVID thjesht i dha trendit një shtytje të sjellshme.

Megjithatë, bast kundër Trusti i të ardhurave nga Pronat e Zyrës, të paktën tani, mund të jetë i rrezikshëm. Ndërsa ka tërhequr gati 20% të vlerës së tij gjatë muajve të fundit, stoku është ende jashtëzakonisht i lirë, me vetëm pesë herë CAD (para të gatshme për shpërndarje, një metrikë alternative e përfitimit për disa REIT). Nëse dëshironi të përdorni një metrikë më tradicionale REIT, OPI tregton me më pak se 4 herë FFO të normalizuar të tij.

Për më tepër, OPI nuk është një REIT me bazë në qytetin e Nju Jorkut që është qiramarrës me gjakderdhje. Është më shumë me bazë periferike, me një okupim aktual prej 96%. Plot një e treta e qiramarrësve të saj janë entitete qeveritare ose kontraktorë—llojet e qiramarrësve që janë ngjitur në zyrat e tyre. Dhe pas disa vitesh ofrimi të fleksibilitetit pa pengesa, shumë punëdhënës më në fund kanë filluar të tërhiqen dhe të kërkojnë që punëtorët të kalojnë disa ditë prapa në zyrë.

Brett Owens është kryesor investitori për investime Pikëpamja Contrarian. Për më shumë ide të mëdha për të ardhurat, merrni kopjen tuaj falas raportin e tij të fundit të veçantë: Portofoli juaj i daljes në pension të parakohshëm: Dividentë të mëdhenj—çdo muaj—përgjithmonë.

Shpalosja: asnjë